Spaniens Wohnungskrise: Treiben 9 Millionen Migranten die Nachfrage?

Was würde mit dem Wohnungsmarkt geschehen, wenn die Migrationsnachfrage gekürzt würde?

Gäbe es eine Wohnungskrise in Spanien ohne die 9.000.000 Migranten? Diese Frage eröffnet eine wirtschaftliche Debatte, die seit Jahren festgefahren ist und sich kürzlich vom Small-Talk-Thema zu einem gängigen Thema in Wirtschaftsforen gewandelt hat. Der Ausgangspunkt ist eine unbequeme These: Wenn die Nachfrage sinken würde, käme der freigesetzte Bestand – berechnet zwischen 5.330.000 und 8.000.000 Wohnungen bei zwei oder drei Bewohnern pro Objekt – auf den Markt zurück. Die Zahl ist nicht unschuldig: Sie stützt sich auf eine Annahme der durchschnittlichen Belegung, die die Debatte selbst infrage stellt.

Die Berechnung der freigesetzten Wohnungen

Die kursierende Arithmetik ist einfach und brutal. Geht man von durchschnittlich zwei oder drei Migranten pro Wohnung aus, ergibt sich ein Portfolio von zwischen 5.330.000 und 8.000.000 Immobilien, die wieder verfügbar wären. Manche erhöhen den Einsatz und sprechen von 15 oder 16 Millionen Menschen, Zahlen, die durch offizielle Aufzeichnungen nicht gedeckt sind, aber das Gespräch dominieren. Die Diskussion ist jedoch nicht nur numerisch: Es wird argumentiert, dass der Effekt nicht nur darin bestünde, Ziegelsteine freizugeben, sondern ganze Stadtviertel zu entlasten, die heute als degradiert wahrgenommen werden und einst günstige Optionen für untere Schichten waren.

Gegen diese These ist die am häufigsten wiederholte technische Einsprache die Preisrigidität. Der Immobilienmarkt funktioniert nicht wie der Tomatenmarkt: Der Verkäufer hat keine Eile, kann warten, und dies hält die Preise auch bei weniger Käufern hoch. Dieses Argument stützt sich auf die Idee, dass Eigentümer lieber gar nicht verkaufen als unter Wert. Die Gegenreaktion ist ebenso schlagkräftig: Fällt die Nachfrage, verschärfen sich die Kreditvergaben, und der Dominoeffekt bewegt den Preis schließlich, wenn auch verzögert.

Tourismus, Mieten und Geld, das bleibt

Die zweite Front der Debatte ist der Tourismus. Es wird behauptet, dass Ferienwohnungen nicht nur die angemeldeten sind: Es gibt einen verdeckten Markt, der über Messenger-Gruppen, Websites und informelle Anzeigen operiert und direkt mit Mietwohnungen konkurriert. Die Antwort der Branchenvertreter lautet, dass Touristen mehr Wasser hinterlassen, als sie verbrauchen, in Form von Geld für Infrastruktur. Die Diskussion verschiebt sich dann darauf, wer dieses Geld behält: Es wird darauf hingewiesen, dass ein großer Teil in die Taschen der Gastgewerbebetriebe fließt und nicht in erschwinglichen Wohnraum umgesetzt wird.

Der dritte Schwerpunkt ist die Beschäftigung. Die vorherrschende These besagt, dass die massive Ankunft von Arbeitnehmern die Arbeitslosigkeit nicht nur nicht senkt, sondern die Löhne aufgrund des Überangebots an Arbeitskraft nach unten drückt. Der vorgeschlagene Ansatz ist, Jobs zu automatisieren, die niemand machen will, wobei das Geld aus Sozialleistungen genutzt wird, um Steuern zu senken und Unternehmen in Technologie investieren zu lassen. Laut Kritikern ignoriert dieser Ansatz die sozialen Kosten des Übergangs.

Der demografische Hintergrund, den niemand diskutiert

Jenseits von Ziegeln berührt die Debatte die Demografie. Es wird behauptet, dass die einheimische Geburtenrate seit Jahren unter dem Ersatzniveau liegt und die Bevölkerung im gebärfähigen Alter geschrumpft ist. Die Folge, so diese Lesart, ist, dass der Handlungsspielraum eng geworden ist: Was vor zwei Jahrzehnten eine mögliche Politik gewesen wäre, kommt heute zu spät. Die Diskussion kreuzt sich mit Staatsangehörigkeit, Aufenthaltsvoraussetzungen und der Rolle europäischer Institutionen, denen vorgeworfen wird, rechtliche Deckung für Entscheidungen gegeben zu haben, die niemand gewählt hat.

Das Ende der Debatte ist nicht in Sicht. Bei diesen Differenzen wäre die logische Schlussfolgerung ein Preisverfall. Das passiert nicht. Und währenddessen bleibt die Frage unbeantwortet: Gibt es eine Überversorgung an Nachfrage oder einen Mangel an Angebot? Es hängt davon ab, wen man fragt.