Vermietung in Spanien bringt 3 %: Warum es immer weniger Mietwohnungen gibt

Eine Wohnung zu vermieten bringt 3 %: weniger als die Inflation

Eine Wohnung im Wert von 100.000 Euro müsste eigentlich für 500 Euro im Monat vermietet werden, nur um mit der Inflation gleichzuziehen, so die Rechnung, mit der die Analyse beginnt. In Spanien wird für deutlich weniger vermietet, heißt es dort. Das ist die These der Analyse: Das Problem ist nicht, dass die Miete teuer ist, sondern dass die Kaufpreise so stark gestiegen sind, dass die Miete das gebundene Kapital nicht mehr entschädigt. Bei einer offiziellen Inflation von nahezu 5 % – der Mindestertrag, den man von jeder Investition erwarten darf – macht ein Vermieter, der 416 Euro monatlich pro 100.000 Euro Immobilienwert erhält, Verlust, noch bevor er Grundsteuer (IBI), Hausgeld und Instandsetzungskosten zahlt.

Die vorgeschlagene Regel ist einfach: 500 Euro im Monat pro 100.000 Euro Kaufpreis. Kostet die Wohnung 200.000, dann tausend Euro. Bei 300.000, fünfzehnhundert. Und so weiter. Die Folge ist für beide Seiten unangenehm: Je höher die Immobilienpreise steigen, desto weniger sinnvoll ist es zu vermieten, weil die Mietrendite das Kapital nicht rechtfertigt, das in einem unteilbaren und schwer liquiden Gut begraben liegt.

Warum Vermietung in Spanien weniger abwirft als eine Anleihe

Die durchschnittliche Rendite der Vermietung einer Wohnung in Spanien liegt bei rund 3 %, unterhalb der offiziellen Inflation, so die Analyse. Für eine Investition, bei der man es mit Mietern zu tun bekommt, Sonderumlagen, Zahlungsausfälle und Regeländerungen tragen muss, ist der Ertrag lächerlich. Der Vergleich, der in der Analyse herangezogen wird, ist die Staatsanleihe: Eine zehnjährige Anleihe mit Bestnoten bringt rund 5,30 %, eine dreißigjährige nahezu 5,70 % – ohne Mietnomaden und regulatorische Überraschungen. Vor dieser Alternative ist es, so das Argument, eine irre Irrenhausidee, Kapital in Beton zu stecken, um zu vermieten.

Gestärkt wird das Argument durch das juristische Risiko. Je prekärer die Position des Vermieters, desto höher die verlangte Risikoprämie. Jeder neue Mieterschutz verteuert die Miete, und eine Mietpreisbremse macht den Markt nicht billiger: Sie leert ihn. Der katalanische Fall wird als Warnung zitiert, mit einem Rückgang des Angebots an Mietwohnungen um 70 % nach Einführung der Mietkontrollen.

Das Mietangebot ist unter Sánchez um 44 % gesunken

Die Zahl, die den politischen Teil der Analyse trägt, ist das Verschwinden von 400.000 Wohnungen vom Markt für Langzeitmieten, seit Pedro Sánchez im Moncloa-Palast (Amtssitz des spanischen Ministerpräsidenten) regiert – ein Rückgang des Angebots um 44 %. Es ist nicht so, dass nicht gebaut worden wäre: Der vorhandene Bestand wurde ausgedünnt, so diese Lesart. Gleichzeitig sind die Kaufpreise im selben Zeitraum um 50 % gestiegen. Wenn die Wohnung, die 200.000 kostete, heute 300.000 wert ist, hat Vermieten für tausend Euro im Monat keinerlei finanzielle Logik mehr.

Das Fazit ist unangenehm für alle, die über die Mieten klagen: Der Mietpreis ist die direkte Folge des Kaufpreises. Mit wachsender Bevölkerung, einem kaum steigenden Wohnungsbestand und einer durch Regulierung gebremsten Bautätigkeit steigen die Immobilienpreise, und Vermieten wird irrational. Die Nachfrage verlangt schlicht das Unmögliche: dass jemand sein Kapital gegen eine Rendite unterhalb der Inflation zur Verfügung stellt.

Wer vermietet noch, wenn das Geschäft sich nicht rechnet?

Die Frage zieht sich durch die ganze Diskussion. Wenn niemand kauft, um zu vermieten, wer bietet dann Mietwohnungen an? Der Staat will kein günstiger Vermieter werden: Es würde ihn Geld kosten, und er würde die Rolle des Bösewichts erben. Weder die Regionalregierungen noch die von der Linken jahrzehntelang regierten Kommunen haben öffentlicher Mietwohnraum gebaut. Der Reiskomplettvergleich rundet das Argument ab: Das Getreide wird frei produziert und verkauft, Wohnungen sind auf allen Ebenen reguliert – deshalb gibt es kein größeres Angebot.

Dagegen hält eine andere Strömung fest: Die finanzielle Rechnung stimmt, aber die Schlussfolgerung dreht sich um: Nicht die Miete ist zu günstig, sondern der Kaufpreis ist gebläht. Wer vor 2007 gekauft hat, erzielt enorme Renditen; wer in den letzten Jahren gekauft hat, keine. Das Problem läge nicht bei der Miete, sondern beim Preis des Vermögenswerts.

Der nominale Trugbild und die Mieter-Anekdote

Ein konkreter Fall, der erzählt wird: Eine 2012 gekaufte Wohnung, fünf Jahre vom Eigentümer bewohnt und neun Jahre an dieselbe Mieterin vermietet, wird heute für das Dreifache des Kaufpreises verkauft – wobei die Mieteinnahmen bereits die Kosten gedeckt haben. Der Eigentümer erzählt das, um anzukündigen, dass er das Kapital in diversifizierte Fonds umschichtet. Die Antwort kommt schnell: nominal. Bereinigt um die Inflation, schrumpft das Trugbild.

Die Erfahrung als Mieter in den Neunzigern dient als Kontrast. Damals genügten zwei, drei Tage mit einer am Kiosk gekauften Ausgabe des Mil Anuncios (eine spanische Anzeigenzeitung), um ein Zimmer in einer bescheidenen, aber anständigen Wohnung mit Aufzug und Zentralheizung für rund 25.000 Peseten im Monat zu finden. Heute findet man das Äquivalent von 300 Euro nicht einmal ansatzweise, so diese Erzählung. Das Angebot ist ausgetrocknet, die Kaufpreise sind explodiert.

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Bleibt die Zahl, die alles durcheinanderbringt: die Hotels. Ein Ibis in Madrid verlangt zwischen 50 und 135 Euro die Nacht, zwischen 1.500 und 4.000 Euro im Monat pro Zimmer, und niemand empfindet das als unverschämt teuer. Niemand protestiert gegen Hotels. Wenn Wohnungsvermietung weiter kein Geschäft ist, zeichnet sich als Zukunftsszenario ab: Familien, die in einem Hotelzimmer leben. Und wer ist dann der Bösewicht der Geschichte?