Spanien: Keine Mieterhöhung 2025 wegen fehlendem Index

Spanien: Keine Mieterhöhung 2025 wegen fehlendem Index

Eine Parallele fasst den Trend des spanischen Mietmarktes zusammen: Die Regierung kündigte an, dass die jährliche Mietanpassung nicht mehr an den Verbraucherpreisindex (IPC) gebunden sei, sondern von einem neuen eigenen Index abhänge. Dieser Index ist bis heute nicht veröffentlicht. Das Ergebnis: Vermieter können 2025 keine Erhöhungen durchsetzen. Es handelt sich nicht um eine gesetzliche Einfrierung, sondern um ein faktisches Einfrieren durch Verwaltungsversagen. Der wirtschaftliche Kern ist schlicht regulatorische Unsicherheit.

Was die Regelung genau sagt – und was sie nicht tut

Der Ausgangspunkt ist klar: Die Exekutive möchte den IPC durch einen anderen Index zur Aktualisierung der Jahresmiete ersetzen, hat aber noch keinen definiert. Ohne veröffentlichte Referenz ist keine Anpassung möglich. Zum ersten Mal seit Jahren fungiert eine administrative Lücke faktisch als Obergrenze.

Die Reaktion der Wirtschaftsanalysten war sofortig. Wenn Vermieter die Inflation nicht weitergeben können, werden viele Verträge nicht verlängern oder verkaufen. Und wenn verkauft wird, dann meist an Fonds. Die vorhersehbare Konsequenz sind nicht niedrigere Mieten, sondern weniger Angebot und höhere Einstiegspreise.

Das Angebotsargument: Weniger Wohnungen, nicht günstigere

Die vorherrschende These besagt, dass jede Maßnahme, die den Vermieter benachteiligt, das Angebot reduziert. Und mit weniger Angebot steigen die Preise. Die einfache Rechnung lautet: Wenn der Vermieter die Miete nicht erhöhen kann, aber Grundsteuer (IBI), Gemeinschaftskosten, Sonderumlagen, Wartung und Einkommensteuer (IRPF) trägt, schrumpft die Nettomarge für viele Kleinvermieter so stark, dass Vermietung unrentabel wird. Bei einer Miete von 700 Euro bleibt argumentiert man, kaum mehr als die Hälfte übrig.

Dem gegenüber steht die verständliche Sicht des Mieters: Wenn die Miete anderthalbmal so hoch ist wie eine Hypothekenrate, stimmt etwas am Markt nicht. Die Verzerrung ist real. Doch die Ursache liegt laut Analysen nicht in der Gier der Vermieter, sondern in Bodenknappheit, Bürokratie und Steuerlast, die bis zu 50 % des Endpreises ausmachen.

Die unterschätzte Gefahr: Verkauf an Investoren

Ein oft wiederholter Punkt ist, dass der Verkauf von vermieteten Wohnungen über Immobilienmakler seit zwei Jahren zunimmt. Der Vermieter kassiert jetzt bei Höchstpreisen und verlässt den Markt. Käufer sind meist institutionelle Investoren, die weniger Probleme haben, Mieten anzupassen oder Räumungen durchzuführen. Die bittere Ironie: Die Norm schützt den aktuellen Mieter, beschleunigt aber gleichzeitig das Verschwinden kleiner privater Vermieter.

Hinzu kommt das Thema Zwangsräumung. Offizielle Daten des CGPJ (Rat der Justiz) nennen 7.850 Räumungen im zweiten Quartal 2024, ein Anstieg von 7,84 % gegenüber dem Vorjahr. Wenn es ein Jahr oder länger dauert, eine Wohnung nach Zahlungsausfall zurückzuerhalten, ist der Risikoaufschlag des Vermieters unvermeidlich. Das ist keine Ideologie, sondern Risiko-Mathematik.

Der Mythos des unbefristeten Bleiberechts

Mitten in der Debatte tauchte eine angebliche Rechtsfigur auf: das „Recht auf unbefristetes Bleiben“, das dem Mieter erlauben würde, nach Vertragsende dauerhaft zu bleiben. Skeptiker waren eindeutig: Es ist ein Gerücht, solange es nicht im BOE (Amtsblatt) oder im Amtsblatt einer Region steht. Zwei Zeitungen erwähnten es, ohne die Norm zu verlinken. Währenddessen treffen bereits Menschen Entscheidungen basierend auf diesem Irrglauben, mit dem Risiko, vor Gericht zu landen.

Die wiederholte Empfehlung ist sinnvoll: Bevor man handelt, sollte man 100 Euro für einen unabhängigen Anwalt ausgeben, der weder Gewerkschaft noch NGO verbunden ist. Rechtsunkenntnis ist der schlechteste Ratgeber in einem so angespannten Markt.

Der Argentinien-Vergleich und unbequeme Fakten

Der internationale Vergleich, der in die Diskussion kam, war Argentinien. Durch Deregulierung des Mietmarktes soll das Wohnungsangebot um 170 % gestiegen und die Preise um 50 % gefallen sein. Dies wurde als Kontrast zur spanischen Politik genannt. Es ist kein perfekter Vergleich – unterschiedliche Märkte, unterschiedliche Inflation –, aber die Richtung des Arguments ist klar: Weniger Intervention führt zu mehr Angebot; mehr Angebot senkt den Preis.

In Spanien hat die Banco de España bereits gewarnt, dass Preisdeckel „unerwünschte Effekte“ haben könnten. Das Wohnungsdefizit ist strukturell: Nach zitierten Berechnungen werden 3,5 Millionen bezahlbare Wohnungen benötigt, um den Markt auszugleichen. In Madrid sind es 864.000, in Barcelona über 700.000.

Der Konsens: Das Problem ist das Angebot

Selbst kritische Analysen stimmen darin überein, dass das Kernproblem der mangelnde Neubau ist. Jedes Jahr entstehen mehr Haushalte als Wohnungen fertiggestellt werden. Die Neugründung von Haushalten übersteigt die jährlichen 100.000 neuen Wohnungen und die 20.000 renovierten deutlich. Bei diesen Zahlen ist jede Preismaßnahme nur ein Pflaster auf einer Wunde.

Die Diskussion driftete, wie üblich, ins Politische ab. Einige geben der Regierung Schuld an der Blockade von Baugrundstücken; andere verteidigen staatliche Garantien für günstigen Wohnraum. Der einzige echte Konsens ist, dass der Markt kaputt ist und 2025 ohne ein wichtiges Instrument zur Mietanpassung beginnt. Wer glaubt ernsthaft, dass ein Dekret zum Einfrieren ohne zusätzlichen Bau das Problem löst?