Kleine Vermieter im spanischen Mietkrieg am Pranger

Kleine Vermieter, die neuen Bösewichte des Wohnungsmarkts

Eine Wohnung zu Marktpreisen in Spanien zu vermieten, weckt heute Misstrauen. Der Journalist Antonio Maestre hat kürzlich kleine private Vermieter mit großen Investoren gleichgesetzt und sie als „Blutsauger“ bezeichnet. Dies ist keine isolierte Entgleisung; es geschieht auf einem Markt, dessen Quadratmeterpreis im Juli bei 15,3 Euro lag, ein Anstieg von 6,8 % gegenüber dem Vorjahr und ein Höchststand laut idealista-Daten. Die Debatte ist zur Grabenkampf geworden.

Renditen, die nicht zum Ruf passen

Das kollektive Bild des Vermieters ist das eines wohlhabenden Rentiers. Die Zahlen erzählen eine andere Geschichte. Nach Abzug von Steuern, Gemeinschaftskosten und Instandhaltung liegt die reale Rendite einer gefragten Immobilie bei etwa 2 %. Manche berechnen sie leicht über 2 %, bevor das Ausfallrisiko berücksichtigt wird. Dieses Risiko ist real: Zwangsräumungen können in Spanien Jahre dauern, blockieren die Wohnung und fressen zukünftige Gewinne durch Rechtskosten auf. Für ältere Eigentümer bedeutet dies neben Verlusten auch physische und emotionale Belastung.

Hinzu kommt der Zustand des Bestands: Viele Mietwohnungen stammen aus den 60er und 70er Jahren, deren Sanierung mehr kosten kann als mehrere Jahresmieten. Daher vermieten viele kleine Eigentümer nicht oder verkaufen direkt. Vermietung wird oft als extrem riskantes Geschäft beschrieben.

Angebotsmangel oder Hortung?

Die strukturelle Debatte hat zwei Seiten. Gegen die These des Baumangels steht die Akkumulations-These: Fonds kaufen ganze Gebäude mit Hebelwirkung, die Privatpersonen nicht haben, und machen Wohnraum zum knappen Gut. In diesem Modell löst mehr Bau ohne Regulierung des Eigentums nichts, da dieselben Akteure das Angebot absorbieren.

Der soziale Wohnungsbau fehlt weitgehend. Angekündigte Maßnahmen greifen angesichts des geringen öffentlichen Bestands in Spanien im europäischen Vergleich zu kurz. Kritiker argumentieren, dass Preisbremsen nur Flickschusterei sind, solange die Konzentration bei Großvermietern nicht angegangen und sozialer Wohnraum nicht massiv ausgeweitet wird.

Der Staat, der unerwähnte Vermieter

Skeptiker zeigen auf den Staat selbst. Mieten zu Marktpreisen seien rationales Verhalten, das mit einem Steuersystem kollidiert, das von hohen Werten profitiert: höherer Katasterwert, mehr Steuern. „Der größte Vermieter ist der Staat“ ist eine häufige Aussage, unter Verweis auf die jüngsten Rettungen: Die private Verschuldung erreichte 2012 270 % des BIP, gegenüber 39,9 % staatlicher Schulden, was öffentliche Geldspritzen zur Stützung der baukreditfinanzierenden Institute erforderte. Wenn das System auf Wertsteigerung beruht, wer hat dann wirklich Interesse an sinkenden Preisen?

• Die Mieten erreichten im Juli 15,3 €/m², ein Rekordhoch in der idealista-Reihe.
• Die Durchschnittsrendite kleiner Eigentümer liegt vor Risiken bei rund 2 %.
• Spaniens private Verschuldung erreichte 2012 270 % des BIP, gegenüber 39,9 % staatlich.

Gegenseitige Anschuldigungen lassen wenig Raum für Nuancen. Während einige kleine Eigentümer als „Blutsauger“ bezeichnen, verteidigen andere Marktpreise als einziges Zuteilungsmechanismus, steigen die Mieten weiter. Ist dies ein Problem der Bösewichte oder des Designs? Die Antwort wird jede künftige Wohnungspolitik prägen.