Spanien Fonds verkaufen 25.000 Wohnungen ohne Preiseffekt

Fonds liquidieren 25.000 Wohnungen in Spanien ohne Preisverfall

Große internationale Investmentfonds haben über 25.000 Wohneinheiten auf dem spanischen Markt für mehr als 5 Milliarden Euro angeboten. Dies ist eine der größten Desinvestitionen im Wohnsektor des letzten Jahrzehnts und erfolgt mitten in einer akuten Angebotsknappheit. Theoretisch sollte dieser enorme Zufluss von Wohnungen die Preise drücken. In der Praxis räumt die Branche ein, dass es keine Wunder geben wird: Das Volumen ist bescheiden im Vergleich zu einer Nachfrage, die sich in Hunderttausenden bemisst. Die entscheidende Frage ist nicht, wie stark die Preise fallen werden, sondern warum jene mit dem größten Fachwissen jetzt aussteigen.

Wer verkauft und warum jetzt

Die Liste der Akteure, die ihre Bestände abbauen wollen, ist lang: Blackstone, Cerberus, Ares, Azora, CBRE IM und Madison. Ares hat Eastdil und JLL beauftragt, 6.000 von Avalon verwaltete Wohnungen zu verkaufen, viele davon aus dem Madrider VIVE-Plan (einer öffentlich-privaten Mietinitiative), bewertet mit nahezu 1,2 Milliarden Euro. Blackstone hat den Verkauf von 5.200 Häusern über seinen REIT Fidere in Madrid und Guadalajara für einen ähnlichen Betrag angestoßen. Cerberus erwägt den Abstoß von 3.500 bis 4.000 Wohnungen für zwischen 750 und 900 Millionen Euro. Azora, CBRE IM und Madison analysieren die Rekapitalisierung von Nestar, einer Plattform mit 9.500 Wohnungen im Wert von 1,75 Milliarden Euro.

Analysten führen die neuen Wohnungsregulierungen und Mietobergrenzen in zahlreichen Städten als Hauptgrund an. Rechtliche Unsicherheit und interventionistische Regulierung, so die Branchenbeschreibung, haben die Rentabilität so weit gesenkt, dass große Eigentümer verdrängt wurden. Der Mietbestand der Fonds macht etwa 8 % des nationalen Gesamtbestands aus, rund 124.000 Wohnungen. Es ist kein vollständiger Rückzug, aber ein Wechsel im Zyklus.

Werden 25.000 zusätzliche Wohnungen die Preise senken?

Nicht nennenswert. Die optimistischsten Berechnungen gehen davon aus, dass freigesetztes Angebot bei starker Nachfrage den Druck auf Kaufpreise mindert. Das realistische Szenario basiert jedoch auf anderen Grundlagen: Spanien leidet unter einem jährlichen Defizit von über 100.000 neuen Wohnungen, da jährlich nur 80.000 bis 100.000 gebaut werden, während die Nachfrage über 200.000 liegt. Fünfundzwanzigtausend Einheiten sind ein Schritt in die richtige Richtung, aber kein Wendepunkt.

Einige argumentieren, der wahre Effekt liege nicht im Preis, sondern im Käuferprofil. Mit Festzinsen um 2,23 % Effektivzins und dem Euribor bei 2,2 % konkurriert Kaufen wieder mit Mieten. Die offizielle These besagt, dass viele Familien vom Mieten zum Eigentum wechseln können. Skeptiker, unterstützt von einigen Teilnehmern der Debatte, behaupten, diese Wohnungen würden am Ende in den Händen anderer Fonds oder privater Investoren landen, nicht bei den jungen Menschen, die sie benötigen.

Die Geschichte der Fonds, die billig kauften und teuer verkauften

Hier lohnt sich ein Blick auf den gesamten Kontext. Zwischen 2009 und 2014 war der spanische Wohnungsmarkt tot, und der Bestand der Sareb (der spanischen Bad Bank) musste abgebaut werden. Fonds stiegen damals zu Schleuderpreisen ein, teils ab 20.000 Euro pro Einheit nach kursierenden Schätzungen. Heute verkaufen sie mit Quadratmeterpreisen nahe 2.000 Euro im Durchschnitt und Prognosen für Jahresendgewinne von 4 % bis 8 %. Das Geschäft war nie die Mietrendite; es war das Timing.

Die unbequeme Frage lautet: Warum wurde dieser Bestand den Bürgern nicht früher angeboten? Die gängige Antwort ist, dass Zahlungsausfälle und Insolvenzrisiken der Nachfrage jede öffentliche Massenofferte unmöglich machten. Das mag stimmen. Ebenso stimmt, dass das Endergebnis gleich bleibt: Der Steuerzahler finanzierte die Rettung, und die Fonds kassierten den Wertzuwachs.

Was die Zahl von 25.000 Wohnungen nicht aussagt

Der Markt erwartet zum Jahresabschluss über 750.000 Transaktionen, wobei Madrid, Katalonien, die Comunidad Valenciana und Andalusien mehr als 50 % der Geschäfte konzentrieren. Bei diesem Volumen sind 25.000 Einheiten statistisches Rauschen. Die relevante Information ist nicht die Menge, sondern die Richtung: Wer kaufte, als niemand wollte, verkauft jetzt, wenn alle wollen.

Sie müssen etwas gesehen haben. Es könnte die Preisdecke sein, verschärfte Regulierung oder einfach ein gereifter Zyklus. Was nicht passt, ist die Botschaft, dass diese Operation Wohnraum für Familien billiger machen wird. Wäre dies die Diagnose, würden die Fonds kaufen, nicht verkaufen. Die vorsichtige Prognose ist simpel: Die Preise werden nicht signifikant sinken, das Mietangebot wird knapper, und wer kein Eigentum hat, wird es etwas schwerer haben. Wie viel schwerer, unterschreibt niemand.