Spaniens Immobilienmarkt im Fokus ausländischer Käufer

Spanische Immobilien im Ausland verkauft: 3.123 polnische Käufe 2023

Warum steigen die Preise in Stadtteilen, wo keine neuen Einheimischen zuziehen? Weil immer mehr Transaktionen von Personen abgeschlossen werden, die nicht hier leben und mit Gehältern aus anderen Ländern kaufen. Spanische Immobilien sind seit Jahren Teil internationaler Kataloge, die sich professionalisiert haben: mehrsprachige Portale, spezialisierte Agenturen und Ruhestands-Ratgeber, die vom Penthouse an der Küste bis zur Wohnung in einem ehemaligen Bergbaugebiet alles anbieten. Das Thema wird nun mit offiziellen Zahlen diskutiert, nicht nur mit Beschwerden.

Die Schaufenster: Portale, die Spanien im Ausland verkaufen

Gibt man buy property in Spain ein, erscheinen Portale wie BuscoMasía oder WTG Spain, Plattformen für Saisonmieten wie HousingAnywhere sowie Investitionsseiten, die Besucher fragen, ob sie zum Wohnen oder Rendite machen wollen. Die Seite Invest in Spain bietet Filter für Restaurants, Strand und Tennis. Das Angebot beschränkt sich nicht auf die Küste: Französische Portale listen kleine Ortschaften wie Tuilla in Langreo auf, etwa fünf Kilometer vom Stadtzentrum entfernt und ohne aktiven Zugverkehr. Diese Details schrecken Anzeigen nicht ab.

Die Vermarktung geht über Portale hinaus. Reisemagazine loben die Annehmlichkeiten des Lebens hier, und internationale Medien nutzen denselben Aufhänger: die Lebenshaltungskosten. Dies ist das Argument, das den gesamten Verkaufsfunnel stützt.

Wie viele Immobilien kaufen Polen in Spanien?

Am häufigsten zitiert werden Daten der Asociación de Registradores (Verband der Grundbuchbeamten): 3.123 Immobilientransaktionen durch polnische Käufer im Jahr 2023. Dieses Volumen platzierte sie unter den Top Ten der ausländischen Käufer. „Wer sich eine Immobilie in Polen leisten kann, kann sich auch eine in Spanien leisten“, fasste der Leiter einer auf diesen Markt spezialisierten spanischen Agentur zusammen.

Das Argument hat eine Nuance: Manche behaupten, polnischer Wohnraum sei teurer als spanischer, sodass die Attraktivität nicht im Ursprungspreis liege, sondern im Zielort. Berichte der Wirtschaftspresse nennen Mitteleuropäer, Nordamerikaner und Lateinamerikaner als Hauptakteure, besonders bei Zweit- und Drittimmobilien.

Von der Küste ins Landesinnere: Zamora und Oviedo im Schaufenster

Der Fokus hat sich von der Küste ins Landesinnere verschoben. Argentinische Medien bewarben Zamora für ausländische Rentner mit einem einfachen Argument: alles günstiger. Auch Oviedo wird als Ruhestandsziel promotet, stets mit derselben Trias: Ruhe, Gesundheitsversorgung und Preis.

Hier beginnt der Interessenkonflikt. Für jemanden mit einer Rente oder einem Gehalt aus dem Ausland ist der Vergleich vorteilhaft; für jemanden, der von einem lokalen Lohn lebt, haben sich die Preisreferenzen verschoben, ohne dass sein Gehalt gestiegen ist. Eine Strömung der Analyse argumentiert, das Problem sei nicht die Nationalität des Käufers, sondern das Finanzkapital, das Wohnraum zu einem Asset macht. Die andere Gegenposition hält fest, dass der Endkäufer sehr wohl zählt und der kumulierte Effekt in bestimmten Stadtteilen identisch ist.

2.600 Ferienwohnungen und 2.599 Familien ohne Dach über dem Kopf

Eine in sozialen Medien weit verbreitete Botschaft fasst es knapp zusammen: Damit zwei Investoren 2.600 Ferienwohnungen akkumulieren können, bleiben 2.599 Familien ohne jede Wohnung. Der Vergleich wirkt wie ein Slogan, aber das Phänomen dahinter ist real: Die Umwandlung von Wohnraum in touristische Unterkünfte reduziert das Angebot für Langzeitmieten.

Dieser Transfer erklärt, warum die Klage nicht mehr nur die Küste betrifft. Der Preisdruck erstreckt sich auf Supermärkte, Gastronomie und Mieten und trifft jene, die mit demselben Objekt konkurrieren müssen, aber über geringeres Einkommen verfügen. Tourismus gab es schon immer; neu ist das Volumen des Immobilienkaufs mit Geld aus dem Ausland.

Welche Maßnahmen gegen Nicht-Residenten-Käufe werden diskutiert?

Die kursierenden Vorschläge sind unbequem und keiner ist beschlossen. Der am häufigsten genannte ist eine jährliche Abgabe von 10 % auf den revidierten Katasterwert für nicht ansässige Eigentümer, begründet damit, dass wer die Wohnung 350 Tage im Jahr leer stehen lässt, für dieses Privileg zahlen soll. Der zweite Vorschlag ist eine echte Katasterüberprüfung, um den steuerlichen Wert an den Marktpreis anzupassen.

Im härtesten Extrem fordern einige die Enteignung ausländischer Immobilienbesitzer und die Beschränkung des Eigentums auf Personen mit nachgewiesenen Beitragsjahren. Das Problem ist nicht die Gestaltung dieser Maßnahmen: Sie kollidieren frontal mit einem Wirtschaftsmodell, das auf Bau und Tourismus angewiesen ist, sowie mit dem Fehlen einer Mehrheit, um eines der beiden Felder anzutasten.

Angesichts dieser Auslage ist es nicht überraschend, dass jemand hier kaufen will. Überraschend ist vielmehr, dass in den Dörfern noch immer geglaubt wird, das Schild „zu verkaufen“ am Balkon gegenüber sei für sie bestimmt gewesen.