Wohnen in Spanien: Baukosten explodieren auf 2.000 €/m²

Bauen kostet inzwischen 2.000 €/m²: Die Wohnungen werden nicht von allein billiger

Eine 80-Quadratmeter-Wohnung, die sich auf 54 Quadratmeter Nutzfläche beläuft, kostet allein an Baukosten etwa 160.000 Euro. Dazu kommen Grundstück, Steuern und die Marge des Bauträgers. Das Ergebnis ist eine Wohnung, die sich ein junger Mensch mit 1.500 Euro Gehalt nicht leisten kann – nicht einmal mit einem Hypothekendarlehen über vierzig Jahre. Die Schlussfolgerung, im Gespräch immer wieder in unterschiedlichen Tönen wiederholt, lautet: Das Problem ist nicht nur das begrenzte Angebot, sondern die Verteilung, die Regulierung und ein seit Jahren stark regulierter Markt.

Von der Blase zu 2.000 Euro pro Quadratmeter

In den Boomjahren wurde für etwa 500 Euro pro Quadratmeter gebaut. Heute liegt die Zahl bei rund 2.000. Das ist keine Schätzung ins Blaue hinein: Es ist die Größenordnung, mit der alle arbeiten, die auf der Baustelle stehen. Dieser Sprung – eine Vervierfachung der Baukosten – erklärt, warum die Preise nicht fallen können, ohne dass jemand Geld verliert. Während der Blase wurden mehr Wohnungen gebaut als in mehreren Ländern zusammen, aber nicht wegen der Nachfrage: Es wurde gebaut, weil die Banken Kredite vergaben und weil eine Wohnung vom Plan drei- oder viermal verkauft werden konnte, bevor sie fertig war. Als die Blase platzte, kamen Millionen Wohnungen schlagartig auf den Markt, und die Preise fielen. Heute gibt es diesen Bestand nicht. Und ohne Bestand ist der Preis, was er ist.

Es fehlt nicht an Land, es fehlt an Verwaltung

Spanien hat kein Landproblem. Es hat ein Verwaltungsproblem. Manche behaupten, Bauland werde von Gemeinden und Regionen zurückgehalten, die Knappheit bevorzugen, um ihre kommunalen Einnahmen über Genehmigungen und Wertsteuerabgaben zu sichern. Die zitierten Fälle von Korruption im Städtebau – Wohnungen mitten im Feld mit Wasser, Strom und Kanalisation dank irgendeines Gefallens – sind keine Anekdoten: Sie beweisen, dass das System über Beziehungen funktioniert, nicht über Regeln. Das Ergebnis ist ein Markt, in dem Land zum Engpass wird, den niemand lösen will.

Einwanderung und Nachfrage: der Elefant im Raum

Ein Teil des Gesprächs führt den Anstieg der Nachfrage auf die Zuwanderung zurück. Die genannten Zahlen deuten darauf hin, dass der demografische Druck auf dem Wohnungsmarkt in den letzten Jahren gewachsen ist und dass der Markt ohne diesen Zustrom weniger angespannt wäre. Andere halten dagegen, das Problem sei älter und strukturell: Auch ohne Einwanderung würde es an bezahlbarem Wohnraum fehlen, weil das Eigentumsmodell und die Landnutzung genauso starr bleiben. Darüber, dass die Nachfrage gestiegen ist und das Angebot nicht, sind sich alle einig.

Die Generationenfrage: Großeltern mit drei Wohnungen, Junge ohne Auto

Eine Zahl schwebt über der gesamten Diskussion: Die über Sechzig häufen Immobilien an, die unter Dreißig können nicht einmal die Eigenkapital-Anzahlung für eine Hypothek aufbringen. Es ist keine Frage der Lebensphase, es ist Mathematik. Mit 1.500 Euro Gehalt und einer Miete, die die Hälfte auffrisst, ist Sparen eine Illusion. Der Vorschlag, Ältere sollten in Unternehmen statt in Beton investieren, klingt auf dem Papier vernünftig, scheitert aber an der Realität eines Landes, in dem Immobilien jahrzehntelang der bevorzugte Zufluchtsort der Ersparnisse waren. Derweil zahlt der Junge die Miete an den, dessen Wohnung längst abbezahlt ist.

Modulares Bauen: Lösung oder Geschäft für wenige?

Die industrialisierte Bauweise wird zunehmend als Alternative genannt. In Serie gefertigte Module, die in wenigen Wochen zusammengesetzt werden. Manche warnen, der Preis des Moduls werde kaum niedriger sein als der der klassischen Bauweise, und das Geschäft würden dieselben alten Firmen unter sich aufteilen. Das Versprechen, Kosten zu senken, scheitert an der Realität eines Marktes, in dem das Grundstück der entscheidende Faktor bleibt. Ohne billiges Bauland bleibt auch das billigste Modul teuer.

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Die Schlussfolgerung aus all dem ist unbequem: Es gibt keine einzelne Maßnahme, die das Problem löst. Weder Bauland freigeben, noch Steuern senken, noch schneller bauen. Der Wohnungspreis ist die Summe aus vervielfachten Baukosten, zurückgehaltenem Land, wachsender Nachfrage und einer Generationenfrage, die niemand anfassen will. Und derweil schaut der Junge weiter in die Schaufenster.