Zwei-Zimmer-Wohnungen in Madrids Viertel Ventas kosten nun 1.490 €

Mieten für Zwei-Zimmer-Wohnungen an der M-30 steigen auf 1.490 €

Die Ventas-„Colmenas“ (große, hochverdichtete Wohnblocks), einst ein Symbol für Überfüllung, wie sie Almodóvar und Eloy de la Iglesia in den Achtzigern porträtierten, werden heute als Premium-Wohnlage vermarktet. Eine Zwei-Zimmer-Wohnung im Zentrum von Atocha, nahe dem Reina Sofía Museum, wird für 1.300 € im Monat angeboten. Im Viertel Las Vírgenes ist der Preis auf 1.490 € gestiegen – für dieselbe Art von Wohnung, die vor zwei Jahren noch für 850 € zu haben war.

Dieser Anstieg ist kein statistischer Ausreißer. Es ist ein Plus von 50 % in zwei Jahren für Wohnungen, die nie billig waren, aber auch nie als Luxusobjekte galten. Der Boden ist derselbe, das Mauerwerk ist dasselbe und der Aufzug ist derselbe geblieben. Was sich geändert hat, ist die Anzahl der Menschen, die bereit sind, diesen Preis zu zahlen.

Vom rauen Filmviertel zum verdichteten Zentrum an der M-30

Das Viertel, das als Kulisse für Filme wie „Colegas“ diente, war nie ein bloßes Arbeiterviertel. Es wurde in den fünfziger Jahren von Banús gebaut, mit festem Wachpersonal, zwei Aufzügen und Kellern auf drei Ebenen. Es gab Clubs in Straßen, die nach Heiligen benannt waren – Virgen del Coro, Virgen del Puig, Virgen del Val – und die Hauptverkehrsader, die Avenida Donostiarra, erlangte ihren Ruf als zwielichtiger Ort eher durch das Kino als durch die Realität. In den sechziger und siebziger Jahren ließen wohlhabende Männer dort ihre Geliebten wohnen.

Heute ist das Image ein anderes. Das Viertel funktioniert wie eine „15-Minuten-Stadt“: Supermärkte direkt nebenan, die Metro ist in fünfzehn Minuten im Zentrum, es gibt traditionelles Gewerbe und alles ist nah. Die hohe Wohndichte, die jahrzehntelang ein Problem war, ist zum kommerziellen Vorteil geworden: eine Insel voller Dienstleistungen direkt an der Autobahn M-30.

Warum die Mietpreise in Madrid so stark steigen

Der Sprung von 850 € auf 1.300 € in zwei Jahren lässt sich nicht durch Renovierungen erklären. Er lässt sich durch den Engpass erklären. Einige behaupten, der Markt sei erschöpft: Vermieter ziehen Wohnungen aufgrund rechtlicher Unsicherheit zurück, blockierte Räumungsverfahren schrecken ab und der verfügbare Bestand trocknet aus. Gleichzeitig wächst die Nachfrage unaufhörlich. Das Ergebnis ist das Schlimmste aus beiden Welten: weniger Angebot bei mehr Konkurrenz.

Die Folgen zeigen sich im Kleingedruckten der Anzeigen. Zwei-Zimmer-Wohnungen werden von drei Erwachsenen bewohnt, die nicht verwandt sind, wobei das Wohnzimmer zum Schlafzimmer umfunktioniert wird. Flure, die früher Orte der Ruhe waren, sind nun Durchgangsstationen. Die Aufzüge brauchen länger, weil es dreimal so viele Nachbarn pro Etage gibt. Die Struktur des Viertels hat sich nicht verändert, aber die menschliche Dichte hat sie massiv verändert.

Das Problem betrifft nicht nur Madrid

Dieses Ungleichgewicht wiederholt sich in jeder Stadt, die weniger als eine Stunde von der Hauptstadt entfernt liegt. In Toledo wurde ein Loft in einer Randlage für 750 € angeboten; im Jahr 2017 kostete dieselbe Art von Immobilie noch 300 €. Die Logik ist dieselbe wie in Ventas: Wenn das Zentrum teurer wird, dehnt sich der Verdrängungsradius aus und zieht die Preise von allem hoch, was mit dem Hochgeschwindigkeitszug oder der Autobahn verbunden ist.

Einige fassen es mit einem unangenehmen Satz zusammen: Das Problem ist nicht, dass Madrid teuer ist, sondern dass der Euro weniger wert ist. Andere entgegnen, dass dies eine elegante Art ist zu sagen, dass die Löhne seit Jahren stagnieren, während der Immobilienmarkt boomt. Beides kann gleichzeitig wahr sein.

Kaufen, mieten oder wegziehen: Die diskutierten Auswege

Das Spektrum der Antworten reicht von kühler Kalkulation bis zur Resignation. Eine Option ist der Kauf mit einem Dreißigjahres-Hypothekendarlehen, wobei man die Zinsen mit der Miete vergleicht, nicht die monatliche Rate. Eine andere ist der Umzug nach Zaragoza, Burgos oder Aranda de Duero, wo es Arbeit gibt und der Quadratmeterpreis kein Witz ist. Und eine dritte ist das Leben im Wohnmobil, was wie ein Scherz klingt, bis man nachrechnet.

Die vollständige Kalkulation ergibt eine überraschende Differenz. Aber die eigentliche Debatte ist nicht mathematischer Natur: Es geht darum, ob eine Stadt funktionieren kann, wenn diejenigen, die in ihr geboren wurden, sich das Viertel, in dem sie aufgewachsen sind, nicht mehr leisten können. Die Antwort liefert derzeit der Markt. Und der Markt kennt kein Mitleid.

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Die vorsichtige Prognose ist einfach: Solange das Angebot nicht entfesselt wird, ist eine Preisobergrenze nicht in Sicht. Vielleicht liegt der nächste Rekord bei 1.600 €. Vielleicht stoppt eine Rezession den Trend abrupt. Niemand weiß es sicher, und wer es behauptet, will meist etwas verkaufen.