Mietrendite in León: Zahlen sprechen für sich

León und die Mietrendite: Der Preis ist nicht alles

Eine Neubauwohnung am Stadtrand von León, mit Prospekt-Ausstattung und scheinbar erschwinglichem Preis, wird als Anlagechance präsentiert. Das Problem beginnt beim Blick auf die Karte: Die Wohnanlage liegt an der Straße nach Carbajal, außerhalb des Stadtzentrums, neben einem Golfplatz, der seit der Finanzkrise vor über zehn Jahren verlassen ist. Wer dort kauft, kauft kein „Zentrum“, sondern ein Auto für alles. In einer kleinen Stadt wiegt dies mehr für die endgültige Rendite, als es scheint.

Die Diskussion darüber, ob eine Mietwohnung in León gute Renditen bringt, hat eine unbequeme Antwort: Es hängt vom konkreten Deal ab, nicht von der Stadt. Ohne echten Kaufpreis, ohne Renovierungskosten und ohne erwartete Monatsmiete ist jede Berechnung heiße Luft. Mit den Daten auf dem Tisch lässt sich nur feststellen, dass Neubauten im Rohbau oft schlechtere Renditen bringen als Gebrauchtimmobilien, weil man einen Aufpreis für den Neuzustand zahlt, der sich bei der Miete nicht wiederfindet.

Was man wirklich kauft, wenn man „nahe am Zentrum“ kauft

Die angebotene Wohnung liegt nicht im Zentrum von León. Sie befindet sich in einem Wohngebiet im Norden, getrennt vom Kernstadtgebiet, mit einem Supermarkt als wichtigstem nahen Service. Für jemanden, der ein Zimmer zur Miete sucht, ist die Lage das erste Filterkriterium: Ohne Freizeitangebote, Handel und bequemen öffentlichen Nahverkehr schrumpft der Kreis potenzieller Mieter. Weniger Mieter bedeutet mehr Leerstandsmonate – die Variable, die jede Rentabilität auffrisst.

Manche behaupten, die Lage erklärt mindestens 25 % des Immobilienpreises. In mittelgroßen Städten wie León kann dieser Anteil noch höher sein, da sich das Mietangebot auf wenige Viertel konzentriert. Gebrauchtimmobilien bieten große Wohnungen mit mehreren Zimmern, Holzschränken und fünfzig Jahren Geschichte. Die Renovierung verteuert das Projekt, aber der Einstiegspreis ist viel niedriger, und die Miete hängt nicht von einem verlassenen Golfplatz ab.

Die Berechnung, die niemand vollständig durchführt

Die Bruttomietrendite berechnet sich, indem man die Jahresmiete durch den Kaufpreis teilt. Die Nettorendite zieht die Kosten ab: Hausgeld, Steuern, Versicherungen, Wartung und Monate ohne Mieter. Eine 124.000-Euro-Wohnung mit 600 Euro Monatsmiete ergäbe eine Bruttorendite von 5,8 %, doch nach Abzug der Kosten und des Leerstands könnte sie sich halbieren. Diese detaillierte Aufschlüsselung entscheidet, ob das Geschäft sinnvoll ist oder nur eine teure Art, Beton zu besitzen.

Neubauten auf Papier versprechen weniger Kosten und Probleme sowie eine höhere Wertsteigerung ohne Renovierung. Im Gegenzug zahlt man einen Preis, der dieses Versprechen bereits enthält. In Provinzen mit begrenzter Nachfrage amortisiert sich dieser Aufpreis selten. Gebrauchtimmobilien hingegen ermöglichen Verhandlungen, maßgeschneiderte Renovierungen und die Anpassung der Miete an den realen Markt.

León als Markt: günstig, komfortabel und wenig dynamisch

León ist eine komfortable und günstige Stadt; fast alles ist fußläufig erreichbar. Es gibt Grünflächen am Fluss, Dienstleistungen, Freizeitangebote und Bars mit inklusive Tapas. Das Winterklima ist kalt, aber trocken und erträglich, milder als in den Bergen nur 25 Kilometer entfernt. Zum Leben funktioniert es. Zum Investieren ist der Markt klein, und die Mietnachfrage hat nicht die Spannung von Madrid oder Barcelona.

Das bedeutet, dass die durchschnittliche Rendite in León weder außergewöhnlich noch katastrophal ist. Es gibt bessere und schlechtere Provinzen zum Investieren. Der Schlüssel liegt darin, Deals über dem Durchschnitt zu finden, was den Vergleich von Anzeigen, die Kalkulation realer Mieten und Misstrauen gegenüber dem Prospekt des Bauträgers erfordert. Die vollständige Berechnung mit allen aufgeschlüsselten Kosten trennt eine Investition von einer Illusion.

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Mit diesen Zahlen trifft nicht die Stadt die Entscheidung, sondern die Tabelle. Und diese Tabelle liegt in den meisten Fällen immer noch nicht auf dem Tisch.