Santiagos Mieten steigen trotz Preisdeckel um 11,6 %

Santiago führt den Mietanstieg in Galicien an: 704 €

Die Eindämmungsmaßnahmen greifen nicht. Zumindest legt die Statistik des Observatorio da Vivenda de Galicia (Observatorium für Wohnraum in Galicien) dies nahe: Santiago de Compostela schloss den Juni mit einer Durchschnittsmiete von 704,1 Euro und einem Anstieg von 11,6 % im ersten Halbjahr ab, dem höchsten unter allen galicischen Städten. Das Verbot von Ferienwohnungen und die Mietobergrenze gelten seit Monaten; die Reihe seit 2014 weist jedoch einen kumulierten Anstieg von 69,1 % aus, von 416,4 auf 704,1 Euro. Korrelation ist nicht Kausalität, aber der Zeitpunkt könnte für die interventionistische Erzählung kaum schlechter sein.

Jenseits der 704-Euro-Durchschnittsmiete

Die offizielle Zahl ist nur eine Näherung. Auf dem Angebotsmarkt liegt der Median bei etwa 900 Euro, mit einer bimodalen Verteilung: teure Wohnungen für Gutverdiener und einfache Behausungen für Studierende. Die Schlange der Studierenden vor den Immobilienbüros um fünf Uhr morgens ist zu einem festen Bild jedes Augusts geworden. Viele Verträge werden mündlich geschlossen, außerhalb der Portale, und fließen nicht in die Statistik ein; daher neigen die offiziellen Daten dazu, die Realität zu unterschätzen.

Kleine Vermieter rechnen durch und vermieten nicht

Hier liegt der Kern des Problems. Bei einer Wohnung im Wert von 200.000 Euro, vermietet für 700 Euro monatlich, betragen die Bruttoeinnahmen 8.400 Euro jährlich. Hausgeld, Grundsteuer (IBI), Mietausfallversicherung und Instandhaltung verbrauchen etwa 2.200 Euro; Einkommensteuer (IRPF) weitere 300 Euro. Ergebnis: rund 5.900 Euro netto, eine Rendite von 3 % auf den Kaufpreis. Jede größere Sanierung oder ein leerer Monat bringt das Geschäft in Verlustzone. Unter diesem Szenario bevorzugen private Eigentümer den Verkauf oder Leerstand, statt das Risiko eines Zahlungsausfalls einzugehen. Das Angebot wächst nicht nur nicht: es verschwindet.

Neubau bleibt die große Lücke

Während die Debatte sich auf Obergrenzen und Verbote konzentriert, fehlt jede Lösung, die an der Wurzel ansetzt. In Santiago scheitert neuer Wohnraum an einer Stadtplanungspolitik, die die Umwandlung von Gewerbeimmobilien im Erdgeschoss in Wohnraum verbietet – einer der wenigen Fälle in Galicien – und unbebautes Stadtgebiet nicht mobilisiert. Es gibt Beispiele für Grundstücke, die zwar in Wohnungsplänen enthalten sind, aber nicht einmal verhandelt werden. Die Gemeinde hat mehr als doppelt so viel Fläche wie Barcelona, doch die Bauaktivität stagniert. Manche argumentieren, dass Bauen allein nicht ausreiche, wenn die Nachfrage nicht sinkt, aber diese Option wurde noch nicht einmal auf den Tisch gelegt.

Wer trägt die Kosten des Symbols?

Die Erklärung zur „angespannten Zone“ – genehmigt von der Xunta (Regionalregierung Galiciens) auf Antrag des Stadtrats – ist ein Symbol geblieben, während das Angebot schrumpft. Öffentliche Investitionen schließen die Lücke nicht: Von den 3,6 Milliarden Euro, die die Zentralregierung dieses Jahr für Wohnraum versprochen hat, waren laut von Vozpópuli zitierten Zahlen erst 66 Millionen Euro ausgegeben. Die Kombination aus Obergrenzen, Symbolpolitik und gebrochenen Versprechen lässt den Markt mit weniger verfügbaren Wohnungen und unterdrückter Nachfrage zurück. Solange Bauen kein Tabu mehr ist, wird die wahrscheinlichste Prognose bleiben, dass die Mietrechnungen in Santiago weiterhin Rekorde brechen. Mit denselben Rezepten gibt es keinen Grund, andere Ergebnisse zu erwarten.