Spaniens Immobilienblase: Das 93-Seiten-Dossier

Was ist eine Wohnung wirklich wert? 93 Seiten, die Banken nicht lesen wollten

Eine Analyse aus dem Jahr 2010, erstellt mit öffentlichen Daten und vernichtenden Schlussfolgerungen, kursiert weiter unter denen, die das offizielle Narrativ ablehnten. Der Bericht, den kein Medium veröffentlichte, sezierte den spanischen Immobiliensektor, als der Durchschnittspreis bei 2.537 €/m² lag. Fast fünfzehn Jahre später haben sich seine Projektionen – vom Tiefpunkt bis zum demografischen Einfluss – chirurgisch genau erfüllt. Dies ist, was gesagt wurde und was danach geschah.

Eine Blase in zwei Phasen: Ley Boyer und der Euro-Beitritt

Die Studie unterscheidet zwei Phasen der Blase. Die erste, zwischen 1985 und 1990, getrieben durch die Ley Boyer (ein spanisches Mietgesetz zur Liberalisierung) und die Bodenliberalisierung; die zweite, von 1998 bis 2007, genährt durch sinkende Zinsen nach dem Euro-Beitritt und steuerliche Lockerungen, die die Besteuerung von Immobilienveräußerungsgewinnen von 56 % auf 15 % senkten. „Spekulation wurde nicht bekämpft, sondern belohnt“, fasst die Analyse zusammen und verknüpft jeden legislativen Zyklus mit dem Quadratmeterpreis.

Der Schlüssel des Berichts liegt nicht nur in der Beschreibung der Blase, sondern in ihrer Quantifizierung. Mit Daten der Sociedad de Tasación (spanischer Bewertungsverband), des Ministerio de Vivienda (Ministerium für Wohnraum) und Fotocasa betrug der Durchschnittspreis im Juni 2010 2.537 €/m². Die Kernfrage: Was ist eine Wohnung angesichts von Löhnen, verfügbarem Einkommen und Baukosten wirklich wert? Die Antwort, nicht explizit beziffert, lässt sich aus Dutzenden Grafiken ableiten, die eine historische Abweichung von jedem fundamentalen Indikator zeigen.

Der Bestand an leerstehenden Wohnungen: Das schwarze Loch des Bausektors

Einer der detailliertesten Beiträge ist die Berechnung des Bestands an unverkauften Neubauwohnungen und laufenden Projekten in den Jahren 2008–2009. Obwohl der Autor die Unmöglichkeit einer exakten Zahl anerkennt, kreuzt er offizielle Daten, um eine Spanne zu liefern, die kein Entwickler bestätigen wollte. Zu diesem Überangebot kommt der demografische Druck: die Alterung der Bevölkerung und das Stagnieren der Zuwanderung, zwei Faktoren, die die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich – im Bericht zitiert – als Last von -2 % jährlich auf den Wohnungspreis bis 2050 projizierte. „Die Alterung wird Verwüstungen anrichten“, prophezeite eine Quelle von Cotizalia.com, die die Studie aufgriff.

Der Boden, der 2014 nicht kam: Die halbwegs treffende Vorhersage

Die Analyse wagte mehrere Datumsangaben für den Tiefpunkt. Durch den Vergleich der Dauer der ersten Blase (Wachstum von 1985 bis 1990, Korrektur etwas länger als das Wachstum) und der zweiten (1998–2007) schätzte der Autor, dass die Preise zwischen 2014 und 2018 ihren Boden erreichen würden. „Wenn man eine einzige Blase von 1985 bis 2007 betrachtet, könnte die Korrektur 22 Jahre dauern, bis 2029“, fügte er hinzu und machte klar, dass dies fundierte Vermutungen waren, keine Prophezeiungen.

Spätere Daten bestätigten, dass der Markt in vielen Gebieten erst 2014–2015 seinen Tiefpunkt erreichte und dass das Überangebot – verschärft durch Zombie-Banken und Zwangsversteigerungen – den Abschwung verlängerte. Das „Phantom-Inventar“, das die Studie als Risiko erwähnte, materialisierte sich, wie Berichte jener Zeit über Kreditgeber und toxische Assets der Sparkassen belegen.

Das Parallell zur britischen Blase: Globale Herdenmentalität

Der Bericht beschränkt sich nicht auf Spanien. Er enthält einen Vergleich mit der Blase im Vereinigten Königreich: sieben Jahre Expansion (1982–1989) und sieben Jahre Kontraktion (1989–1996). „Ein klares Beispiel für Herdenmentalität und die Weigerung der Menschen, ihre Immobilienpreise anzupassen“, hieß es im Zusammenhang mit der Studie von housepricecrash.co.uk. Die Schlussfolgerung: Das Verhalten des spanischen Eigentümers ist nicht außergewöhnlich; es ist menschlich und vorhersehbar.

Was nicht gesagt wurde: Steuerliche Spekulation und Banken als Motor

Unter den Kommentaren, die den ursprünglichen Thread bereicherten, wurde ein Faktor hervorgehoben, den die Studie nur am Rande behandelte: die Senkung der Besteuerung von Veräußerungsgewinnen. Bis 1996 wurden kurzfristige Immobiliengewinne mit 56 % besteuert; 2007 kaum noch mit 15 %. „Ungefähr 40 % der Käufer erwarben Wohnraum als Investition, nicht als Zuhause“, merkte eine ergänzende Analyse an. Das erklärt, warum die Nachfrage nicht real, sondern spekulativ war. Der Bericht quantifizierte dies nicht, warnte aber davor, dass die nachhaltige Nachfrage viel geringer war als die registrierte.

Mit diesen Grundlagen wurde die 93-seitige Studie zur inoffiziellen Referenz für alle, die den Zusammenbruch verstehen wollten, ohne die Medien-Gurus zu konsultieren, die ihn bis zuletzt leugneten. Heute, da die Wohnungspreise in vielen Städten wieder steigen, erzeugt die Lektüre dieser Analyse ein unangenehmes Déjà-vu. Die Frage bleibt dieselbe: Was ist eine Wohnung wirklich wert? Dieselben Daten, dasselbe Schweigen.

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