Wie man in Spanien Wohnungen für 400.000 € ohne hohes Gehalt kauft

Wer zahlt die 400.000-Euro-Wohnungen (und wer nicht)

Der Kauf einer Wohnung für 400.000 Euro ist kein Problem des Gehalts, sondern der Anzahlung. Laut einer im Thread wiederkehrenden Berechnung verlangt die Bank etwa 20 % plus 10 % für Nebenkosten und Steuern: rund 120.000 Euro in bar, die selten aus einem Gehalt stammen, egal wie hoch es ist. Der Rest – 320.000 Euro Hypothek über 30 Jahre – wird zu einer monatlichen Rate, die laut Teilnehmern viele Paare mit Einkommen über 3.000 Euro tragen könnten. Die Frage ist also nicht, wie man zahlt, sondern woher das Startkapital kommt.

Die Rechnung, die den Mythos vom hohen Gehalt widerlegt

Die am häufigsten genannte Arithmetik ist einfach: 400.000 Euro Preis, 10 % Nebenkosten, 20 % Anzahlung. Ergebnis: 120.000 Euro Cash, 320.000 Euro finanziert und eine Rate von ca. 1.200 Euro pro Monat bei festem Zins und 30 Jahren Laufzeit. Mit zwei Gehältern, die zusammen mehr als 3.000 Euro ergeben, passt die Finanzierung in die Parameter, die Banken laut Forennutzern tolerieren.

Das Problem ist, dass diese Summe ein normaler Angestellter in zehn Jahren nicht anspart. Hier kommt die Familie ins Spiel. Das oft zitierte Szenario: Ein Paar um die 30, dessen Eltern jeweils 100.000 Euro beisteuern und die selbst 50.000 Euro gespart haben. Dann lockert die Bank die Bedingungen. Ohne diesen Rückhalt bleibt die Tür verschlossen.

Einige relativieren die Rechnung: Die Bank finanziert nicht, wenn die Rate 50 % der beiden Gehälter frisst. Der realistische Grenzwert liegt bei etwa 30 %. Das schließt viele Profile aus, die theoretisch zahlen könnten.

Der Kreislauf aus geerbten und weiterverkauften Immobilien

Der häufigste Mechanismus hat nichts mit dem aktuellen Gehalt zu tun. Jemand kaufte vor dreißig Jahren eine Wohnung in einer Gegend, die später stark aufwertete. Er verkauft sie für 400.000 Euro, streicht die Wertsteigerung ein und kauft eine ähnliche Wohnung in einer weniger angespannten Region. Dieser Zyklus, tausendfach wiederholt, treibt die Preise nach oben und lässt jene außen vor, die nichts zu verkaufen hatten.

Konkrete Beispiele sind sprechend: Eine Wohnung, die in einem Madrider Vorort für 60.000 Euro gekauft und 2007 für 200.000 Euro verkauft wurde, diente als Anzahlung für eine 380.000-Euro-Immobilie. Eine andere, 2011 für 150.000 Euro gekauft, wird jetzt für 400.000 Euro verkauft und finanziert den nächsten Schritt. Die Schlussfolgerung lautet immer gleich: Wer schon hatte, kauft; wer nichts hatte, schaut zu.

Hinzu kommen ausländische Käufer. Rentner und Fonds, die zwischen 2014 und 2015 günstig an der Küste eingestiegen sind, verkaufen nun mit Gewinn und gehen, so ein Beitrag. Ihr Abgang senkt die Preise nicht: Es wechselt nur derselbe Bestand den Besitzer.

Wer kann sich wirklich eine 400.000-Euro-Wohnung leisten?

Es hängt vom Beruf und der Partnerschaft ab. Ein einzelner Lehrer reicht nicht. Zwei Lehrer, ja. Ärzte, Polizeibeamte im höheren Dienst, Professoren oder Politiker schaffen es locker, meinen einige Teilnehmer. Aber diese Profile sind eine Minderheit unter allen Transaktionen zu diesem Preis.

Die Masse besteht aus drei Gruppen: Verkäufer anderer Objekte, Erben und Empfänger familiärer Hilfe. Ein hohes Gehalt hilft, reicht aber nicht. Und der Normalverdiener, wie ein oft zitierter Kommentar sagt, bleibt für immer bei den Eltern wohnen.

Die Diskrepanz zwischen Preisen und Löhnen

Das Kernargument ist, dass Häuser real nicht so stark gestiegen sind. Eine 1991 für 90.000 Euro gekaufte Wohnung kostet heute 250.000 Euro. Inflationsbereinigt entsprächen die 90.000 Euro von damals 231.000 Euro. Der reale Anstieg ist moderat. Was nicht gestiegen ist, sind die Löhne: ein nominaler Anstieg von 356 % gegenüber stagnierenden Gehältern.

Hier liegt die Wurzel. Die Wohnungen sind nicht luxuriös, die Einkommen passen nur nicht dazu. Währenddessen kaufen 400.000 Euro in Städten wie Valencia kaum noch eine gehobene Mittelklassewohnung, so ein Nutzer.

---

Mit diesen Zahlen sollte der Kauf einer 400.000-Euro-Wohnung einer sehr spezifischen Gruppe vorbehalten sein. Ist er auch. Was nicht passt, ist die Menge an Abschlüssen zu diesem Preis mit Gehältern, die dies auf dem Papier nicht tragen. Die Antwort liegt im geerbten Immobilienbesitz, nicht im Gehalt. Wenn der Erbschafts-Hahn zugedreht wird, reguliert sich der Markt. Wann, weiß niemand.