Spanien prüft Einkommensteuer als Druckmittel gegen Mietsteigerungen

Regierung prüft Einsatz der Einkommensteuer gegen Vermieter bei Mieterhöhungen

Die spanische Regierung führt interne technische Debatten darüber, wie die Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF) als Instrument zur Bestrafung von Vermietern genutzt werden kann, die ihre Mieten erhöhen. Die Idee befindet sich noch in einer frühen Phase und kommt zu einem Zeitpunkt, an dem die Mieten Rekordwerte erreichen und die Nachfrage nach Wohnraum immer stärker überlastet ist. Diskutiert wird eine Kombination aus „Zuckerbrot und Peitsche“: Steuerliche Vergünstigungen sollen für Vermieter gekürzt werden, die die Miete erhöhen, während sie für jene beibehalten oder sogar ausgeweitet werden, die dies nicht tun. Dies ist der offizielle Ansatz. Ab hier beginnt jedoch das Problem.

Was über die Maßnahme bekannt ist und in welcher Phase sie sich befindet

Die Ankündigung ist weder ein Gesetzentwurf noch ein Vorentwurf. Laut den offiziellen Angaben handelt es sich um eine Idee in der Phase der internen technischen Debatte. Das bedeutet: Es gibt keinen ausformulierten Gesetzestext, keine wirtschaftliche Begründung und keinen Zeitplan. Das einzige bestätigte Element ist die veränderte Haltung im Moncloa-Palast (Sitz des spanischen Ministerpräsidenten): Zum ersten Mal wird diskutiert, die IRPF nicht nur zur Einnahmeerzielung, sondern auch zur Verhaltenslenkung einzusetzen. Der Unterschied ist erheblich. Die IRPF wandelt sich damit von einer reinen Einkommensteuer zu einem Instrument der sozialen Ingenieurskunst, mit allen daraus folgenden Implikationen.

Das Argument des Angebots: Weniger Wohnungen, höhere Preise

Der häufigste Kritikpunkt weist auf einen gegenteiligen Effekt hin. Wenn Vermieter, die ihre Mieten erhöhen, bestraft werden, entscheiden sich einige möglicherweise dafür, ihre Wohnungen gar nicht mehr zu vermieten. Das Ergebnis wäre weniger Angebot und höhere Preise für die verbleibenden Einheiten. Manche fassen es so zusammen: Die unmittelbare Folge ist, dass man die Wohnung einfach nicht mehr vermietet. Andere argumentieren, dass wenn die Strafe geringer ist als die Mieterhöhung, es sich für den Vermieter trotzdem lohnt, die Miete zu erhöhen und den Verlust der steuerlichen Vergünstigung in Kauf zu nehmen. Die Rechnung ist simpel: Übersteigt die Mieterhöhung die steuerliche Belastung, hat die Maßnahme keine abschreckende Wirkung.

Auch der Mieter profitiert nicht

Die andere Seite der Medaille betrifft den Mieter. Wenn der Vermieter die Miete erhöht, um die Bestrafung auszugleichen, zahlt am Ende wieder derselbe Mieter. Auch illegale Mieterhöhungen oder indirekte Kostensteigerungen, etwa durch die Weitergabe von Nebenkosten oder Gemeinschaftskosten an den Mieter, werden befürchtet. Kritiker behaupten, das Ergebnis sei eine zusätzliche Steigerung der Nettomiete. Eine weitere Nebenfolge: Weniger Anreize, Wohnraum auf den Markt zu bringen, gerade wenn das Angebot bereits angespannt ist. In der Praxis würde die Maßnahme als eine Art Steuer auf den Erfolg des Vermieters gelesen und könnte Tür und Tor öffnen, jede steigende Einkommensart höher zu besteuern.

Das Grundproblem: Es wird nicht genug gebaut

Die am häufigsten genannte Diagnose hat nichts mit der IRPF zu tun. Die Preise können nicht sinken, weil nicht ausreichend Wohnraum gebaut wird und die Bevölkerung weiter wächst. Von einer halben Million zusätzlicher Menschen innerhalb eines Jahres ist die Rede. Bei diesem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage greifen steuerliche Maßnahmen gegenüber Vermietern zu kurz. Die offene Frage lautet: Wer definiert, was ein „normaler“ Preis ist? Und diese Antwort findet sich bisher nicht im Text der geplanten Maßnahme.

Die Tür, die durch die IRPF geöffnet wird

Das unbequemste Argument ist nicht ökonomischer, sondern rechtlicher Natur. Die Nutzung der IRPF als Strafmaßnahme öffnet eine Tür, die ohnehin schon angelehnt war. Wenn heute der Vermieter bestraft wird, der die Miete erhöht, könnte morgen jede steigende Einkommensquelle besteuert werden. Es ist der Präzedenzfall, der Sorgen bereitet: die Logik, dass Steuern nicht nur Einnahmen generieren, sondern auch Verhalten korrigieren sollen. Diese Logik muss, einmal etabliert, nicht beim Thema Wohnen Halt machen.

Der Kontext, der nicht diskutiert wird

Während über die IRPF debattiert wird, entwickelt sich der Markt weiter. Berichte sprechen von Entlassungen in der Immobilienbranche und davon, dass kaum noch Mietwohnungen verfügbar sind. Einige erzählen, sie hätten eine Wohnung inseriert und eine Agentur habe ihnen gesagt, es sei nichts frei; ihr Objekt wurde dann über einen Kontakt ohne Agentur sofort vergeben. Das Angebot schrumpft, die Nachfrage steigt, und die steuerliche Maßnahme berührt im besten Fall keines dieser beiden Probleme.

Und das „Zuckerbrot“? In diesem Konzept besteht der Anreiz darin, die Miete *nicht* zu erhöhen. Der Vermieter soll darauf verzichten, weil ihm die Erhöhung mehr kostet, als sie einbringt. Das Problem ist jedoch: Angesichts der aktuellen Marktlage hat auch das Nicht-Erhöhen Opportunitätskosten. Und diese Kosten trägt nicht der Fiskus.