Vermieter gibt 49% Hypothekenerhöhung an Mieter weiter

Euribor bei 4,15% und die Nachricht über die 49%-Hypothekenerhöhung

Bei einem Euribor von 4,15% hat eine private Nachricht den genauen Punkt offengelegt, an dem zwei Verträge aufeinandertreffen, die nie etwas miteinander vereinbart haben: das Darlehen des Eigentümers und der Mietvertrag des Mieters. Die Nachricht, die der Zahlende erhält, ist knapp und deutlich: Die Abbuchung der Banco Sabadell ist im Vergleich zum Vormonat um 49% gestiegen. „Ich habe keine sehr guten Nachrichten“, beginnt sie. Der Rest, wie der Mieter selbst zusammenfasst, ist Text, der eine bevorstehende Erhöhung erklärt.

Der Mieter reagiert nicht mit einer Türknall. Er wohnt seit Jahren in dieser Wohnung ohne eine einzige Mieterhöhung, zahlt pünktlich und entscheidet sich, Zeugnis abzulegen, ohne zu dramatisieren: Er versteht, dass der Vermieter warnt, räumt ein, dass man sich einigen wird, wenn die Erhöhung angemessen ist, und lehnt es ab, dies als Kampf zwischen Vermieter und Mieter darzustellen. Die Reaktion auf diese Geste ist jedoch das genaue Gegenteil von Ruhe.

Kann der Vermieter die Hypothekenerhöhung auf die Miete umlegen?

Nein, solange der Mietvertrag dies nicht erlaubt und solange die vereinbarte Überprüfung nicht fällig ist. Das am häufigsten wiederholte Argument folgt einer reinen Vertragslogik: Ein Mietvertrag bindet beide Parteien und seine Erhöhungen sind meist an den Verbraucherpreisindex (CPI) gebunden, nicht an die Rate, die der Vermieter seiner Bank zahlen muss. Die Hypothekenlast taucht im Vertrag nicht auf, daher ist die höhere Abbuchung kein gesetzlicher Grund für eine Erhöhung, bis die Frist oder Verlängerung abläuft.

Manche verschärfen das Argument durch Reduktion ad absurdum: Wenn das Darlehen nicht Teil des Vertrags ist, sollte auch die Miete nicht sinken, wenn die Rate fällt, noch sollte es überhaupt Mieten in bereits bezahlten Wohnungen geben. Es wird daran erinnert, dass der Vermieter ebenfalls das Risiko trägt, da eine Investition scheitern kann und das Objekt seinen Wert verliert. Mitten im Lärm taucht die Nuance auf, die ihn tatsächlich betrifft: die gesetzlichen Grenzen der Aktualisierung, die einige Interventionen anführen, ohne dass jemand den Text des betreffenden Vertrags vorlegt.

Euribor, jährliche oder halbjährliche Überprüfung: Warum die Rechnung plötzlich explodiert

Hier liegt die technische Erklärung für die 49%. Die Überprüfung eines variablen Hypothekendarlehens erfolgt am vereinbarten Datum, und wer eine jährliche oder halbjährliche Überprüfung hat, bewegt eine Zahl, die unverhältnismäßig erscheint, weil sie zwei Momentaufnahmen des Index vergleicht, die sechs oder zwölf Monate auseinanderliegen. In zwei Jahren ist der Euribor von -0,54% auf 4,15% gestiegen, und nach einer im Thread kursierenden Berechnung haben die Überprüfungen in den meisten Fällen die Rate um mehr als 50% erhöht. Bei halbjährlicher Überprüfung kommt der Schlag in zwei Etappen; bei jährlicher Überprüfung in einer einzigen, größeren.

Diese zeitliche Verzögerung erklärt fast alles: Ein Darlehen, das vor Monaten überprüft wurde, hatte die Erhöhung noch nicht verdaut, und ein anderes, das in drei Monaten überprüft wird, hat sie noch ausstehend. Von einem Zinssatz von etwa 1% mit dem Aufschlag vor einigen Jahren auf die aktuellen 4,15% sollte niemand erwarten, dass die Anpassung von selbst stoppt.

Wechsel zur Festzins-Hypothek: Die geforderte Lösung, die kaum jemand nutzt

Parallel zum Konflikt kursiert eine Empfehlung, die durch die geschilderten Fälle gestützt wird: Mit der Bank sprechen, bevor über die Miete entschieden wird. Die verbreitete Version besagt, dass ein Institut eine tragfähige Rate einem unbezahlbaren Darlehen vorzieht, und dass die Bank in den erzählten Episoden den variablen Zins in einen festen umgewandelt hat, sogar unter Übernahme von Notar- und Registrierungskosten. Das Ergebnis wäre eine Erhöhung von etwa 10% – oder eine Rate unter Euribor plus Aufschlag – statt einer Verdopplung. Man sollte dies als das nehmen, was es ist: erzählte Fälle, ohne Statistik, die sie stützt.

Das Risiko endet nicht beim Kontoauszug des Eigentümers

Die Zinserhöhung betrifft nicht nur denjenigen, dessen Wohnung belastet ist. Der Fall eines Paares mit zwei Hypotheken, einer festen und einer variablen, zwei Töchtern auf einer Privatschule und einem Leben, das auf der Annahme basierte, dass die Rate stabil bleibt, wird beschrieben; bei einem Euribor von 5% oder 6% reicht die Neuplanung bis hin zu den Schulen. Und die klassische Kettenreaktion: Wenn der Mieter nicht zahlt, zahlt der Eigentümer nicht seinen Anteil, und so weiter nach oben. Pfändungen werden erwähnt, ohne dass Zahlen sie quantifizieren, und Personen mit finanzieller Ausbildung argumentieren, dass die Bank die Hypothek zwar erhöhen kann, der Vermieter sie aber nicht auf die Miete umlegen darf. Der doppelte Maßstab ist der Treibstoff für fast alle Positionen.

Verhandeln, aushalten oder abschalten

Drei Strömungen zeichnen sich ab. Die pragmatische Haltung behauptet, man komme weiter, wenn man Freunde statt Feinde gewinnt, und ein bequemer Mieter habe Spielraum, eine geringere Erhöhung auszuhandeln oder sie abzulehnen, denn außerhalb der Frist kann der Vermieter nur bitten. Eine andere erinnert daran, dass der Mieter einen Vertrag unterschreibt und kein Geschäftspartner ist: Wenn es ihm nicht passt, soll er es sagen. Die dritte ist die härteste und reicht von Nichtzahlung bis zu offenem Druck, mit Haltungen, die raten, sich zu verspäten oder gar nicht zu zahlen. Dort gibt es keine Analyse mehr, nur noch Ärger.

Der Mieter hält an seiner Position fest: Die Wohnung dient ihm und der Preis passt, also wird er zuhören. Er hat nicht gesagt, wie viel er bereit ist zu zahlen, und der Vermieter hat seine Rate nicht aufgeschlüsselt. Ohne diese beiden Zahlen gibt es keine Einigung, nur eine Nachricht.