Oberstes Gericht in Spanien bestätigt Verbot von Ferienwohnungen

Oberstes Gericht erlaubt Verbot von Ferienwohnungen durch Eigentümergemeinschaften

Kann eine Eigentümerversammlung das Geschäft von jemandem stoppen, der seine Wohnung an Touristen vermietet? Der Zivilsenat des Tribunal Supremo (Oberstes Gericht) hat in den Fällen zweier Gemeinschaften in Oviedo und Donosti entschieden und bestätigt, dass beide das Bestehen von Ferienwohnungen in ihren Gebäuden verbieten dürfen, da die Ausübung wirtschaftlicher Aktivitäten in der Satzung untersagt ist. Das Urteil lässt wenig Spielraum für Interpretationen: „Die Vermietung von Wohnraum zu touristischen Zwecken ist eine Tätigkeit, die unter das satzungsgemäße Verbot fällt, da es sich um eine wirtschaftliche Tätigkeit handelt“, so die Richter. Das bedeutet: Wenn Ihre Satzung wirtschaftliche Aktivitäten verbietet, darf Ihre Wohnung nicht als Ferienunterkunft genutzt werden. Punkt.

Was genau hat das Oberste Gericht entschieden?

Der Schlüssel liegt in der Formulierung der Gemeinschaftssatzung. Die beiden Entscheidungen stützen sich darauf, dass das Verbot wirtschaftlicher Tätigkeiten bereits in den Satzungen verankert war und nicht erst nachträglich durch eine Abstimmung der Versammlung beschlossen wurde. Diese Präzision ist entscheidend: Es ist ein Unterschied, ob ein Gebäude bereits mit dieser Klausel entstanden ist oder ob eine Gemeinschaft versucht, sie nachträglich einzuführen. Im zweiten Fall greift Artikel 17.12 der Ley de Propiedad Horizontal (Gesetz über das horizontale Eigentum), der die Anforderung für eine solche Änderung von Einstimmigkeit auf eine Drei-Fünftel-Mehrheit der Stimmen und Anteile senkt. Der Weg ist also möglich, aber es ist kein Selbstläufer.

Einige behaupten, das Urteil öffne die Tür dazu, dass jede Gemeinschaft morgen das entscheiden kann, was sie heute noch toleriert. Dem steht das Argument entgegen, dass das Supremo nichts erfindet, sondern lediglich eine Klausel auslegt, die bereits geschrieben stand. Der Unterschied zwischen den beiden Sichtweisen ist der Unterschied zwischen einem Recht und einer Willkür.

Warum Besitzer, die für die Lizenz bezahlt haben, leer ausgehen

In jedem Gespräch über das Urteil stellt sich die Frage: Wer erstattet demjenigen die touristische Lizenz, die er bezahlt hat? Die Stadtverwaltung hat die Gebühr damals eingezogen, sie war nicht billig, und nun sitzt der Eigentümer möglicherweise auf einer Genehmigung, die ihm absolut nichts nützt. Bisher wurde kein Kompensationsmechanismus vorgeschlagen. Zudem verliert die Wohnung an Wert: Wenn sie keine Einnahmen mehr aus der Ferienvermietung generiert, sinkt ihr Investitionswert, und der Eigentümer steht vor einem Vermögenswert, der nicht mehr so rentabel ist wie zuvor.

Die optimistischste Kalkulation für den Investor geht davon aus, dass die Wohnung wieder auf den regulären Wohnungsmarkt zurückkehrt und weiterhin rentabel bleibt. Das pessimistische Szenario geht davon aus, dass die herkömmliche Vermietung die Hypothek nicht deckt und der Vermögenswert zur Belastung wird. Zwischen diesen beiden Extremen bewegt sich ein Wohnungsbestand, der sich in einigen Städten auf die touristische Nutzung spezialisiert hat.

Das unerwartete Argument: Auch die Beratung durch Anwälte könnte betroffen sein

Das Urteil hat eine Schwachstelle aufgedeckt, die seine Befürworter nicht vorhergesehen hatten. Wenn eine Gemeinschaft eine wirtschaftliche Tätigkeit in einer Wohnung verbieten kann, warum sollte sie dann nicht auch die Beratung durch einen Anwalt, das Büro eines Architekten oder die Werkstatt eines Beraters verbieten können, der Kunden zu sich nach Hause empfängt? Das ist der Riss in der Logik. Die Norm spricht von wirtschaftlicher Tätigkeit, nicht spezifisch von Ferienwohnungen. Und eine Gemeinschaft mit einer ausreichenden Mehrheit kann dies so auslegen, wie es ihr nützt.

Dem halten die Gegenseite Fakten entgegen, die keiner Statistik bedürfen: Eine Ferienwohnung verursacht ständigen Durchgang, Koffer um drei Uhr morgens, defekte Schlösser, klingelnde Türen und ein Aufkommen, mit dem kein Nachbar beim Kauf gerechnet hat. Das Zusammenleben in einem Wohnblock ist kein abstraktes Konzept; es ist das, was im Flur passiert.

Das Hotelgewerbe beobachtet die Lage aus der Distanz

Es gibt eine unbequeme Lesart der Angelegenheit: Wenn Ferienapartments geschlossen werden und das Angebot sinkt, steigen die Übernachtungspreise. Und wer in der Lage ist, Preise zu erhöhen, ohne zu zögern, ist das Hotelgewerbe, das jahrelang zusehen musste, wie ein Teil seiner Kundschaft in private Wohnungen abwandert. Dass diese Maßnahme den Hotelketten zugutekommt, macht sie nicht falsch, aber man sollte dies bedenken, bevor man zu früh jubelt.

Die andere Seite ist die altbekannte: Der Eigentümer, der an Touristen vermietet, ist nicht immer ein Hedgefonds oder ein klassischer Spekulant. Oft ist es eine Familie, die eine Wohnung gekauft, sie renoviert und in der Ferienvermietung eine Möglichkeit gefunden hat, die Hypothek zu bezahlen. Das Urteil unterscheidet nicht zwischen diesen Profilen. Es verbietet die Tätigkeit, nicht das Einkommen.

Was, wenn meine Gemeinschaft Ferienwohnungen verbieten will?

Das hängt davon ab, was in Ihrer Satzung steht. Wenn das Verbot wirtschaftlicher Tätigkeiten bereits darin enthalten ist, kann die Gemeinschaft die touristische Nutzung ohne weiteren Aufwand untersagen. Wenn nicht, müssen die Satzungen gemäß Artikel 17.12 der Ley de Propiedad Horizontal mit einer Drei-Fünftel-Mehrheit der Stimmen und Anteile geändert werden. Der Prozess ist weder unmittelbar noch kostenlos, und jeder betroffene Eigentümer kann dies gerichtlich anfechten. Die Rechtssicherheit für Investoren bleibt unterdessen ungewiss: Was heute in Ihrem Gebäude legal ist, kann nach einer Versammlung und einer Abstimmung schon morgen unzulässig sein.

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Letztlich hat das Supremo getan, was Gerichte tun: eine Klausel lesen und sagen, was sie bedeutet. Die Nachbarn freuen sich, dass sie wieder schlafen können. Die Eigentümer berechnen ihre Verluste. Und die Hotels reiben sich diskret die Hände. Alle sind zufrieden – oder fast alle.