Balearische und Kanarische Inseln verschärfen Regeln für Ferienwohnungen

Balearische und Kanarische Inseln gehen gegen illegale Ferienwohnungen vor

Die balearische Regierung arbeitet an einer Notverordnung für den Wohnungsmarkt, und der Inselrat von Ibiza bereitet sich darauf vor, ungenehmigte touristische Mietobjekte zu versiegeln. Präsidentin Prohens begründete dies so: «Es geht darum, gegen eine illegale wirtschaftliche Aktivität vorzugehen, wie bei jedem anderen Geschäft ohne entsprechende Genehmigungen». Parallel dazu kündigten die Kanarischen Inseln an, ein eigenes Gesetz zur rechtlichen Grundlage für die Vermietung von Ferienwohnungen zu erlassen. Dieses Phänomen macht bereits 33 % des Beherbergungsangebots des Archipels aus, mit mehr als 42.000 Wohnungen und 179.000 Betten laut dem spanischen Statistikamt INE (2023). Zwei Regionen, zwei Wege, dieselbe Diagnose: Der verfügbare Wohnraum ist begrenzt, und die touristische Nutzung verdrängt den regulären Wohnungsmarkt.

Was das balearische Gesetz vorsieht und bezweckt

Der rechtliche Rahmen auf den Balearen bringt nichts Neues, betont die Regierung: Es geht darum, für touristische Unterkünfte dieselben Maßstäbe anzulegen wie für jedes andere Gewerbe. Genehmigungen, Kontrollen und – falls diese fehlen – Versiegelung. Die offizielle These lautet, dass unlauterer Wettbewerb den Wohnungsmarkt belastet und Bewohner aus den Stadtzentren verdrängt. Die Tourismusministerin der Kanarischen Inseln wird in den kommenden Monaten die Ausarbeitung einer gleichwertigen Norm leiten, was den Archipel zum viertgrößten Gebiet für Ferienvermietungen macht, hinter Andalusien, der Comunidad Valenciana und Katalonien.

Unbestritten ist die Zahl auf den Kanaren: 179.000 touristische Betten in privaten Wohnungen. Umstritten ist jedoch die Ursache. Einige argumentieren, dass nicht der Tourist das Problem sei, sondern der Eigentümer, der zweistellige Renditen einem Mieter mit festem Einkommen vorzieht. Andere entgegnen, dass Touristen mehr zahlen und keine Mietausfälle verursachen.

Das Argument der Eigentümer: Mein Haus, meine Regeln

Die Verteidigung der Ferienvermietung stützt sich auf drei Säulen. Erstens: Es ist mein Eigentum, über das ich frei verfügen kann. Zweitens: Der Service ist besser und günstiger als im Hotel, weshalb sich das Modell durchgesetzt hat. Drittens: Wenn der Staat beginnt, Objekte zu versiegeln, wo endet dann die Regulierung? Ein Teil der Analyse warnt, dass die Reform des Mietgesetzes LAU und die Schließung von Schlupflöchern – wie Zimmervermietung oder Kurzzeitmieten unter zwölf Monaten – auf der Agenda der nächsten Regierung stehen. Das bedeutet, dass die Maßnahmen nicht nur bei Ferienwohnungen enden könnten.

Das am häufigsten wiederlegte Gegenargument besagt, dass die Ferienvermietung kein privater Dienst zwischen Einzelpersonen ist, sondern eine versteckte gewerbliche Tätigkeit. Kritiker führen Berechnungen an, wonach in Madrid 98 % der Ferienwohnungen im Zentrum gegen die Vorschriften für unabhängige Zugänge verstoßen, die die Stadtverwaltung bereits vor Jahren eingefordert hatte. Die Norm existiert. Die Durchsetzung fehlt.

Kann eine Wohnung ohne richterliche Anordnung versiegelt werden?

Ja, aber nur mit gerichtlicher Genehmigung. Der Ablauf ist bekannt: Ein Richter genehmigt die Betretung, Polizei, Finanzbeamte und ein Gerichtsschreiber erscheinen vor Ort, und die Versiegelung wird sofort vollzogen. Wer glaubt, der Staat könne ein bestimmtes Objekt nicht erreichen, irrt sich über die Mittel: Eine Wohnung lässt sich nicht bewegen, nicht verstecken und zahlt Grundsteuer. Der Vergleich mit dem Scheitern des Drogenkriegs hinkt, denn Drogen wandern, Immobilien bleiben.

Wahr ist jedoch, dass die Sanktionsfähigkeit von den zugewiesenen Ressourcen abhängt. Das Gesetz ahndet Verstöße nicht von selbst. Hier beginnt der politische Konflikt: Die Balearen und die Kanaren wollen die Ferienvermietung zum Sündenbock für ein größeres Problem machen, nämlich die Verwandlung von Wohnraum in ein Finanzanlageprodukt.

Landschaft, Landwirtschaft und der Tourist, der die Pinien ignoriert

Die Debatte drehte sich um das, was verkauft wird, wenn man Ibiza bewirbt. Einige verteidigen, dass der Reiz in der Harmonie zwischen Architektur und Natur, in der Stille und der mediterranen Vegetation liege. Andere reagieren sarkastisch, dass man auf die Insel komme, um anderes zu tun, und dass selbst Einheimische die Landschaft kaum wahrnehmen. Die Diskussion über Wolkenkratzer in der Toskana oder auf Inseln dient der Veranschaulichung des Kernproblems: Wenn die Umgebung zerstört wird, wird auch das Geschäft zerstört. Die Paradoxie besteht darin, dass der eigene touristische Erfolg genau jene Landschaft frisst, die ihn trägt.

Was passiert mit dem normalen Mieter?

Während über Versiegelungen diskutiert wird, hat der Wohnungsmarkt seine Anpassung bereits vorgenommen. Eine Dreizimmerwohnung in einer Provinzhauptstadt, die vor einigen Jahren 500 Euro kostete, liegt heute selten unter 1.000 Euro. Das Angebot ist geschrumpft, Mehrfachbesitzer konzentrieren den Bestand, und die Ferienvermietung konkurriert mit dem klassischen Mieter um dieselbe Immobilie. Die unbequeme Schlussfolgerung der Analysen lautet: Wenn der Staat nicht baut, keinen Boden freisetzt und die Besteuerung von Immobilien nicht reformiert, bleibt die Versiegelung weniger Wohnungen in Ibiza eine symbolische Geste, keine echte Wohnungspolitik.

Und wenn das Problem nicht der Tourist wäre, sondern die Tatsache, dass Spanien seit zwei Jahrzehnten Wohnraum wie einen Investmentfonds mit Dach behandelt?