Spaniens Wohnungsdefizit bremst Wirtschaftswachstum trotz Blasenkorrektur

Die Blase war unhaltbar, doch der aktuelle Baustau erstickt die Wirtschaft

Auf dem Höhepunkt der Immobilienblase trug die Investition in den Wohnungsbau bis zu 12 Prozentpunkte zum BIP bei, so viel wie verarbeitendes Gewerbe und Primärsektor zusammen. Heute erreicht sie kaum 6 %, nur die Hälfte davon. Dies ist kein neutrales Datum: Es erklärt, warum die Wohnungspreise im letzten Jahr um 8 % gestiegen sind, Neubauten um 10 % und über drei Jahre hinweg um 27 % bzw. 36 %. Seit fünfzehn Jahren leidet Spanien an einer Unterbauphase, die während der Verdauung der Blase ökonomisch rational war, aber heute jede Rechtfertigung entbehrt.

Die Diagnose ist unbequem, weil sie die Erzählung bricht, das Problem sei rein preisbedingt. Dem ist nicht so. Es ist ein Angebotsproblem. In den letzten drei Jahren wurden weniger als 300.000 Wohnungen fertiggestellt, während fast 800.000 neue Haushalte gegründet wurden. Wenn Spanien 2025 125.000 Wohnungen vollendet, entspricht dies laut Prognosen des INE (Nationales Statistikinstitut) nur einem Drittel der neu entstehenden Haushalte. Knappheit bremst die Geburtenrate, verzögert die Selbstständigkeit junger Menschen, reduziert den Konsum und erhöht den Leerstand. Vor allem lässt sie eine ganze Generation im Stich.

Die Opportunitätskosten, die niemand sehen will

Die Wohnbauinvestitionen in Deutschland und Italien liegen bei 7 % des BIPs, einen Punkt höher als in Spanien, und in Frankreich bei 6,5 %, einen halben Punkt höher. Wir sprechen nicht von einer Rückkehr zu den Exzessen von 2007. Wir sprechen von einer Annäherung an unsere Nachbarn. Spanien benötigt dauerhafte Wohnbauinvestitionen über 6 % des BIPs und zeitweise über 7 %, um das akkumulierte Defizit auszugleichen. Das BIP könnte mit vernünftigen Bauzahlen zwei Punkte höher sein als aktuell: zusätzliche 30 Milliarden Euro. Eine arbeitsintensive Investition, die auch die Steuereinnahmen steigert. Zwei Fliegen mit einer Klappe: Beschleunigung der Beschäftigung in einem Land mit einer Arbeitslosenquote über 10 % und Reduzierung des öffentlichen Defizits.

Die Statistiken der Baugenehmigungen haben leicht angezogen. In den letzten 12 Monaten bis September wurden 123.000 Genehmigungen erteilt, 10 % mehr als im Vorjahr und der höchste Wert seit 2009. Die Zahl der begonnenen Wohnungen stieg um 8 % auf 108.000. Die Banco de España deutet auf eine Beschleunigung im vierten Quartal hin, und BBVA Research prognostiziert, dass die Bauinvestitionen von 1,4 % Wachstum 2024 auf 5,3 % 2025 und 6,2 % 2026 steigen werden. Das Angebot beginnt zu reagieren, wenn auch noch sehr langsam.

Warum nicht gebaut wird: Bürokratie, Boden und kommunale Finanzen

Hier wird die Analyse heikel. Die Wohnungs- und Stadtplanungspolitik fällt in die Zuständigkeit der autonomen Regionen und Gemeinden, und die Rathäuser beziehen den Großteil ihrer einkommensabhängigen Gebühren aus dem Baubereich. Manche behaupten, der perverse Anreiz sei offensichtlich: weniger Wohnungen, weniger Arbeit, geringere Ausgaben, teurere Wohnungen, mehr Einnahmen. Win-win. Andere zeigen auf die Sareb (die spanische Bad-Bank für Immobilienkredite) und große Fonds, die einen großen Teil des erschließbaren Bodens zu überhöhten Preisen erworben haben und kein Interesse daran haben, mehr Boden freizugeben, bevor sie ihn zu den gewünschten Preisen platzieren können. Das dauert nun schon zehn Jahre.

Die Erfahrung derer, die versucht haben, Wohnraum zu fördern, ist niederschmetternd. Der Prozess wird als einmalige bürokratische Hölle beschrieben, die psychisch zerstörerisch wirken kann. Hinzu kommt das Dickicht aus Verfahren, Vorschriften und Nachhaltigkeitsanforderungen, die Neubauten verteuern. In einigen Gemeinden haben die Bedingungen für die Erschließung – verpflichtende Einfamilienhäuser, starre Anteile bebauter Flächen, Energiezertifizierungen – dazu geführt, dass gar nichts gebaut wurde. Das Ergebnis ist ein Markt, auf dem Boden, Arbeitskräfte und Materialien teurer sind denn je, und bezahlbarer Wohnungsbau direkt als Verlustgeschäft wahrgenommen wird.

Kommende Nachfrage: Zinsen, Haushalte und aufgestaute Käufer

Nichts deutet darauf hin, dass sich die Spannungen in den nächsten zwei Jahren auflösen. Die Nachfrage wird durch Bevölkerungswachstum und Haushaltsgründungen getrieben, aber auch durch sinkende Zinssätze. Die reduzierten Finanzierungskosten beleben den Hypothekenmarkt bereits wieder. Laut Vertrauensumfragen der Europäischen Kommission ist der Anteil der Bevölkerung, der über einen Hauskauf nachdenkt, sogar höher als während der Immobilienblase: 8 % der Einwohner versuchen zu kaufen, ein Wert, der seit 2002 nicht mehr gesehen wurde. Viele potenzielle Käufer treffen auf sehr wenig verfügbares Angebot.

Die Versuchung, Immigration oder Tourismus die Schuld zu geben, ist groß, aber die Zahlen stützen dies nicht vollständig. Leerstandswohnungen befinden sich nicht in den gefragten Lagen: In Großstädten gibt es kaum 3,6 leerstehende Wohnungen pro 100 Einwohner. Auch der unverkaufte Bestand liegt nicht überwiegend in Großstädten. Ferienwohnungen in Madrid zählen rund 15.000; selbst wenn es fünfmal so viele wären, machten sie nur 3 % des Gesamtbestands aus. Das Problem sind nicht die Ferienwohnungen. Das Problem ist, dass nicht gebaut wird.

Der verstörende Datenpunkt

Der Bausektor und die Stadtplanung sind seit 17 Jahren, seit 2008, ein Hemmschuh für das wirtschaftliche Wachstum Spaniens. Es ist Zeit, dass sie Teil der Lösung werden. Aber mit 125.000 fertiggestellten Wohnungen gegenüber mehr als 350.000 jährlich gegründeten Haushalten schließt sich die Lücke nicht: Sie weitet sich. Währenddessen zeigt eine aktuelle IWF-Veröffentlichung, dass die Bevölkerung in Spanien am pessimistischsten bezüglich ihrer zukünftigen Wohnsituation ist. Das ist kein Pessimismus. Das ist Arithmetik.