Resumen del debate: "España es el ejemplo de burbuja y colapso del suelo más extremo del mundo occidental" Mike Bird, editor de Wall Street

El suelo que sostiene la economía y ahoga a quien no lo tiene​

El editor de Wall Street de The Economist, Mike Bird, lo deja caer sin anestesia en su libro El precio del suelo: España es «el ejemplo de burbuja y colapso del suelo más extremo de todo el mundo occidental». No habla de una crisis más. Habla de un activo que concentra cerca del 35% de la riqueza real del planeta, que no se puede fabricar ni mover de sitio y que sirve de aval bancario. Con esas tres propiedades, el ladrillo dejó de ser un bien para convertirse en la base del sistema financiero. Y cuando la base tiembla, tiembla todo.

Por qué el suelo no se comporta como ningún otro mercado​

Bird enumera tres rasgos que rompen cualquier manual de economía. Primero, la cantidad de suelo útil es prácticamente la misma que hace doscientos años. Segundo, no se traslada: España tiene suelo baratísimo en sitios donde nadie quiere vivir ni trabajar. Tercero, dura generaciones, y eso explica que en Londres o Nueva York los mayores terratenientes sean familias que compraron hace décadas. La ubicación lo es todo; una hectárea en Cuenca no vale lo que un portal en Madrid porque el suelo no se paga por lo que es, sino por lo que da acceso.

Ahí entra el banco. Si el suelo sube y sirve de garantía, se presta más contra él. Se presta más, sube más. El ciclo se retroalimenta hasta que alguien cree que los precios no bajarán nunca. Cuando dejan de subir, aparece la deuda de verdad: la de familias y la de entidades que financiaron el castillo. Y el crédito, mientras tanto, se concentra en quien ya tiene inmuebles; una startup sin ladrillo como aval lo tiene crudo para financiarse.

Qué pasa cuando un país entero depende del valor del suelo​

El caso japonés es el aviso. Su PIB per cápita se estancó funcionalmente porque la crisis del suelo quebró un sistema financiero entero ligado a la propiedad. Décadas después, sigue sin recuperarse del todo. La conclusión de Bird es incómoda: lo sensato no es gestionar la resaca, es no dejar que la burbuja se hinche. China probó lo contrario, pinchar su burbuja a propósito en 2021, y cinco años después las ventas de suelo de los gobiernos locales siguen cayendo y los precios de la vivienda, bajando. De ahí, según su lectura, su dependencia masiva de las exportaciones.

El contraste es Singapur. Lee Kuan Yew consideró injusto que todos pagaran impuestos para beneficiar solo a los dueños del suelo y compró el suelo privado a precios extraordinariamente bajos. Hoy el 90% de los hogares es propietario de un piso semipúblico, con la regla de uno por familia. Sobre el papel, funciona. El problema es llegar tarde a ese modelo: en España el suelo ya está en manos privadas.

La acaparación que el diagnóstico deja fuera​

El análisis estructural se queda corto para una parte de la conversación. Hay quien sostiene que el suelo sobra —la mayor parte de España está vacía— y que lo que falta es voluntad: hay paro, hay manos y hay tecnología para construir. La explicación que se da es la del mercado de diamantes: retener para que escasee. El acaparamiento existe, desde luego: suelo finalista retenido por promotoras y bancos esperando la recalificación, con la complicidad municipal de turno. Pero no todo el precio es especulación. Una parte es papeleo puro: planes generales, licencias, plazos de años, alegaciones del vecino, impuestos y cesiones de aprovechamiento.

La otra derivada del diagnóstico es patrimonial, no generacional por edad. Quien ya tiene se protege con la revalorización; quien no tiene se descapitaliza esperando. Y no toda subida es burbuja: distinguir escasez real de especulación es lo que separa el análisis del alarmismo.

El punto donde esto se atasca es el de siempre. Todo el mundo ve el problema. Nadie quiere pagar la factura de resolverlo.