Mieten in Madrid und Barcelona: 250 Euro sind unrealistisch

Mieten in Madrid und Barcelona: Die Rechnung geht nicht auf

Im November 2014, als Spanien sich mühsam aus der Krise erhob, stellte jemand die Frage: Werden wir in Madrid und Barcelona Wohnungen für 150-250 Euro sehen? Fast zwölf Jahre später ist die Frage noch immer offen und die kurze Antwort hat sich nicht geändert. Für 250 Euro mietet man in Madrid ein Zimmer. Eine ganze Wohnung nicht. Der Rest ist Mathematik und Geografie.

Kann man eine ganze Wohnung in Madrid für 250 Euro mieten?

Nein, wenn es um eine Wohnung geht, die jemandem gefällt. Das Argument ist nicht ideologisch, sondern buchhalterisch: Eine bescheidene Wohnung ohne Concierge oder zentrale Dienstleistungen verursacht jährlich zwischen 1.500 und 2.000 Euro an Gemeinschaftskosten, Grundsteuer (IBI) und Versicherungen. Bei 250 Euro monatlich nimmt der Eigentümer vor Steuern 3.000 Euro im Jahr ein. Mit diesen festen Kosten und dem Risiko von Zahlungsausfällen oder Beschädigungen ziehen manche Eigentümer den Leerstand vor.

Schließen und warten ist eine Strategie mit schlechtem Ruf, aber zwingender Logik: Für viele kleine Vermieter erzeugt billige Vermietung Kopfschmerzen, die durch Wartungskosten nicht gedeckt werden. Und im Zentrum konkurriert jede anständige Wohnung mit Mietern, die mehr zahlen können.

Die Geografie des Preises: Von Gràcia bis Parla

Die genannten konkreten Zahlen zeichnen eine sehr ungleiche Landkarte. In der Avenida de las Estrellas in Parla findet man Wohnungen mit zwei Schlafzimmern, Garage und Abstellraum für 255 Euro pro Monat, in einer privaten Wohnanlage und mit Anschluss an die S-Bahn (Cercanías). Südlich des Manzanares in Madrid liegt eine einzelne Wohnung bei etwa 450-500 Euro. Es gibt Erinnerungen an eine Außenwohnung von 50 m² im Viertel Gràcia für 300 Euro vor vierzehn Jahren oder an monatliche Mieten von 30.000-40.000 Peseten für eine bescheidene Wohnung in den Neunzigern.

Die praktische Schlussfolgerung: Der Wunschpreis existiert, aber fast immer auf Kosten von Entfernung, Stadtviertel oder Qualität.

Das fehlende Angebot und die erwartete Erbschaft

Die bearishe These stützt sich auf eine demografische Gleichung. Löhne von 500-600 Euro, Millionen leerstehender Wohnungen im Besitz von Banken, die bereits abgeschrieben sind, und eine Generation alter Eigentümer, die ihre Immobilien vererben wird. Mit diesem Cocktail, so argumentiert diese Strömung, werde niemand in fünf oder zehn Jahren 600 Euro Miete zahlen können.

Dagegen steht ein unbequemer Faktum: Die Nachfrage sinkt nicht. Die Löhne in Madrid fallen seit Jahren, aber die Menschen kommen weiterhin aus Provinzen, in denen öffentlicher Sektor, öffentliche Aufträge und Bauwesen erlahmt sind. Konzentration gegen Entvölkerung, und das Kräftemessen gewinnt die Konzentration.

Fast zwölf Jahre später: Dasselbe Thema, andere Preise

Der Rückblick auf die Diskussion hinterlässt eine bittere Bilanz. Wo früher über 250 Euro diskutiert wurde, spricht man heute von Preisen, die drei- oder viermal so hoch sind. Das Szenario, das viele für sicher hielten – massive Erbschaften, leerstehende Wohnungen, ruinöse Mieten – hat sich weder in Madrid noch in Barcelona materialisiert.

Bestehen bleibt jedoch der einzige Weg zur Null: die illegale Besetzung (Ocupación). Der wiederkehrende Witz lautet, dass wir fast dort sind, nur zu 0 Euro pro Monat und durchs Fenster eindringend.

Hier stockt die Analyse. Das Angebot sinkt nicht, die Nachfrage gibt nicht nach und die Rechnung des Eigentümers geht immer noch nicht auf. Niemand hat die Zahl gefunden, die alle drei Punkte schließt.