Spaniens Mietmarkt: Vermieter zieht Angebot zurück

Strenge Prüfung der Bonität führt zum Verzicht auf Vermietung

Eine Wohnung wird ohne Fotos inseriert, nur als Text. Innerhalb der ersten Stunde melden sich elf Interessenten für eine Besichtigung. Der Eigentümer hat hohe Hürden aufgebaut: Ausweis, Arbeitsvertrag, die letzten drei Gehaltsabrechnungen und eine Bonitätsprüfung durch eine Versicherungsgesellschaft. Nach 53 Nachrichten verkündet derselbe Eigentümer das Ergebnis: Er vermietet nicht. Es lohnt sich wirtschaftlich nicht. Er lässt die Immobilie lieber leer stehen, als das Risiko eines Mietausfalls einzugehen.

Dies geschieht im unangenehmsten Segment des spanischen Immobilienmarktes: bei kleinen privaten Vermietern, die keine Unternehmen sind, keine Anwälte angestellt haben und ihr einziges Asset wie ein Alles-oder-Nichts-Spiel mit dem Lebenswerk behandeln. Die über Santa Lucía abgeschlossene Mietausfallversicherung von 250 Euro, die laut Anbieter für Mietschulden und Sachschäden haftet, sollte eigentlich Ruhe geben. In der Praxis entwickelt sich die Liste der Kandidaten jedoch zu einem Personalbesetzungsverfahren.

Welche Unterlagen verlangt ein Vermieter?

Die Anforderungen sind im Inserat explizit genannt: Personalausweis, unbefristeter oder befristeter Arbeitsvertrag, die letzten drei Lohnabrechnungen und ein Solvenztest, den die Versicherung durchführt. Wer diesen Test nicht besteht, scheidet aus. Nur beim ersten Kandidaten werden die Dokumente angefordert sowie die Zustimmung zur Weitergabe an die Versicherung eingeholt.

Hier taucht eine technische Warnung auf, die viele Eigentümer ignorieren: Ohne eine unterschriebene Einwilligung zur legitimen Nutzung dieser vertraulichen Daten kann die Verarbeitung von Ausweisen und Gehaltslisten gegen die Datenschutzbestimmungen verstoßen, wie im Forum diskutiert wird. Das Sammeln von Arbeitsbiografien Fremder birgt neben dem wirtschaftlichen auch ein rechtliches Risiko.

Der Filter ist zudem nicht neutral, was im Thread kontrovers diskutiert wird: Einige erinnern daran, dass Portale Anzeigen mit Kriterien wie „nur Frauen“ oder „nur Studenten“ entfernen, während ähnliche andere Auswahlkriterien oft problemlos akzeptiert werden.

Kandidaten, die vor der Besichtigung ausscheiden

Innerhalb einer Stunde zeigen sich Profile aller Art: ein Ehepaar mit Kind, ein Paar um die 55 Jahre, bei dem die Frau medizinische Nähe braucht, eine Angestellte verheiratet mit einem Selbstständigen und einem Kind, zwei Männer, die Freunde sein wollen, und eine 47-jährige Kellnerin. Ein Bewerber legt einen Vertrag seit 2008 vor, verdient 1.900 Euro monatlich in vierzehn Zahlungen und arbeitet als Angestellter in einem Automatisierungsunternehmen. Ein anderer ist Soldat, seine Partnerin Bürokauffrau.

Eine dringende Schwangerschaft. Eine sucht eine Wohnung für ihre pensionierten Eltern. Eine weitere hat keine festen Bezüge. Die präventive Ausschlusslogik greift: Manche behaupten, jedes Profil mit Kindern oder pflegebedürftigen Angehörigen sei ein Kandidat, den man später nicht mehr loswerden kann, da das Gesetz schutzbedürftige Mieter schützt. Wenn Kinder vorhanden sind, findet kein Räumungsprozess statt, so die Argumentation. Bei geringem Einkommen oder Krankheit gilt der Mieter als vulnerabel, und der Eigentümer sitzt in der Falle.

Dies folgt derselben Logik, die dazu führt, öffentliche Bedienstete zu bevorzugen, kinderlose Paare zu wählen oder Zimmer zu vermieten, während der Eigentümer offiziell selbst noch dort gemeldet ist. Alles außer dem eigentlichen entscheidenden Faktor: der Gehaltsnachweis.

Die Rechnung, die das Geschäft unmöglich macht

Hier bricht die Argumentation zusammen. Eine Police von 250 Euro deckt Mietschulden, Schäden und Gerichtsverfahren ab, so der Anbieter. Doch einige warnen vor dem Kleingedruckten: Die Versicherung zahlt nur bis zur Vollstreckung der Räumung, wobei ein Richter Zeit brauchen kann, und Vandalismus beim Auszug ist oft nicht gedeckt. Die tatsächliche Deckungslücke dieser Versicherungen steht in keinem offiziellen Gesetzesblatt (BOE).

Das Fazit des Eigentümers lautet, dass sich das Spiel nicht lohnt. Er nimmt lieber keine Einnahmen, behält die Wohnung und spart sich Nebenkosten, Versicherungsprämien und Ärger. Die einzige Option, die er in Betracht zieht, ist die Vermietung an einen Bekannten seiner Schwester, der Polizist ist. Persönliches Vertrauen statt wasserdichter Vertrag.

Die kursierende Anekdote geht in dieselbe Richtung: Man erzählt, dass Polizisten unaufgefordert Rabatte erhalten, sodass Wohnungen, die für 1.200 oder 1.400 Euro angeboten werden, am Ende für 800 Euro vermietet werden. Ob wahr oder nicht, es spiegelt den Markt wider: Belohnt wird der Mieter, der keine Probleme macht, selbst wenn man ihm dafür hundert Euro im Monat schenken muss.

Elfmonatsverträge und das Angstgesetz

Parallel dazu läuft eine weniger emotionale, eher praktische Diskussion. Ein Vertrag über elf Monate, nicht zwölf: Wer zwölf Monate wählt, ist gesetzlich zur Verlängerung verpflichtet, wenn der Mieter möchte, so argumentiert der Vermieter. Die Versicherung übernimmt den Mietausfall während der Räumungsphase. Seine Schätzung, dass ein Richter zwei Monate für die Räumung eines säumigen Mieters braucht, ist ein optimistischer Wert, den niemand garantiert.

Über Makler gibt es eine harte Meinung: Sie verlangen eine Monatsmiete plus fünf Prozent pro Monat. Ein Teilnehmer berichtet, dass ein Makler ihm versicherte, alles zu erledigen, während der Eigentümer den Vertrag lieber selbst nach einem Muster der OCU (spanische Verbraucherschutzorganisation) und mit Hilfe eines Anwalts erstellt.

Leere Wohnung versus besetzte Wohnung

Der ursprüngliche Plan war, das Haus vermietet zu lassen, während der Eigentümer mindestens ein Jahr lang beruflich ins Ausland geht, damit die Immobilie instand gehalten wird und jemand Strom und Wasser bezahlt. Wenn er sie leer stehen lässt, fürchtet er illegale Besetzungen. Wenn er sie vermietet, fürchtet er, sie nicht zurückzubekommen. Beide Optionen führen zum selben Dilemma.

Am Ende liegt das Problem nicht nur beim Mieter. Es liegt in der Arithmetik des Eigentümers: Wenn der Mietausfall unwahrscheinlich ist, aber die Strafe darin besteht, dass das Haus jahrelang illegal besetzt bleibt, sinkt die erwartete Rendite unter null. Mit dieser Differenzierung ist die rationale Entscheidung, nach seinem Ermessen, nicht zu vermieten. Sondern gar nicht erst zu vermieten.

Es gibt keinen runden Abschluss. Die Entscheidung am Ende ist das Gegenteil dessen, was die Anzeige bezweckte: keine Vermietung. Wer eine Wohnung mieten will, muss sich einem härteren Auswahlverfahren stellen als bei einer Jobsuche. Und wer seine Wohnung vermieten will, zieht es vielleicht vor, sie leer zu lassen. Genau hier kommt die Analyse ins Stocken.