Wer kauft Wohnungen für 2.000 €/m²? Rentner und Investoren

Wer kauft in Spanien Wohnungen zu 2.000 Euro pro Quadratmeter?

Eine 100-Quadratmeter-Wohnung in einer Provinzhauptstadt für 200.000 Euro. Diese Rechnung wirkt wie aus einem anderen Jahrzehnt, ist aber der Ausgangspunkt einer seit Monaten andauernden Debatte: Wenn sich die Durchschnittspreise auf diesem Niveau eingependelt haben, muss jemand mit echtem Geld die Kaufverträge unterzeichnen. Und nein, es sind nicht die Geringverdiener mit schwankendem Gehalt, die den Markt stützen.

Die erste und naheliegendste Antwort auf die Frage nach dem Käufer ist wenig romantisch: Ältere Menschen mit bereits ausgezahlter Rente. Ein Rentner mit abbezahlter Immobilie, angespartem Vermögen und einer Bank, die bereitwillig finanziert. Eine Anekdote fasst das Phänomen zusammen: Ein junges Paar mit zwei Einkommen wurde abgelehnt, weil die Bank keinen Kredit vergab, während ein Käufer im Rollstuhl den Zuschlag erhielt, da er als Rentner kreditwürdig war. Der gesunde Junge war kein Risikokandidat für die Bank, der Pensionär schon.

Investmentfonds und Wohnungssammler: Das Zimmervermietungsmodell

Der zweite Pfeiler des Marktes sind Investmentfonds. Sie kaufen nicht zum Wohnen, sondern zur Renditeoptimierung. Die gängige These besagt, dass sie ganze Gebäudeblöcke erwerben, wissend, dass die Mietnachfrage strukturell ist und das Geschäft darin liegt, Wohnungen in einzelne Zimmer aufzuteilen. Wenn ein Fonds Assets veräußert, verkauft er selten Einzelwohnungen wie ein Makler, sondern überträgt komplette Pakete an andere Fonds oder Family Offices. Privatkäufer, die eine Einheit aus solchen Paketen erstehen wollen, klopfen an die falsche Tür.

Einige relativieren, dass nicht alles institutionelles Kapital ist. Hypothekenmakler, die gegen eine Provision von 5.000 bis 6.000 Euro Finanzierungen für Profile beschaffen, die Banken sofort ablehnen würden, indem sie Daten leicht anpassen. Familien, die gemeinsam kaufen und dann Zimmer vermieten. Dies ist kein marginales Phänomen, sondern eine Praxis, die sich bei allen organisiert Handelnden verbreitet.

Ausländische Käufer und Finanzierung aus dem Herkunftsland

Das dritte Segment sind ausländische Käufer. Hier wird die Situation intransparenter. Es wird behauptet, dass Banken in Lateinamerika ihren Staatsbürgern Finanzierungen von bis zu 100 % für Wohnungskauf in Spanien anbieten, was erklärt, warum bestimmte Profile Zugang zu Immobilien haben, die lokale Junge nicht einmal betrachten können. Der Verdacht, unbestätigt, ist, dass jemand diese Institute für das übernommene Risiko entschädigt. Dies ist eine Hypothese ohne dokumentarischen Beweis, die entsprechend behandelt werden sollte.

Hinzu kommt das Fluchtkapital. Manche sprechen von "Freifahrtschein für Geldwäsche", mit internationalen Banden, die straflos Immobilien als sicheren Hafen kaufen. Die Verbindung zwischen Drogenhandel, intransparentem Kapital und dem spanischen Immobilienmarkt ist nichts Neues, lässt sich in dieser Diskussion jedoch nicht mit harten Daten belegen.

Inflation als Motor: Kaufen aus Angst, nicht aus Bedarf

Ein vierter Faktor erklärt das Verhalten ohne Banden oder Fonds: die Angst vor Inflation. Wenn Geld jährlich an Wert verliert, kaufen Menschen reale Vermögenswerte aus Panik, dass ihre 200.000 Euro in fünf Jahren nur noch für eine halbe Wohnung reichen. Dies ist keine rationale Investitionsentscheidung, sondern eine Flucht nach vorne. Und diese Flucht stützt Preise, die theoretisch fallen sollten.

Das Ergebnis zeigt sich vor Ort. In normalen Stadtvierteln von Provinzhauptstädten werden Ladenlokale in winzige Apartments umgewandelt. In nördlichen Städten verkaufen sich Neubauwohnungen, bevor die Gerüste abgebaut sind. Vor vierzig Jahren dauerte es zwei bis drei Jahre, bis ein neues Gebäude voll bezogen war. Heute ist es vor Fertigstellung belegt.

Warum können junge Menschen nicht mit diesen Käufern konkurrieren?

Weil die Banken sie nicht gleich behandeln. Ein junger Angestellter mit befristetem Vertrag ist ein Risiko; ein Rentner mit gesicherten Einkünften nicht. Ein Selbstständiger mit unregelmäßigen Einnahmen ist ein Risiko; ein Beamter mit festem Gehalt nicht. Die Kreditlogik belohnt Stabilität und straft Jugend, wodurch der Markt in den Händen derer liegt, die bereits Sicherheiten bieten können.

Die grundlegende Beschwerde ist nicht nur wirtschaftlich, sondern betrifft den Zugang. Während einige bar zahlen und andere drei Gehaltsnachweise brauchen, um überhaupt geprüft zu werden, klafft die Lücke weiter auseinander. Und die politische Antwort, wenn sie denn kommt, ist meist eine Ankündigung für sozialen Wohnungsbau, deren Bau länger dauert als ihr Versprechen.

Die verstörende Zahl

In einem Randbezirk einer Provinzhauptstadt werden neue 70-Quadratmeter-Wohnungen für 420.000 bis 460.000 Euro verkauft. Nicht im Zentrum. Kein Premium-Viertel. So sieht es aus. Bei diesen Preisen wird die Frage nach dem Käufer nicht mehr rhetorisch, sondern ein unbequemes Rechenexempel: Jemand mit viel Geld, viel Kredit oder großem Versteckbedarf.