Mieter zahlt weiterhin Maklerprovision: Drei Tricks nach dem neuen Gesetz

Drei Wege, damit der Mieter die Maklerprovision weiter zahlt

Kann die Maklerprovision vom Mieter auch nach dem gesetzlichen Verbot noch verlangt werden? Das Ley de Vivienda (Wohnraumgesetz) wurde am Freitag im BOE (Staatsanzeiger) veröffentlicht, und nur eine Woche später kursierten bereits mindestens drei Modelle, um die Kosten dennoch auf den Mieter abzuwälzen, obwohl das Gesetz diese Gebühren eigentlich dem Vermieter zuweist. Der Ausgangspunkt ist klar: Der Vermieter will dieses Geld nicht zahlen und außerdem keine fünfzig Anrufe von insolventen Kandidaten erhalten. Die Frage lautet, wer am Ende dafür aufkommt. Die Antwort ist vorerst: wie immer der Mieter.

Die drei Formate, die das Verbot umgehen

Das erste Format ist der Vertrag über elf Monate. Die These besagt, dass ein Mietverhältnis unter einem Jahr als Nutzung außerhalb des Wohnraums gilt und sich so dem LAU (Gesetz über städtische Mietverhältnisse) und dessen Artikel 20 entzieht, der die Weitergabe der Gebühren an den Mieter untersagt. Wenn die Beziehung funktioniert, wird später der langfristige Vertrag unterschrieben. Dies ist das Star-Format unter denen, die bar kassieren.

Das zweite Format wechselt den Vertragspartner: Die Agentur bietet dem Mieter an, durch einen Vermittlungsauftrag oder einen Maklervertrag selbst zum Kunden zu werden. Bei fünfzig Interessenten für dieselbe Wohnung findet sich immer jemand, der bereit ist, zu zahlen, um als Erster Besichtigungstermin zu bekommen. Die Zahlung wird nicht mehr als auferlegte Bedingung dargestellt, sondern als erkaufter Vorteil.

Das dritte Format ist subtiler. Vermieter und Agentur vereinbaren eine Mieterhöhung um 10 %, und der Vermieter deckt die Provision aus dieser Marge. Miete von 800 Euro: Die Wohnung wird für 880 Euro inseriert oder direkt auf 900 Euro aufgerundet. Der Mieter sieht keine Provision im Vertrag. Er sieht sie in der monatlichen Miete.

Ist ein 11-Monats-Vertrag legal, um das LAU zu umgehen?

Nein. Die Dauer ändert nichts an der Natur des Vertrags: Was eine Miete zum Wohnraummietverhältnis macht, ist die Nutzung, nicht die Anzahl der Monate. Und die Simulation zur Umgehung einer Norm hat einen eigenen Namen: Rechtsmissbrauch (Embeleco de ley), mit vorhersehbarem Ausgang vor Gericht und Kostenübernahme für denjenigen, der es anfechtet.

Es lohnt sich, die drei Fälle zu trennen. Die Mieterhöhung zur Deckung der Gebühr ist legal, wenn sie die geltenden Preisgrenzen einhält, und gewinnt derzeit am meisten Boden. Der Kurzzeitvertrag gefolgt von einem Langzeitvertrag ist ein Konstrukt, das vor Gericht kaum standhält. Der vom Mieter unterzeichnete Vermittlungsauftrag ist laut der juristischen Analyse im Thread ein ausdrücklich verbotener Rechtsmissbrauch. Ein Teilnehmer zieht den Vergleich mit dem Rauchverbot in Bars: Erst weit verbreitete Verstöße, dann Bußgelder.

Wie eine 10-%-Erhöhung den Mieter zum Zahler von drei Provisionen macht

Rechnen wir das dritte Format durch. Wenn der Vermieter die Miete um 10 % erhöht, um die Agentur zu bezahlen, trägt der Mieter diese Mehrkosten während der Vertragslaufzeit. Bei einem Dreijahresmietvertrag finanziert er am Ende drei Provisionen: zwei, die an den Vermieter zurückfließen, und eine für die Agentur. Wenn der „Scherz“ fünf Jahre dauert, skaliert das Geschäft von allein.

Die Liste der Ausgaben, die der Vermieter gegenrechnet, ist lang: Grundsteuer (IBI), Gemeinschaftskosten, Sonderumlagen, Waschmaschine, Kühlschrank, Heizung oder Farbe. Ein konkreter Fall, der unter Vermietern kursiert, beschreibt eine jahrelang vermietete Wohnung, die nach Steuern und Kosten weniger als 260 Euro pro Monat übrig ließ. Mit solchen Zahlen wirkt die Entscheidung, sie zu verkaufen, vom Markt zu nehmen oder mit drei Schlössern verschlossen zu halten, weniger exzentrisch, als es scheint.

Das verschwindende Angebot und der argentinische Spiegel

Der Thread bringt die Warnung aus Argentinien: Nach der Preisintervention verschwanden innerhalb von drei Jahren 40 % des Langzeitmietangebots, während Mieter in Lieferwagen nach Unterschlupf suchten. Es ist ein unbequemer Spiegel und auch eine Analogie mit Haken: Kein Markt ist identisch mit einem anderen, und auch die Gesetze nicht.

Was beide Szenarien gemeinsam haben, ist der Mechanismus. Wenn die erwartete Rendite sinkt oder die Unsicherheit steigt, verlässt ein Teil des Bestands den Mietmarkt und geht in den Verkauf oder ins Archiv. Weniger Angebot, gleiche Nachfrage, stabile Preise.

Warum Vermieter Wohnungen vom Markt nehmen

Eine kleine Wohnung ohne Aufzug in einem Vorortviertel, jahrelang an eine Mieterin vermietet, die wegen eines bestellten Staatsdiensts weggezogen war: Nach Abzug von Ausgaben und Steuern berechneten die Eigentümer, dass sie nicht einmal auf 260 Euro pro Monat kamen. Aus Angst vor illegaler Besetzung (Ocupación) und der neuen Regelung boten sie die Wohnung zum Verkauf an. Statt 300 Euro monatlich bevorzugten sie das einmalige Kapital.

Demgegenüber steht das Gegenargument, das nicht schwach ist: Wenn Vermieten unrentabel wird, werden Wohnungen verkauft, das Eigentumsangebot steigt, und auch die Kaufpreise geben nach. Eine andere Strömung fügt hinzu, dass der Bestand kleiner privater Vermieter keine echte Marktmacht hat und sich gegenseitig konkurrenziert, während das öffentliche Wohnungsangebot stagniert. Der Unterschied zwischen den beiden Thesen ist nicht wirtschaftlicher Natur. Es geht darum, wer die Kosten der Anpassung trägt.

Rechtssicherheit: Der Hebel, auf den alle schauen

Für einen Teil der Analyse führt der einzige reale Weg zu niedrigeren Mieten über die Reduzierung des Risikos für den Vermieter: die Möglichkeit, die Wohnung bei Zahlungsverzug oder illegaler Besetzung in angemessenen Fristen zurückzufordern, unabhängig von der nachgewiesenen Schutzbedürftigkeit. Ohne dies, so argumentieren sie, wird es kein neues Angebot geben. Mit diesem Schritt würden Vermieter wieder miteinander konkurrieren.

Und dann ist da noch die Politik. Die Mietpreisbremse des neuen Gesetzes läuft aus, wenn sich die Regierungsfarbe ändert: Das Versprechen, sie abzuschaffen, liegt bereits auf dem Tisch, abhängig vom Ausgang der Wahlen.

Der Mieter zahlt derweil. Und zwar, ohne dass in den meisten Fällen jemand gegen das Gesetz verstoßen haben muss.