Spaniens Mietmarkt: Ein langsames Scheitern

Spanien förderte das Mietmodell als Alternative zum Eigentum, doch mangelndes Angebot und explodierende Preise haben es zu einem Problem gemacht. Die Kosten steigen schneller als die Löhne, was selbst Haushalte mit 2.000 Euro Nettoeinkommen vor große Herausforderungen stellt.

Das Mietwohnen in Spanien, lange Zeit als logische und vorteilhafte Alternative zum Immobilienkauf beworben, hat sich für einen wachsenden Teil der Bevölkerung in ein Kopfzerbrechen verwandelt. Was als flexibler und befreiender Plan B konzipiert war, ist zu einer enormen wirtschaftlichen Herausforderung geworden, gekennzeichnet durch ein unzureichendes Angebot und exorbitante Preise, die für viele unerreichbar sind.

## Der Schwenk zur Miete: Ein gescheiterter Impuls

Jahrelang förderten staatliche Politiken und Expertenmeinungen aktiv die Wohnungsvermietung. Seine Vorteile wurden hervorgehoben: Er erleichterte die Wahl einer Wohnung, die den verschiedenen Lebensphasen entspricht, förderte die berufliche Mobilität, reduzierte die Verschuldung der Familien und bot mehr Flexibilität bei Einkommensschwankungen. Das Gesetz zur Förderung der Vermietung und zur Beschleunigung der Verfahren sowie zur Steigerung der Energieeffizienz von Gebäuden, verabschiedet im **2009** unter der zweiten Regierung von **José Luis Rodríguez Zapatero**, war ein klares Beispiel für diesen Willen. Das Ziel war eindeutig: Den Anteil der Mietwohnungen am spanischen Wohnimmobilienmarkt erhöhen, der damals nur **11%** ausmachte, verglichen mit einem europäischen Durchschnitt von rund **40%**. Dieses Ziel wurde zumindest zahlenmäßig erreicht: Laut der Erhebung über die Lebensbedingungen des **INE** lebten im Jahr **2025** **20,2%** der Haushalte zur Miete, eine deutliche Steigerung gegenüber den **13,9%** im Jahr **2007**, während der Eigentumsanteil auf **73,3%** zurückging. Das Ergebnis ist jedoch weit entfernt von dem, was erhofft wurde.

## Geschwindigkeit: Der Schlüsselfaktor für den Absturz

Die Wurzel des Problems liegt laut **José García Montalvo**, Professor für Angewandte Wirtschaftswissenschaften an der **Universitat Pompeu Fabra**, in der "Geschwindigkeit", mit der dieser Wandel stattfand. Die Miete begann nach der Krise von **2008** an Bedeutung zu gewinnen. Die Einschränkung der Hypothekenkredite, insbesondere für einkommensschwächere Haushalte, zwang viele dazu, nach alternativen Wohnformen zu suchen, und die Miete präsentierte sich als Hauptoption. Spanien sah sich diesem rapiden Anstieg der Nachfrage gegenüber, ohne über einen robusten Bestand an Sozialwohnungen zu verfügen und bei noch sehr begrenztem privatem Neubau. Im Gegensatz zu anderen europäischen Ländern gab es hier keinen nennenswerten "öffentlichen Puffer", der den Druck hätte abfedern können.

In den folgenden Jahren wurde der Anstieg der Mietquote unter jungen Menschen zunächst als kultureller Wandel interpretiert, als eine Generation, die Mobilität und Flexibilität höher schätzt als Eigentum. Die Realität war jedoch weniger freiwillig. Es formierte sich eine Generation, die sich schlichtweg den Kauf eines Hauses nicht mehr leisten konnte.

## Demografischer Druck und unzureichendes Angebot

Ab **2015** stellte die **Banco de España** (Zentralbank) einen anhaltenden Anstieg der durchschnittlichen Mietpreise fest, besonders stark in den großen urbanen Zentren. Dieser Wendepunkt fiel mit der wirtschaftlichen Erholung zusammen und ab **2016** mit einer neuen demografischen Dynamik, die maßgeblich durch Immigration getrieben wurde. Dieses Phänomen erhöhte den Wohnraumbedarf erheblich.

Für den Soziologen **Jesús Leal** trafen ab diesem Jahr mehrere Faktoren zusammen, die die Nachfrage in die Höhe trieben: der Anstieg der Immigration, verbesserte Wirtschaftsaussichten und die Freisetzung der während der Krisenjahre gestauten Nachfrage. Dies verstärkte den Druck auf den Mietmarkt. Bis **2019**, in den Monaten vor der Pandemie, verschärfte sich die Krise beim Zugang zu Mietwohnungen extrem und dauerhaft. Zu diesem Druck kam ein Angebot hinzu, das kaum Schritt halten konnte. Der Bau erholte sich zwar, lag aber immer noch deutlich unter den Niveaus vor der Krise: Im Jahr **2019** wurden **106.266** neue Wohnungen genehmigt, ein Achtel der mehr als **865.000** aus dem Jahr **2006**. Gleichzeitig hatte sich der Außenwanderungssaldo seit **2016** mehr als verfünffacht und erreichte **2019** mit über **454.000** Personen seinen Höchststand vor der Pandemie.

In diesen Jahren stiegen nicht nur die Mieten, sondern Spanien fiel bereits in Europa durch die Überbelastung der Mieter auf. Im Jahr **2020** gaben **35,9%** derer, die zu Marktpreisen wohnten, mehr als **40%** ihres verfügbaren Einkommens für Wohnkosten aus, verglichen mit einem EU-Durchschnitt von **25,8%**, so **Eurostat**.

## Nach der Pandemie: Ein kritischer Beschleunigungspunkt

**Raymond Torres**, Leiter Konjunkturforschung bei **Funcas**, weist auf einen Beschleunigungspunkt nach der Pandemie hin, der die große Wohnraumkrise auslöste. Zwischen **2021** und **2022** übertraf die Zahl neuer Haushalte netto die Zahl der gebauten Wohnungen, in einem Kontext, in dem der Bestand an Leerständen sank. Dieses Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage trieb die Immobilienpreise, sowohl für Kauf als auch für Miete, über die Realeinkommen der Haushalte hinaus. Dieser Zeitraum fällt mit einem zweiten Migrations-Höhepunkt zusammen: Im Jahr **2022** schoss der Saldo auf etwa **727.000** Personen hoch, laut **INE**.

Laut **Jesús Leal** wurde der Anstieg der Mietnachfrage weitgehend von der ausländischstämmigen Bevölkerung absorbiert, ergänzt durch Durchreisende, die Ferien- oder Zweitwohnungen nutzen. Diese beiden Gruppen führten in Jahren, in denen auch der Zugang für gebürtige Spanier wuchs, wenn auch geringer, zu einem massiven Anstieg der Mietsuchenden.

Nach der Pandemie hat sich die Kluft zwischen Einkommen und Wohnkosten weiter vergrößert. Zwischen **2021** und **2024** stiegen die angebotenen Gehälter um **7,4%**, während die Mietpreise um **29,4%** kletterten, fast viermal so schnell, laut einer Studie von **InfoJobs** und **Fotocasa**. Das Ergebnis wird beim Versuch, den aktuellen Markt zu betreten, spürbar. Eine kürzlich veröffentlichte Studie der **OCU** (Verbraucherorganisation) fand in **Madrid** nur **13** Wohnungen unter **700** Euro monatlich und lediglich neun in ganz **Barcelona**. Selbst bei einem Budget von **1.000** Euro fanden sich **543** Wohnungen in **Madrid** und **150** in **Barcelona**, wobei **84%** davon in Barcelona befristete Mietverträge waren. Die Organisation kommt zu dem Schluss, dass sogar Personen mit einem monatlichen Nettoeinkommen von **2.000** Euro ernsthafte Schwierigkeiten haben, allein zu mieten, ohne eine hohe finanzielle Belastung zu tragen.

Für viele gibt es weder Plan A noch Plan B mehr. Das Zimmermieten ist zum Plan C geworden. Laut dem Observatorio de Emancipación des Jugendrates (Consejo de la Juventud de España) ist diese Art der Vermietung seit **2022** um **85,4%** gewachsen. Die letzten Daten von **Idealista** beziffern den durchschnittlichen Preis für ein Zimmer im zweiten Quartal **2026** auf **425** Euro monatlich, mit **600** Euro in **Barcelona** und **550** Euro in **Madrid**.

Die Lösung besteht laut **Montalvo** nicht darin, den Weg rückgängig zu machen und wieder Eigentum zu fördern. Anreize für den Kauf in einem Markt mit unzureichendem Angebot würden die Preise nur weiter in die Höhe treiben. Keine Maßnahme, die die Nachfrage steigert, bekämpft die Wurzel des Problems. Das Ziel muss sein, das Wohnungsangebot zu erhöhen, insbesondere bei bezahlbarem und sozialem Wohnraum. Dieser Ansatz steht im Gegensatz zu jüngsten Vorschlägen, die den Zugang zu Eigentum stimulieren wollen, wie etwa die von **Alberto Núñez Feijóo** angekündigten steuerlichen Hilfen für junge Käufer.