Wohnung in Sevilla für 120.000 €: Besitzer sagt, sie sei dreimal wert

Sevilla 2015: 90 m² für 120.000 € und eine Hypothek von 60.000 €

Der Immobilienkauf im Jahr 2015 galt weithin als Fehler. Dennoch behauptet der Käufer einer 90 m²-Wohnung in Sevillas Altstadt, die er für 120.000 Euro erwarb, dass diese heute das Dreifache wert sei. Der Kauf wurde im Februar 2015 nach einem Jahrzehnt des Wartens auf eine nie eingetretene Preiskorrektur abgeschlossen.

Die Strategie wird als «Tocatejismo» bezeichnet: so viel wie möglich bar bezahlen und nur das Nötigste finanzieren. Hier wurden 60.000 Euro hypothekarisch belastet bei einem Preis von 120.000 Euro. Ein Großteil des Darlehens deckte Nebenkosten, Renovierung und den Erhalt der Ersparnisse ab.

Die „Erzähl mir mehr“-Wohnung und das Kleingedruckte

Das Gebäude stammt aus den 60er oder 70er Jahren – bewohnbar, aber zeitlich stehengeblieben. Es brauchte keine Arbeiten zum Einzug, wohl aber für ein modernes Gefühl. Der Käufer besaß bereits eine andere Wohnung (gekauft 1997), die er vermietete, um die neue Rate zu decken. Die monatlichen Kosten für Hypothek und Gemeinschaftseigentum liegen laut eigener Berechnung bei etwa 120 Euro.

Die Renovierung war umfassend und kostete unter 25.000 Euro. Das Ergebnis ist eine Wohnung mit Neubau-Qualität. Dem Block wurde ein Aufzug hinzugefügt, selten bei niedrigen Gebäuden der 70er Jahre, und die Umgebung veränderte sich durch den Tourismushype, der viele alte Häuser in Ferienwohnungen verwandelte.

Wie stark sind die Immobilienpreise in Sevilla seit 2015 gestiegen?

Ein Forumsteilnehmer geht von einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 100 % in der Gegend aus, während der Käufer behauptet, die Wohnung könnte heute das Dreifache des Kaufpreises wert sein. Ein Jahr nach dem Kauf stellte er fest, dass die Preise in der Altstadt höher waren als im Vorjahr.

Ein weiteres Beispiel: 110 m² Nutzfläche in einer Provinzhauptstadt, gekauft für 80.000 Euro und renoviert für ca. 10.000 Euro, vermietet für 600 Euro brutto monatlich. Ähnliche Wohnungen wurden vor der Krise für über 240.000 Euro verkauft und waren schnell vom Markt verschwunden.

Einwände: Sonderumlagen, Hausbesetzer und die „Bankwohnung“

Die Warnungen waren zahlreich. Dass die Wohnung nicht wirklich dem Käufer gehört, solange die Hypothek läuft, sondern als Sicherheit dient. Dass eine Sonderumlage von 5.000 Euro den Mietvorteil zunichtemacht. Dass illegale Besetzung oder Zahlungsverzug die Investition ruinieren können. Und am häufigsten: Wenn die Inflation die Löhne nicht mehr treibt, schützt eine alte Wohnung vor nichts.

Die Antwort kam mit den Jahren. Langjährige Eigentümer betonen, dass sie nie eine Sonderumlage gezahlt haben und dass Mieteinnahmen solche Kosten decken würden. Andererseits werden Mieten von 150 Euro pro Monat mit Garage und Pool in Murcia genannt, mit dem Argument, dass Rentner überall leben können. Entgegnung: Etablierte Familien und altersbedingte Einschränkungen machen Umzüge schwierig.

„Nuncabajismo“ und „Immer-abwärts-Trend“: Zwei Seiten derselben Medaille

Der grundlegende Gegenangriff ist konzeptionell. Den Wirtschaftszyklus zu leugnen und immer nur eine Richtung vorherzusagen, führt zum selben Fehler, ob man einen ewigen Verfall oder niemals sinkende Preise prophezeit. Zu erkennen, dass 2013-2015 ein Zeitfenster war, das jetzt möglicherweise geschlossen ist, ist keine Inkonsistenz: Es ist Marktverständnis.

Bleibt der praktische Einwand für jene, die Multiplikation suchen. Verkaufen, um drei Wohnungen zu kaufen, funktioniert nicht, wenn alle Preise gleichmäßig gestiegen sind. Der Protagonist gibt zu, dass Spekulation nie das Ziel war, sondern die Sicherung einer dauerhaften Bleibe. Er versichert, dass seine Internetkosten niedriger seien als die Hypothekenrate, und spare unbeabsichtigt mehr als die Hälfte seines Einkommens.

Was zehn Jahre später niemand garantieren kann

Bei solchen Wertsteigerungen argumentieren einige, dass jeder mit Ersparnissen und Mut hätte kaufen sollen. Viele taten es nicht, und dieses Fenster scheint nun geschlossen oder zumindest enger. Falls die Korrektur eines Tages kommt, wird diese 120.000-Euro-Wohnung davon berichten. Falls nicht, ist die Geschichte bereits geschrieben.