Nackteigentum: Die Investition, die auf den Tod des Mieters wartet

Nackteigentum: Die Investition, die auf den Tod des Mieters wartet

Eine Wohnung, zwei 68-jährige Eigentümer und ein Dilemma: 53.000 Euro auf einen Schlag zahlen plus 550 Euro monatlich für drei Monate – oder warten, bis das Erbe von allein fällt. In der Immobilienszene nennt man das mancherorts einen "historischen Boomer-Deal". Das Geschäft klingt einfach: Ein älterer Mensch verkauft sein Haus, bleibt aber bis zu seinem Tod darin wohnen und bezieht eine monatliche Rente. Der Käufer reibt sich die Hände – und zwar nicht aus Nächstenliebe.

Die Kostenaufstellung, wie sie in Finanzklatschkreisen kursiert, umfasst eine Anzahlung von 53.000 Euro, drei Monatsraten von je 550 Euro und einen Posten "Steuern und Eintragung", der in den Prospekten nie erwähnt wird. Danach hängt der Gewinn von einer unbequemen Variablen ab: wie viele Jahre der Verkäufer noch atmet. Manche multiplizieren 530 mit 12 Monaten und 20 Jahren und kommen auf eine Gesamtwette von rund 120.000 Euro. Stirbt der Nießbraucher vor Ablauf der Frist, schießt das Geschäft durch die Decke; lebt er länger, bleibt dem Anleger die Wartezeit im Hals stecken. Die Leibrente ist im Kern eine Wette auf das Verfallsdatum eines anderen.

Der makabre Witz hat einen realen Kern. Nackteigentum erlaubt es, eine Immobilie weit unter Marktpreis zu erwerben, dafür aber das lebenslange Nießbrauchsrecht des Verkäufers zu respektieren. In einem Land mit einer der höchsten Lebenserwartungen der Welt ist das demografische Risiko der Hauptfeind des Anlegers. Deshalb kippen die Witze schnell in zügige Lösungen, die niemand zu fakturieren wagt. Dieser Sprung von der Finanzkonstruktion zur Gaunerei zeigt, wie dünn der Grat zwischen Rendite und Missbrauch ist.

• Anzahlung: 53.000 Euro.
• Monatsraten: 550 Euro über 3 Monate.
• Geschätzte Kosten über 20 Jahre: rund 120.000 Euro (530 x 12 x 20).

Die Zahl, die verunsichert, ist nicht der Preis, sondern die Lebenserwartung. Eine 68-jährige Spanierin hat im Schnitt mehr als zwei Jahrzehnte vor sich. Aktuarisch gesehen hat der Verkäufer ein gutes Blatt, doch die Versuchung, das Erbe zu beschleunigen, macht aus einem legalen Geschäft eine gruselige Geschichte. Dass die Boomer, die einst ihre Wohnungen zum Schleuderpreis kauften, inzwischen zu Vermögenswerten mit Verfallsdatum geworden sind, ist der eigentliche Schlusswitz.