Palma: Vermieterin verliert 22 Mieteinnahmen

Drei Aussetzungen und 18.700 Euro: Die Räumung, die nie kommt

Cristina Jiménez wartet seit 22 Monaten auf ihre Mietzahlungen für ihre Wohnung in Palma. Die aufgelaufene Summe beträgt laut Berichten 18.700 Euro, während sie weiterhin die Hypothek für diese und andere Immobilien bedient. Die Räumung der Mieter – von der Eigentümerin selbst als „Inqui-Okupas“ bezeichnet – wurde zum dritten Mal ausgesetzt. Der Fall, bekannt gemacht durch Ultima Hora, hat eine Debatte neu entfacht, die weit über das individuelle Drama hinausgeht: Was passiert mit dem spanischen Wohnraummietmarkt, wenn, wie mehrere Teilnehmer argumentieren, das Gesetz den säumigen Zahler schützt und kleine Vermieter das gesamte Risiko tragen?

Die Paradoxie ist klassisch. Je stärker der Mieterschutz wird, desto weniger Eigentümer wollen vermieten. Und je weniger vermieten, desto mehr steigen die Preise für die verbleibenden Angebote. Die Eigentümerin hat bereits angekündigt, dass sie diese Wohnung niemals wieder auf den Markt bringen wird. Eine Wohnung weniger. Auf Mallorca. Wo Wohnraum ohnehin knapp war.

Was der Fall zeigt – und was nicht

Die Geschichte ist einfach und deshalb schmerzt sie. Eine Wohnung in Palma, eine Hypothek, die pflichtbewusst weitergezahlt wird, ein Mieter, der nicht zahlt, und ein Gericht, das vertagt. Dreimal. Die aufgelaufene Schuld von 18.700 Euro entspricht mehr als zwanzig Monatsmieten eines durchschnittlichen Mietverhältnisses auf der Insel. Die Eigentümerin ist kein Heuschrecken-Fonds oder eine Vermögensverwaltungsgesellschaft: Sie ist eine Privatperson mit einer Immobilie und einer Hypothek.

Hier liegt das erste Missverständnis, das man ausräumen sollte. Die öffentliche Debatte neigt dazu, kleine Vermieter mit Großvermietern gleichzusetzen. Das spanische Wohnraummietgesetz (Ley de Vivienda) hat sogar den Begriff des Großvermieters neu definiert, um Personen einzubeziehen, die fünf oder mehr Wohnungen in angespannten Gebieten besitzen, wobei die Schwelle zuvor bei zehn lag. Die Mehrheit der Vermieter in Spanien sind Privatpersonen mit ein oder zwei Wohnungen. Für diese rettet keine Rechtsabteilung etwas.

Die Mietausfallversicherung ist nicht die versprochene Lösung

Die übliche Reaktion, wenn ein solcher Fall eskaliert, ist immer dieselbe: Schließen Sie eine Mietausfallversicherung ab. In der Praxis gelten jedoch, so ein Diskussionsteilnehmer, nur zwei Anbieter in diesem Bereich als seriös. Und selbst diese decken nicht das vollständige Szenario ab. Es gibt dokumentierte Fälle von Eigentümern, denen die Versicherung das erste Jahr des Mietausfalls zahlte, dann aber nicht verlängerte, sodass sie im Prozess standen und der Mieter noch immer drin war.

Die Rechnung ist erbarmungslos. Eine Versicherung deckt Monate ab, nicht Jahre. Ein Gerichtsverfahren zieht sich in die Länge. Und der Eigentümer stellt fest, dass die Versicherung ein Pflaster war, kein Schutzschild. Wenn der professionelle Mieter weiß, dass er zwei Jahre ohne praktische Konsequenzen bleiben kann, ist die Asymmetrie total.

Warum Mieten steigen, wenn Mieter geschützt werden

Hier liegt der wirtschaftliche Kern der Sache. Wenn das Risiko des Mietausfalls steigt und die Fähigkeit, die Immobilie zurückzuerlangen, sinkt, gibt der Eigentümer diese Kosten an den Preis weiter. Nicht aus Gier: sondern aus Arithmetik. Wer günstig vermietet, trägt ein Risiko, das er nicht decken kann. Wer es sich leisten kann, erhöht die Preise.

Das Ergebnis ist bereits sichtbar: Weniger Angebot, höhere Preise und ein Markt, der sich an beiden Enden verengt. Solvente Mieter zahlen mehr. Insolvente finden gar nichts mehr. Und kleine Vermieter verlassen den Markt eins nach dem anderen, überzeugt davon, dass sich das Spiel nicht lohnt.

Die Alternative, die niemand will: Nur Fonds und Großvermieter

Es gibt eine sekundäre Folge, die kaum jemand erwähnt. Wenn Privatpersonen den Wohnraummietmarkt verlassen, liegt der Markt in den Händen derer, die Struktur für Prozesse haben: Investmentfonds, Vermögensgesellschaften, Großvermieter mit angestellten Anwälten. Paradoxerweise liefert das Gesetz, das den Mieter schützen soll, die Branche an die härtesten Akteure aus.

Der kleine Eigentümer kann sich zwei Jahre Mietausfall nicht leisten. Der Fonds schon. Die Privatperson kann keinen ewigen Prozess führen. Der Fonds hat dafür eine ganze Abteilung. Jeder Fall wie der in Palma treibt den Markt in dieselbe Richtung: weniger vulnerable Hausbesitzer, mehr institutionelles Kapital.

Die Grunddebatte: Ist Vermieten eine Investition oder eine Dienstleistung?

Die Diskussion geht über den konkreten Fall hinaus. Manche behaupten, dass der Wohnraummietmarkt jahrelang als eine Art risikoarme Festgeldanlage verkauft wurde, obwohl es in Wirklichkeit ein Vertragsverhältnis mit allen Kanten ist: Mietausfälle, Prozesse, gerichtliche Zeiträume, Verfall der Immobilie. Andere antworten, dass das Problem nicht das Risiko sei, sondern die Straflosigkeit des säumigen Zahlers.

Mitten drin steht eine unbequeme Tatsache: Das Justizsystem ist überlastet und Verfahren ziehen sich hin. Die Aussetzung einer Räumung ist keine Laune des Richters; sie ist das Ergebnis eines Verfahrens mit Garantien, das den Eigentümer in der Praxis monate- oder jahrelang ohne Einnahmen und ohne Rückgabe seiner Wohnung lässt.

Wie geht es jetzt mit der Wohnung in Palma weiter?

Die Räumung bleibt ausgesetzt. Die Schuld wächst weiter. Die Eigentümerin zahlt weiterhin die Hypothek. Und sie hat angekündigt, nicht mehr zu vermieten. Es gibt kein rechtskräftiges Urteil, keinen Termin für die Zwangsräumung, keine Lösung in Sicht. Der Fall ist zum Zeitpunkt dieser Diskussion noch offen.

Das einzige Sichere ist, was bereits geschehen ist: drei Aussetzungen, 22 Monate ohne Zahlung und eine Eigentümerin, die den Markt verlässt. Multiplizieren Sie dies mit Tausenden, und man versteht, warum der Wohnraummietmarkt in Spanien dabei ist, ein Geschäft für Mutige oder für Fonds zu werden. Wie viele solche Fälle braucht es, bis jemand fragt, ob das Gesetz wirklich die schützt, die es zu schützen vorgibt?