San Sebastián: 150% IBI-Zuschlag auf leerstehende Wohnungen

Krieg gegen leere Wohnungen in San Sebastián: IBI um 150 % teurer

Eine geschlossene Wohnung in San Sebastián zahlt ab Januar einen Aufschlag von 150 % auf die Grundsteuer (IBI). Eine an Touristen vermietete Wohnung hingegen keinen Cent. Die Paradoxie steht schwarz auf weiß in den Steuerordnungen, die der Stadtrat von Donostia, regiert von der PNV unter Eneko Goia, für 2024 verabschiedet hat: Ein Aufschlag von 150 % für unbewohnte Häuser — rund 1.500 im Gemeindegebiet — und eine ausdrückliche Befreiung für Ferienwohnungen und Studentenunterkünfte. Genau jene beiden Kategorien, die manche als Treiber der Preisensprei nennen, bleiben vom Strafstoß verschont. Bilbao hat parallel mit einem IBI-Aufschlag von 25 % reagiert, der jedoch nur Ferienwohnungen betrifft. Jede Kommune besteuert, was sie kann, nicht immer das, was am meisten stört.

Wie stark steigt die Rechnung und wen trifft es?

Der Kontext ist entscheidend, um das Ausmaß der Maßnahme zu verstehen. In der Debatte wird betont, dass San Sebastián eine der Hauptstädte mit den höchsten Quadratmeterpreisen des Landes sei, bei etwa 5.800 Euro, und dass die Miete einer Wohnung dort doppelt so hoch sei wie in Bilbao und Vitoria, den anderen zwei baskischen Hauptstädten. Bei diesen Preisen lebt der Eigentümer einer geschlossenen Wohnung nicht von der Miete, sondern von der Wertsteigerung der Immobilie.

Die Beträge helfen, die Härte einzuschätzen. In einem in der Diskussion genannten Fall — eine Wohnung in Bidebieta la Paz mit einer jährlichen IBI-Gebühr von 183,07 Euro — beziffert ein im Thread kursierender Berechnungsansatz den bisher geltenden 50 %-Aufschlag auf 91 Euro. Mit dem Sprung auf 150 % müsste der Eigentümer 274,60 Euro mehr pro Jahr zahlen, und seine endgültige Gebühr läge bei 457,67 Euro. Die vollständige Aufschlüsselung zeigt eine Zahl, die viele Leser überraschen dürfte, weil sie so gering ausfällt.

Ein Aufschlag, den der Eigentümer kaum spürt

Hier klafft die erste Lücke im offiziellen Narrativ. Ein 150 %-Aufschlag klingt nach Enteignung, aber in Euro übersetzt bleibt er unter dem Preis eines Monats Tabaks, wie ein Teilnehmer zusammenfasst. Manche argumentieren, dass es einem Eigentümer mit leerer Wohnung völlig egal ist, ob er 183 oder 457 Euro zahlt: Die Maßnahme ändert nichts an seiner Entscheidung, sie füllt nur die Kasse der Stadt. Steuerbeschaffungsmaßnahme einer pleitebedrohten Kommune, lautet das Fazit jener, die diese Lesart vertreten.

Die offizielle Gegenposition lautet anders: Man muss irgendwo anfangen, und der Aufschlag ist das Warm-up vor dem Spiel. Man erhöht schrittweise, erst um 50 %, jetzt um 150 %. Die Frage ist, ob das eigentliche Spiel je stattfindet.

Ohne Rechtssicherheit kein Angebot

Die zweite Front der Debatte ist nicht steuerlicher, sondern rechtlicher Natur. Die am häufigsten wiederkehrende These besagt, dass Wohnungen nicht wegen eines Aufschlags auf den Markt kommen, sondern wenn der Eigentümer keine Angst mehr vor dem Mieter hat. Fühlt er sich unsicher, zahlt er lieber 1.500 Euro IBI statt 1.000 Euro und lässt es dabei bewenden.

Öffentliche Vermietungsagenturen dienen als Beleg. Wer sich meldet, um eine Wohnung anzubieten, erfährt laut mehreren Berichten, dass man keine weiteren Immobilien wolle: Es gebe bereits viele, aber es mangele an bonitätsstarken Mietern. Zahlungsausfälle würden dann mit öffentlichen Geldern gedeckt, heißt es weiter, während private Eigentümer zuschauen. Hinzu kommt, so ein Teilnehmer, dass Banken keine 30-Jahres-Hypotheken mehr vergeben, wodurch der Kauf als Sparanlage teilweise seinen Reiz verliert.

Geerbte Bruchbuden und Rentner im Visier

Es gibt eine dritte Gruppe von Fällen, die in der Debatte sichtbar wird: geerbte Wohnungen, seit Jahrzehnten nicht renoviert, die nicht vermietet werden, weil sie Mindeststandards nicht erfüllen. Und Rentner mit bescheidenen Bezügen, die auf die Mieteinnahmen angewiesen sind, um über die Runden zu kommen — alle in einen Topf geworfen mit Investoren, die ganze Portfolios besitzen. Verallgemeinerungen über diese Gruppe sind der hitzigste Punkt der Diskussion und zugleich der ungerechteste: Nicht alle Eigentümer sind Großbesitzer, und nicht jede Rente reicht für zwei Leben.

Die Strömung, die sozialen Wohnungsbau fordert, hält fest, dass das Ziel darin bestehen sollte, den Bestand öffentlicher Wohnungen zu erweitern, nicht Nachbarn mit einer einzelnen Wohnung zu bestrafen. Die andere Seite antwortet, dass sich der Markt nicht selbst korrigiere. Dazwischen steht die hartnäckige Tatsache: Die Maßnahme betrifft 1.500 Wohnungen in einer Stadt, in der Mieten zum Luxusgut geworden sind.

Darf man leere Wohnungen besteuern und Ferienwohnungen schonen?

Das ist die Frage, die die Gemüter spaltet. Die Satzung nimmt touristische Nutzung und Studentenhousing aus, und das meistgenannte Argument ist, dass hier der Kern des Problems liege. Der Stadtrat verteidigt die Regulierung der Ferienwohnungen als „ausgewogen“, so der Bürgermeister, und spricht davon, gegensätzliche Interessen zu versöhnen. Mit einer Zahl: 1.500 betroffene Wohnungen gegenüber einem Tourismusbetrieb, der normal weiterläuft.

Wenn der Aufschlag die Geldbörse kaum bewegt und der Mieter weiterhin das Risiko bleibt, das niemand eingehen will, was ändert sich dann genau, wenn die Uhr auf Januar springt?