Vermieter in Madrid behält Kaution und fordert Malerkosten

2.000 € für das Streichen einer 70-m²-Wohnung nach fünf Jahren Mietzeit

Ein Mieter verlässt eine 70-Quadratmeter-Wohnung in Madrid nach fünf Jahren Wohnzeit. Der Vermieter behält die 5.000 Euro Kaution ein und stellt eine Rechnung über 2.000 Euro für das Streichen aus. Es gab kein vorheriges Angebot, keinen vertraglichen Beleg und die Drohung, die Einlage einzubehalten, war die einzige Garantie. Laut der ursprünglichen Forderung beschränkt sich die Aufschlüsselung des Eigentümers auf eine Schicht Farbe. Für eine Wohnung dieser Größe vervierfacht der Preis die Marktkosten: Malerangebote in Madrid beginnen bei 250 Euro.

Die Diskussion um diesen Fall hat einen klaren Kern: Was gilt als normale Abnutzung und was als dem Mieter zurechenbarer Schaden? Der Eigentümer argumentiert, dass fünf Jahre Rauchen die Ausgabe rechtfertigen. Die meisten Analysen lehnen dies rundweg ab: Verschleiß durch Nutzung und Zeit geht zulasten des Eigentümers, es sei denn, der Vertrag sagt etwas anderes. Und wenn der Vertrag schweigt, werden Malerkosten nicht abgezogen.

Was sagt das Gesetz zum Streichen beim Auszug?

Der rechtliche Bezugspunkt ist die Rechtsprechung des Provinzgerichts von Barcelona (Audiencia Provincial de Barcelona), die in Urteilen von 2010, 2013, 2015 und 2016 feststellte, dass vom Mieter nicht verlangt werden kann, die Immobilie gestrichen zurückzugeben. Das Kriterium lautet, dass das Streichen der Wände in einer anderen Farbe Teil dessen ist, was der Mieter tun darf, und es gibt keine gesetzliche Grundlage, ihn zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Wände zu zwingen. Daher sind Malerkosten standardmäßig kein ersatzfähiger Schaden.

Anders sieht es bei konkreten Beschädigungen aus. Dübellöcher, Ringe, Graffiti oder ungewöhnlicher Schmutz können geltend gemacht werden. Das Problem ist, dass die Grenze zwischen normalem Gebrauch und Schaden elastisch ist und niemand sie mit Zahlen festgelegt hat. Ein Richter müsste entscheiden, ob zehn Löcher für Bilder Abnutzung sind oder ob dreiundfünfzig etwas anderes darstellen. Diese Unklarheit nutzen Eigentümer aus, um Rechnungen aufzublähen.

Tabakgeruch als ersatzfähiger Schaden: Das Argument des Vermieters

Die Verteidigung des Eigentümers stützt sich auf Tabak. Wer diese These vertritt, behauptet, dass die Beseitigung des Geruchs in einer Wohnung, in der fünf Jahre geraucht wurde, problemlos 2.000 Euro kosten kann: Wände mit Chlorbleiche waschen, Ozon einsetzen, spezielle Farbe verwenden. Das ist keine völlig erfundene Zahl. Es gibt dokumentierte Fälle von Wohnungen, die nach Aschenbechern rochen, wo der Geruch selbst nach sechs Monaten Tapezieren oder Neustreichen nicht verschwand.

Das Gegenargument ist, dass Rauchen legal ist und tägliches Lüften das Problem beseitigt. Wenn die Wohnung beim Betreten nach Tabak riecht, stellt sich die Frage, ob dies ein zurechenbarer Schaden oder eine vorhersehbare Konsequenz eines rauchenden Mieters ist. Die Antwort steht nicht im Gesetz, weshalb solche Fälle eher durch Druck als durch Recht entschieden werden.

Die Kaution von 5.000 Euro: Was ist legal und was nicht?

Hier gibt es eine Nuance, die man nicht übersehen sollte. Eine Kaution von 5.000 Euro ist an sich nicht illegal. Für Verträge, die zwischen Juni 2013 und März 2019 unterzeichnet wurden, erlaubte das Gesetz über städtische Mietverhältnisse (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) zusätzliche Sicherheiten ohne Obergrenze. Ab März 2019 liegt die Grenze bei zwei Monatsmieten. Wenn der Vertrag vor diesem Datum liegt, kann der Betrag durchaus legal sein.

Verpflichtend ist jedoch, die Kaution bei der zuständigen autonomen Behörde zu hinterlegen. In Madrid ist dies IVIMA. Hat der Vermieter dies nicht getan, könnte das Finanzamt (Hacienda) etwas dazu sagen. Die Hinterlegungsbescheinigung anzufordern ist der häufigste Zug: Wenn der Eigentümer sie nicht vorweisen kann, wird die Rückforderung der Kaution viel einfacher.

Was kann der Mieter fordern und wie übt man Druck aus?

Die wiederkehrende Strategie besteht darin, selbst günstig einen Maler zu beauftragen, den Vermieter zu informieren und die Bescheinigung über die Kautionshinterlegung zu verlangen. Wenn der Eigentümer 2.000 Euro haben will, muss er eine Rechnung mit Mehrwertsteuer vorlegen. Wenn er keine hat, beauftragt der Mieter den Maler. Die Differenz zahlt, wer sie zahlen möchte.

Die zweite Front ist gerichtlich. Für einen Mieter mit moderatem Einkommen ist der Pflichtverteidiger kostenlos. Der Eigentümer hingegen müsste Anwalt und Gerichtsvollzieher bezahlen, mit Mindestkosten von 2.000 Euro. Mit diesen Zahlen ist es am wahrscheinlichsten, dass die volle Kaution vor Prozessbeginn zurückgegeben wird. Die Kostenasymmetrie spielt dem Mieter in die Karten.

Der dritte Weg ist die steuerliche Drohung. Wenn die Miete nicht angegeben wurde, reicht oft schon die bloße Erwähnung einer Anzeige beim Finanzamt, damit die Kaution vollständig zurückkommt. Das ist keine elegante Lösung, aber sie funktioniert.

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Der Fall endet dort, wo solche Fälle meist enden: Der Mieter verhandelt aus einer Position der Schwäche, während der Vermieter mit Informationen spielt. Die erschreckende Zahl ist nicht die Rechnung. Es ist, dass 5.000 Euro Kaution in alten Verträgen weiterhin legal sind, während die aktuelle Obergrenze zwei Monatsmieten beträgt.