Spanische Zentralbank befürwortet Mietmarkt-Intervention

Banco de España fordert Intervention auf dem Mietmarkt

Die Banco de España hat eine Analyse veröffentlicht, die mit der Doktrin des Salon-Liberalismus bricht: Staatliche Eingriffe auf dem Mietmarkt sind gerechtfertigt. Dies wird nicht von einem Ministerium, einer Mieterplattform oder empörten Social-Media-Nutzern gesagt. Es wird von der Bankenaufsichtsbehörde gesagt, die feststellt, dass sich nahezu 40 % der Haushalte, die zur Miete wohnen, in einer finanziellen Stresssituation befinden und mehr als 40 % ihres Einkommens für Wohnraum ausgeben. Die Zahl der Familien in dieser Situation in Spanien ist mehr als doppelt so hoch wie in Deutschland und Frankreich und übersteigt den Durchschnitt der Europäischen Union deutlich.

Die Diagnose der Regulierungsbehörde, im Oktober 2024 verbreitet, ruht auf drei Säulen. Erstens: Die Zahl der Menschen, die in gemieteten Wohnungen leben, ist seit 2007 um 57 % gestiegen und hat neun Millionen erreicht. Zweitens: Das Angebot hat nicht Schritt gehalten, da Spanien 1,5 Millionen Sozialmietwohnungen benötigt, um den europäischen Durchschnitt zu erreichen. Drittens: Immer mehr Eigentümer entscheiden sich für touristische oder saisonale Vermietungen, um höhere Renditen zu erzielen. Die Summe dieser Faktoren hat die Preise seit 2014 um durchschnittlich 28 % steigen lassen, weit über dem Lohnwachstum.

Wie stark sind die Mieten gestiegen und wo trifft es am härtesten?

Der Bericht identifiziert den genauen Zeitpunkt des Schadens: den Abschluss neuer Verträge. Während bestehende Verträge gemäß dem VPI angepasst werden, steigt der Preis, wenn ein Eigentümer eine Wohnung an einen neuen Mieter vermietet, im Durchschnitt um zwischen 7,5 % und 10 %. Diese Feststellung stützt die vom Regierung angewandte Preiskontrolle bei Vertragsverlängerungen. In mediterranen Gebieten sind die Mietkosten viel stärker gestiegen: um 50 % in Valencia oder zwischen 40 und 45 % in Palma, Málaga, Alicante und Castelló de la Plana.

Die Situation erreicht extreme Ausmaße. Junge Menschen können sich nicht einmal mehr eine ganze Wohnung leisten: Die Zahl der angebotenen Zimmer ist im ersten Quartal 2024 um 40 % explodiert. Madrid, Barcelona und Valencia konzentrieren sechs von zehn Zimmervermietungen in ganz Spanien. Und die Aufsichtsbehörde selbst warnt, dass viele junge Menschen zum Mietleben verurteilt sein werden, weil mehr als drei Viertel der Haushalte nicht über die erforderlichen Ersparnisse für eine Anzahlung auf eine Immobilie verfügen würden und ihr Einkommen ihnen nicht erlauben würde, eine Hypothekenrate zu bedienen.

Was empfiehlt die Banco de España zur Lösung des Problems?

Der Bericht listet Lösungen auf, die damit beginnen, anzuerkennen, dass eine hohe Belastung durch Mietwohnen zu nachteiligen wirtschaftlichen und sozialen Effekten führen kann, die staatliche Eingriffe rechtfertigen. Er empfiehlt, den Bestand an preiswertem Mietwohnraum zu erhöhen, Gesetze zu verabschieden, die Privatpersonen dazu anregen, Wohnungen auf den Mietmarkt zu bringen, und Hilfen für die verletzlichsten Haushalte zu priorisieren. Er beziffert das Defizit an neuem Wohnraum auf etwa 485.000 Einheiten in den letzten zwei Jahren, was besonders in Madrid, Barcelona, Valencia und Alicante problematisch ist. Weniger als 100.000 jährlich gebaute Wohnungen reichen nicht aus, um die 545.000 neuen Haushalte unterzubringen, die zwischen 2022 und 2023 gegründet wurden.

Die Reaktion auf den Bericht war ein Aufprall der Erzählungen. Eine Strömung behauptet, das Problem sei nicht das Gesamtangebot, sondern die Geografie: Die Preise schießen in Madrid, Barcelona und Valencia in die Höhe, während in Castellón oder im Landesinneren eine Dreizimmerwohnung fast vom ersten Job an erschwinglich ist. Eine andere Strömung weist darauf hin, dass der wahre Engpass der Bau ist: Bauträger bevorzugen Luxuskomplexe mit Pool ab 400.000 Euro, und Gemeinden sind wenig begeistert davon, Viertel mit niedrigem Einkommen zu füllen. Und eine dritte, unbequemere Sichtweise merkt an, dass der Gouverneur der Banco de España José Luis Escrivá ist, ein ehemaliger sozialistischer Minister, der per Königlicher Dekret im September 2024 ernannt wurde, was Kritiker als Propaganda statt technischer Diagnose werten.

Warum werden Eigentümer beschuldigt, statt mehr Wohnraum zu bauen?

Hier verschärft sich die Debatte. Manche vertreten die Ansicht, man habe nichts anderes getan, als Vermieter zu beschuldigen, ohne eine echte Alternative vorzulegen. Das Argument: Billige Häuser zu bauen und zu verkaufen, lässt wenig Spielraum, daher konzentriert sich das Geschäft auf teure Produkte. Und der Staat müsste, wenn er eine Million öffentliche Wohnungen bauen wollte, rund 100 Milliarden Euro bereitstellen, die ihm nicht zur Verfügung stehen, zusätzlich zur Urbanisierung des Geländes und zur Bereitstellung grundlegender Dienstleistungen in Gebieten, deren zukünftige Bewohner eine Kaufkraft am Rande der relativen Armut hätten. Die vollständige Berechnung, aufgeschlüsselt nach Posten, zeigt eine überraschende Differenz.

Dem gegenüber steht die These des reinen Angebots: Wenn der Anteil sozialer Mietwohnungen von den aktuellen 2 % auf 20 % des bestehenden Bestands stiege, würden die Mieten sinken. Hochkapitalistische Länder wie Großbritannien und die Niederlande überschreiten 30 % Sozialwohnungsbestand. Der europäische Durchschnitt liegt zehn Punkte über dem spanischen. Und ein vierter, unbequemerer Weg deutet darauf hin, dass staatliche Eingriffe zwei Richtungen haben können: das Land mit Migranten füllen, ohne eine einzige Wohnung zu bauen, oder bauen und Rechtssicherheit für Vermieter schaffen. Die ergriffenen Maßnahmen werden entscheiden, welchen Weg man geht.

---

Mit diesen Bausteinen lautet die vorsichtige Vorhersage, dass die Mietpreise nicht per Dekret fallen werden. Wenn das Defizit an neuem Wohnraum in zwei Jahren rund eine halbe Million beträgt und der soziale Wohnungsbau nicht anspringt, wird der Druck auf WG-Zimmer in den drei Großstädten weiter steigen. Die einzige Variable, die kurzfristig den Ausschlag geben kann, ist, wie viel neues Angebot auf den Markt kommt und zu welchem Preis. Und das kontrolliert heute kein Bericht.