Okupanten in illegalen Ferienwohnungen: neue Masche

Besetzung lizenzloser Ferienwohnungen: die neue Strategie der Okupanten

Eigentümer einer lizenzlosen Ferienwohnung stehen vor einem größeren Problem als klassische Vermieter: Wenn sie eine Besetzung anzeigen, drohen ihnen Bußgelder, die 100.000 Euro übersteigen können. Diese Asymmetrie hat irreguläre Kurzzeitvermietungen zum bevorzugten Ziel für jene gemacht, die sich in fremden Wohnungen einquartieren wollen, ohne zu zahlen. Die Debatte um den Wohnungsmarkt erhält damit ein neues Kapitel, das vor Gericht ausgetragen wird.

Die Rechnung, die den Besetzer zum Experten für Verwaltungsrecht macht

Die Logik ist einfach und vernichtend. Ein Mieter, der im Langzeitmietverhältnis nicht zahlt, sieht sich einem Zivilverfahren gegenüber, das Monate dauern kann. Wer jedoch eine auf Plattformen angebotene Wohnung ohne touristische Lizenz besetzt, gewinnt eine zusätzliche Schutzschicht: Der Eigentümer, der die Polizei ruft, um seine Wohnung zurückzuholen, gesteht faktisch eine illegale Aktivität ein. Die Anzeige wegen Besetzung führt automatisch zur Inspektion des Tourismusbetriebs, und dort geht die Rechnung nicht auf. Manche behaupten, dass Eigentümer zweimal nachdenken, bevor sie handeln.

Das am häufigsten vorgebrachte Argument lautet, dass Richter einen Besetzer nicht aus einer Immobilie vertreiben werden, die ohnehin gegen die Vorschriften genutzt wurde. Dies ist keine gefestigte juristische Doktrin, sondern eine Einschätzung darüber, wie Gerichte in Konflikten urteilen, in denen keine Partei mit sauberen Händen dasteht. Die Besetzung ist illegal; die lizenzlose Vermietung ebenfalls. In diesem Szenario haben Richter wenig Spielraum, um eine klare Entscheidung zu treffen.

Warum sind illegale Ferienwohnungen das bevorzugte Ziel von Besetzern?

Weil der Eigentümer mehr zu verlieren hat, wenn er anzeigt. Ein klassischer Vermieter mit säumigem Mieter leitet einfach das Räumungsverfahren ein und wartet ab. Ein Eigentümer einer irregulären Ferienwohnung riskiert dagegen eine verwaltungsrechtliche Sanktion, die laut Brancheninformationen so hoch sein kann, dass sie das Geschäft unmöglich macht. Die Besetzung wird somit zu einer Art strukturellem Erpressungsversuch: Wir kommen gut miteinander aus, Kollege.

Hinzu kommt ein Umgebungsfaktor. Ferienwohnungen konzentrieren sich oft in Gebäuden, in denen die Nachbarschaft bereits angespannt ist. Der Druck gegen Kurzzeitvermietungen ist in vielen Städten hoch, was die Wahrscheinlichkeit senkt, dass ein Nachbar die Polizei ruft, um eine Besetzung in einer Wohnung anzuzeigen, die er eigentlich lieber gar nicht hätte. Der Besetzer nutzt diese Ambivalenz aus.

Die rechtliche Falle: Meldeadresse ändern und Version wechseln

Die Verteidigung des Eigentümers hängt davon ab, nachzuweisen, dass die Wohnung sein Hauptwohnsitz ist. Ist er dort gemeldet und laufen die Versorgungsverträge auf seinen Namen, kann er versuchen, ein schnelleres Eingreifen der Polizei zu erwirken. Doch diese Strategie hat Kosten: Wenn die Wohnung als Hauptwohnsitz gemeldet ist, gleichzeitig aber als Tourismusunterkunft beworben wird, ist der Widerspruch offensichtlich. Behörden untersuchen solche Unregelmäßigkeiten meist nicht von Amts wegen, aber eine gegenseitige Anzeige kann die Büchse der Pandora öffnen.

Im Kern stellt sich die Frage, ob das Justizsystem bereit ist, Konflikte zu lösen, in denen beide Seiten illegal handeln. Zivilverfahren wegen Besetzung sind ohnehin langsam. Kommt noch eine verwaltungsrechtliche Untersuchung der Tourismuszulassung hinzu, wird der Fall zum Labyrinth. Während dies geklärt wird, bleibt der Besetzer in der Wohnung.

Massentourismus und Wohnraum: der sich schließende Kreis

Das Phänomen ist ohne den Kontext der touristischen Sättigung nicht zu verstehen. In ganzen Stadtvierteln hat die Kurzzeitvermietung den regulären Wohnungsmarkt verdrängt. Die gesellschaftliche Reaktion auf diese Dynamik wird immer intensiver. Für Teile der Öffentlichkeit erscheint die Besetzung illegaler Ferienwohnungen wie eine Art poetische Gerechtigkeit: Wer mit Wohnraum spekuliert, verliert schließlich die Kontrolle über sein Objekt.

Diese Lesart hat jedoch ein Problem. Der Besetzer ist kein durch Mietgesetze geschützter Mieter; er ist jemand, der ohne Rechtstitel eingedrungen ist. Die soziale Sympathie, die sein Anliegen wecken mag, ändert nichts an seiner rechtlichen Lage. Und der Eigentümer bleibt, unabhängig von der Illegalität seiner Aktivitäten, der rechtmäßige Besitzer der Immobilie.

Was jetzt passieren könnte

Das wahrscheinlichste Szenario ist, dass Fälle einzeln entschieden werden, ohne eine klare Rechtsprechung. Richter müssen abwägen, ob der Schutz des Eigentums oder die Ahndung der illegalen Aktivität Vorrang hat. Die Antwort hängt von Faktoren wie der Dauer der Besetzung, der Anwesenheit von Minderheiten oder schutzbedürftigen Personen in der besetzten Wohnung sowie der Fähigkeit des Eigentümers ab, nachzuweisen, dass es sich um seinen Hauptwohnsitz handelte.

Indessen operiert der Markt für irreguläre Kurzzeitvermietungen weiter. Plattformen verlangen zwar eine Lizenznummer für Inserate, doch nicht alle angebotenen Wohnungen erfüllen die Voraussetzungen. Die Besetzung solcher Wohnungen ist derzeit noch ein Randphänomen. Sollte sich dieses Modell festigen, erhält der Eigentümer einer lizenzlosen Ferienwohnung einen zusätzlichen Anreiz, seine Situation zu legalisieren – weniger, um Gesetze zu befolgen, als um sich vor jenen zu schützen, die seine Wohnung besetzen könnten.

---

Wichtige Daten

• Potenzielle Strafe für irreguläre Kurzzeitvermietung: über 100.000 Euro.
• Die Besetzung einer illegalen Ferienwohnung fügt dem Zivilverfahren wegen Besetzung ein Verwaltungsverfahren hinzu.
• Der anzeigende Eigentümer setzt sich einer Inspektion seiner Tourismustätigkeit aus.