Nacktes Eigentum mit 79: Ein Geschäft, das vom Tod abhängt

Nacktes Eigentum mit 79: Heute zahlen, auf den Tod warten

Den Erwerb des nackten Eigentums einer Wohnung von einem 79-jährigen Mann, der sich den Nießbrauch behält, ist im Wesentlichen eine Wette darauf, wann er stirbt. Der Käufer zahlt heute einen unter dem Marktwert liegenden Preis und kann die Immobilie weder nutzen noch vermieten, bis der Nießbraucher verstorben ist. Im Gegenzug übernimmt er alle Wartungskosten, Gemeinschaftsabgaben und Renovierungen und hält ein für unbestimmte Zeit blockiertes Asset. Diese Transaktion, die auf dem spanischen Immobilienmarkt immer häufiger vorkommt, hat ebenso viele Befürworter wie Gegner.

Die ursprüngliche Überlegung fasst es gut zusammen: Der Preis ist gut, nicht hervorragend. Der Nießbraucher zahlt Grundsteuer (IBI), Müllgebühren und Versorgungsleistungen. Aber der Käufer steht vor einer Liste von Unbekannten, die von steuerlichen bis zu gerichtlichen Fragen reichen. Was passiert, wenn der Nießbraucher die Wohnung für 20 Jahre vermietet und nach drei Jahren stirbt? Wer zahlt die Versicherung? Wie erfährt der Nacheigentümer, dass der Nießbraucher gestorben ist? Das sind Fragen ohne einfache Antworten.

Welche Kosten trägt der Käufer wirklich?

Die erste Überraschung ist steuerlicher Natur. Beim Kauf des nackten Eigentums fallen die entsprechenden Übertragungssteuern an, aber beim Tod des Nießbrauchers muss die Konsolidierung des vollen Eigentums registriert werden. Das impliziert zusätzliche Notar- und Registerkosten. Ein Teilnehmer vergleicht es mit der Löschung einer Hypothek: Die Belastung durch den Nießbrauch muss aus dem Register gelöscht werden.

Ab da tropft es konstant. Gemeinschaftsabgaben, Renovierungen und jede Panne gehen zulasten des Nacheigentümers. Der Nießbraucher deckt nur IBI, Müll und Verbrauch ab. Wenn das Gebäude eine Fassadensanierung benötigt, zahlt der Käufer. Wenn die Wohnung aufgrund mangelnder Wartung verfällt, auch.

Manche schlagen eine Klausel zum regelmäßigen Lebensnachweis vor. Bei der Begründung des Nießbrauchs kann vereinbart werden, dass der Nießbraucher regelmäßig nachweist, dass er noch lebt, insbesondere ab 75 Jahren. Ohne diese Vereinbarung kann der Nacheigentümer diese Bestätigung verlangen, aber nicht missbräuchlich: Es reicht nicht, sie alle zwei Wochen zu fordern.

Die Miete, die den Tod des Nießbrauchers überlebt

Eine der am häufigsten wiederholten Zweifel betrifft die Frage, was passiert, wenn der Nießbraucher die Wohnung an einen Dritten vermietet und vor Ablauf des Vertrags stirbt. Die Antwort liegt im Gesetz über städtische Mietverhältnisse (Ley de Arrendamientos Urbanos): Der Mietvertrag endet mit dem Nießbrauch. Der Eigentümer muss den Mieter per Einschreiben (burofax) auffordern, die Wohnung innerhalb von fünfzehn Tagen zu räumen. Tut er das nicht, wird die Verlängerung angenommen.

Das bedeutet nicht, dass es einfach ist. Einen Besitzer ohne Titel in Spanien zu entfernen, ist ein langsamer und kostspieliger Prozess. Ein Teilnehmer fasst es schonungslos zusammen: Es ist egal, ob sein Großvater der Nießbraucher war oder ob sie durch ein Fenster eingedrungen sind. Der Unterschied zwischen einem Mieter mit beendetem Vertrag und einem illegalen Besetzer ist in der Praxis geringer als es scheint.

Der Verkauf des Nießbrauchs an einen Dritten ist ein weiterer Komplikationsweg. Der Nießbrauch kann übertragen werden, wenn dies bei der Begründung nicht verboten wurde, erlischt jedoch beim Tod des ursprünglichen Nießbrauchers. Er kann nicht dadurch perpetuiert werden, dass er an immer jüngere Personen verkauft wird. Dennoch könnte ein Nießbraucher mit finanziellen Problemen ihn an jemanden verkaufen, der in die Wohnung zieht und einen Besitzkonflikt erzeugt.

Das Langlebigkeitsrisiko und der Fall Calment

Die Lebenserwartung ist der Elefant im Raum. Nießbräuche werden auf Basis einer Lebenserwartung von 95 Jahren berechnet. Wenn der gezahlte Preis mehr als 80 % des Marktwerts beträgt, ist das Geschäft nicht gut. Ein Teilnehmer beziffert es so: Der Preis ist gut, wenn man weniger als 80 % des Marktwerts zahlt.

Der meistzitierte Fall ist der von Jeanne Calment, der Frau, die 122 Jahre alt wurde. Ein französischer Notar kaufte ihre Wohnung als nacktes Eigentum gegen eine Leibrente und starb vor ihr. Seine Erben zahlten weiter. Die Anekdote wiederholt sich in der Debatte als Warnung: Der Nießbraucher kann den Käufer überleben.

Die Statistik spricht für den Käufer, garantiert aber nichts. Ein 79-jähriger Mann kann leicht zehn oder fünfzehn Jahre länger leben. In dieser Zeit kann der Nacheigentümer die Immobilie weder nutzen noch vermieten, zahlt aber weiterhin Kosten. Die Rentabilität hängt davon ab, ob der Kaufpreis niedrig genug ist, um diese Wartezeit auszugleichen.

Rechtsunsicherheit als Risikofaktor

Jenseits der Langlebigkeit konzentriert sich die Debatte auf die Rechtsunsicherheit. Manche vertreten die Ansicht, dass in Spanien jede Immobilienoperation, die vom Standard abweicht, gefährliches Terrain ist. Probleme können aus unerwarteten Richtungen entstehen: Der Nießbraucher nimmt schutzbedürftige Personen auf, Erben machen Ansprüche geltend, die Immobilie verfällt.

Besetzung ist das wiederkehrende Gespenst. Wenn der Nießbraucher Dritte zum Wohnen aufnimmt, muss sich der Nacheigentümer nach seinem Tod mit ihnen auseinandersetzen. Das Gesetz steht auf seiner Seite, aber die gerichtliche Praxis sieht anders aus. Ein Teilnehmer drückt es unverblümt aus: Das Problem ist nicht die Art des Kaufs, es ist Spanien und seine Regierung.

Die am häufigsten wiederholte Schlussfolgerung lautet, vor der Unterschrift einen spezialisierten Anwalt zu konsultieren. Der Vertrag muss den Lebensnachweis, das Verbot der Übertragung des Nießbrauchs und die Wartungsverpflichtungen regeln. Ohne diese Klauseln ist der Käufer unzähligen Eventualitäten ausgesetzt.

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Lohnt es sich? Es hängt vom Preis, vom Alter des Nießbrauchers und von der Fähigkeit des Käufers ab, Unsicherheit zu tolerieren. Die Operation kann rundum positiv ausgehen oder jahrelang zur Last werden. Klar ist, dass es kein konventioneller Kauf ist: Es ist eine langfristige Wette mit ungewissem Ausgang.