Mieten für Sozialwohnungen in Madrid steigen von 650 auf 900 Euro

VPO-Miete in Vallecas steigt von 650 auf 850 oder 900 Euro

Ein Mieter zahlt seit über fünfzehn Jahren die Miete für dieselbe Wohnung in Vallecas, einem Stadtteil im Süden von Madrid. Ursprünglich als VPO (Vivienda de Protección Oficial, staatlich geförderter Wohnungsbau) errichtet, ging der Entwickler bankrott und das Objekt landete schließlich in der Bilanz von Testa Home, der spanischen Tochtergesellschaft des Fonds Blackstone. Seinem Bericht zufolge wurde vielen Nachbarn der Vertrag einfach nicht verlängert, weil sie "nicht rentabel" seien, was zu einem Mietanstieg von fast 30 % führte. Im Diskussionsfaden wird ein Gerichtsverfahren erwähnt, dessen Urteil, wie ein Teilnehmer argumentiert, innerhalb von drei Jahren erwartet wird.

Dies ist kein Ausrutscher, sondern ein Managementkriterium. Ein Mieter, der wenig zahlt, verliert an Interesse, und der Mechanismus, ihn loszuwerden, erfordert keine Türsprengung: Es reicht, den Vertrag nicht zu verlängern und die Wohnung zum Marktpreis anzubieten. Wie in der Debatte selbst angemerkt, gibt es in Madrid bereits eine Mietergewerkschaft, die versucht, dies zu stoppen.

Wie stark steigen die Mieten für geförderten Wohnraum in Madrid?

Der dokumentierte Anstieg in diesem Fall liegt bei etwa 30 %. Ein Vertrag, der zuvor mit 650 Euro verlängert wurde, steigt nun auf 850 oder 900 Euro. Bis dahin einfache Arithmetik: 30 % von 650 Euro sind 845 Euro pro Monat. Einige behaupten jedoch in der Debatte, dass der Anstieg bis zu 70 % beträgt, eine Zahl, die jede geförderte Wohnung in eine frei finanzierte Wohnung mit üblichem Preis verwandeln würde.

Neunhundert Euro für eine VPO in Vallecas fassen die Verwirrung zusammen. Die Wohnung bleibt dieselbe, mit derselben Klassifizierung auf dem Papier und derselben Backsteinfassade; geändert hat sich nur, wer den Vertrag unterzeichnet und mit welcher Rentabilitätserwartung.

Internationale Fonds halten 9 Milliarden Euro in Madrid

Blackstone ist weder die Ausnahme noch der einzige Akteur. Laut einer Liste, die in der Debatte kursiert, haben internationale Fonds allein in Madrid Portfolios im Wert von etwa 9 Milliarden Euro gekauft, ohne Immobilienunternehmen, Banken und Privatpersonen. Blackstone führt das Ranking mit 2,2766 Milliarden Euro an; dahinter folgen Lone Star (1,136 Milliarden), Renta Corporación (693,7 Millionen), APG Group (577,7 Millionen), AXA Group (550,7 Millionen) und Goldman Sachs (448 Millionen). Firmen wie Greystar, Azora oder Hines vervollständigen eine Verteilung, bei der der Wohnimmobilienbestand der Hauptstadt in etwa zwanzig Händen liegt.

Das kommerzielle Ökosystem wuchs im Schatten dieser Käufe. Im September 2020 zählte der Sektor in Spanien fast 55.000 Immobilienagenturen, eine Zahl, die Branchenanalysten kurzfristig auf zwischen 44.000 und 38.500 reduzieren wollten.

Gesetz von Angebot und Nachfrage oder ein fabriziertes Ungleichgewicht?

Hier spaltet sich die Analyse. Eine Strömung vertritt die Ansicht, dass der Markt tut, was sein Handbuch sagt: Bei hoher Nachfrage und knappem Angebot steigen die Preise, und es gibt nur zwei Möglichkeiten, sie zu senken: das Angebot erhöhen oder die Nachfrage verringern. Aus dieser Logik ist das Problem nicht Blackstone, sondern dass nicht genug gebaut wird. Tatsächlich scheint kaum jemand die offensichtliche Lösung zu bemerken, Wohnungen zu bauen, um die Nachfrage zu decken.

Der Einwand hat einen schwer zu widerlegenden Teil: Laut Argumenten im Thread entsteht das Ungleichgewicht nicht immer nur aus dem Markt. Als die Verwaltung es zuließ, dass die Sareb (die während der Finanzkrise gegründete spanische Vermögensverwaltungsgesellschaft) Pakete von Tausenden von Wohnungen in Losen versteigerte, auf die kein Privatperson bieten konnte, fiel der Boden an wenige institutionelle Käufer. Das ist ein Eingriff in den Markt, wenn auch zugunsten großer Akteure.

Es gibt eine Präzedenzfall, der sich wiederholt, wenn man die Wohnungspolitik der letzten Jahrzehnte betrachtet. In den Neunzigern wurden öffentliche Mietwohnungen in guten Lagen gebaut und Jahre später billig an ihre Bewohner verkauft. Sie waren keine Heuschrecken-Fonds. Es waren Privatpersonen, die mit öffentlichem Geld Geschäfte machten.

Eine geografische Schicht kommt hinzu. Viel Unmut kommt nicht daher, dass Wohnungen im Land fehlen, sondern wegen ihres Preises dort, wo Arbeitsplätze angesiedelt sind. Der Umzug nach Guadalajara oder Toledo existiert und immer mehr Menschen tun dies, aber es macht aus etwas Normalem – in der Stadt zu leben, in der man arbeitet – ein Privileg.

Drehtüren zwischen Sareb und Blackstone

Institutionelle Verbindungen beruhigen die Erzählung ebenfalls nicht. Laut veröffentlichten Informationen soll der stellvertretende Direktor der Sareb zur spanischen Tochtergesellschaft von Blackstone gewechselt sein, ein Schritt, der in das bekannte Muster der Drehtüren zwischen Verwaltung und Fonds passt. Gleichzeitig hielt die Präsidentin der Autonomen Gemeinschaft Madrid, Isabel Díaz Ayuso, ein Arbeitsessen mit Leitern von Wall-Street-Firmen ab, darunter Blackrock, Compass Group, Deloitte & Touche und Torino Capital, laut Informationen aus dem Finanzsektor.

Dass ein öffentlicher Manager dorthin wechselt, um von denen zu verdienen, die die Vermögenswerte kaufen, die er half zu platzieren, ist kein Verbrechen. Es ist der Beweis dafür, dass Regeln von denen geschrieben werden, die sie später ausnutzen.

Urteil in drei Jahren erwartet

Die Verfahren haben gerade begonnen und die Lösung ist fern: Laut Punkten in der Debatte würde das Urteil innerhalb von drei Jahren kommen. Bis dahin werden viele der derzeit diskutierten Verträge mehrfach abgelaufen sein, und Mieter, die nicht zahlen, werden die Wohnung auf administrativem Weg verlassen haben, ohne dass ein gerichtlicher Befehl nötig wäre, um sie zu räumen.

Das ist das Detail, das verstört. Gerechtigkeit kommt später als die Zwangsräumung.