Resumen del debate: La compraventa por extranjeros se desploma un 13%

El ladrillo se atasca: extranjeros compran un 13% menos​

En una caseta de obra de la costa valenciana, un comercial lleva meses riéndose por dentro de cada contrato que firma. Sabe que los pisos que vende no valen ni la mitad de lo que paga el comprador y llama «pardillos» a quienes firman. Su oficina ha probado ya tres perfiles distintos para captar clientela extranjera —una comercial rusa, un vendedor venezolano y un tercero del que no se conoce el resultado— y ninguno ha funcionado. La anécdota, contada en un foro de economía, resume el momento del mercado inmobiliario español: según los participantes, la compraventa por extranjeros se ha desplomado un 13% y el relato oficial empieza a hacer aguas.

El dato que descoloca al relato oficial​

El descenso del 13% en operaciones de compradores internacionales coincide con un fenómeno que los portales de anuncios empiezan a recoger: entre el 25% y el 30% de los arrendadores que retiran una vivienda del alquiler habitual declaran que su intención principal es venderla o pasarla a alquiler por habitaciones o temporada. La razón es conocida: evitar los topes a la renta y las prórrogas forzosas que introdujo la última normativa de vivienda.

Hay quien sostiene que ese trasvase de alquiler a venta es una buena noticia porque aumenta la oferta disponible. En contra pesa un argumento que circula con insistencia: vender no es una urgencia para la mayoría de propietarios, y sin urgencia no hay rebaja de precios. El resultado sería el contrario al deseado: menos pisos en alquiler, mismos precios de venta y un mercado todavía más opaco.

¿Por qué los propietarios retiran pisos del alquiler en lugar de venderlos?​

Porque vender cuesta dinero y no siempre interesa. La operación obliga a pasar por el fisco tanto en la transmisión como en la compra, y el vendedor solo gana si necesita liquidez o si va a reinvertir en otro activo que le cuadre mejor. Si no concurre ninguna de esas dos circunstancias, dejar la vivienda cerrada o escondida sale más barato que malvenderla. Ese cálculo, repetido en miles de pequeños propietarios, explica por qué la oferta de venta no se traduce automáticamente en transacciones.

La consecuencia es un mercado que se parte en dos. Por un lado, promotoras y grandes tenedores que sí necesitan rotar stock. Por otro, particulares que aguantan el activo durante años esperando un comprador que pague lo que piden. Entre ambos, un comprador extranjero que ha dejado de aparecer con la intensidad de otros ejercicios.

El comprador extranjero que ya no llega​

Los perfiles que antes sostenían la demanda en zonas de costa han ido desapareciendo por capas. Primero se enfriaron los compradores británicos y nórdicos. Después llegaron intentos de captar mercados alternativos —Rusia, Latinoamérica— que no han cuajado. Lo que queda, según quienes observan el día a día de las promociones, son compradores con pasaporte europeo pero poco recorrido: italianos y holandeses que compran con cuentagotas y sin la agresividad de años anteriores.

La paradoja es que el discurso oficial sigue insistiendo en que España es un destino irresistible para el capital extranjero. Los datos de operaciones dicen otra cosa. Y cuando el comprador de fuera se retira, el ajuste recae sobre el mercado interior, que ya carga con tipos altos, salarios contenidos y una normativa que desincentiva la inversión en alquiler.

La bronca de fondo: ¿burbuja o simple enfriamiento?​

El desacuerdo es total. Una corriente sostiene que el ladrillo está tocado y que el cuento de que medio mundo quiere venir a España ya no cuela. Otra responde que los precios no bajarán porque ni al Estado ni a la banca les conviene: una caída brusca les partiría el balance. En medio, quien recuerda que el mercado inmobiliario español lleva décadas funcionando a base de apalancamiento y que cualquier enfriamiento de la demanda extranjera tensiona a los compradores nacionales que se hipotecaron con expectativas de revalorización.

La discusión se encona cuando alguien apunta a la publicidad: hace meses no aparecían anuncios de inversión inmobiliaria con dividendos garantizados en redes sociales. Ahora sí. Señal, según algunos, de que el sector busca desesperadamente captar capital minorista para sostener precios.

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Con estos mimbres, la pregunta ya no es si el mercado se ajusta, sino quién aguanta más. Los propietarios que no necesitan vender tienen todo el tiempo del mundo. Los que compraron apalancados esperando plusvalías, bastante menos. Y el comprador extranjero, que sostenía buena parte del relato, ha dejado de llamar a la puerta. El 13% de caída es solo el primer dato. Nadie sabe todavía cuánto tarda en convertirse en precio.