Ausländer kaufen über 600 Neubauwohnungen in Spanien

Ausländische Käufer erwerben mehr als 600 Neubauwohnungen eines Bauträgers

Wer kauft tatsächlich neue Wohnungen in Spanien? Daten eines nationalen Bauträgers zeigen, dass von den 4.000 Käufern, die im vergangenen Jahr eine Neubauwohnung erwarben, mehr als 600 eine ausländische Staatsangehörigkeit besaßen. Das entspricht einem Anstieg von 8 % im Vergleich zum Vorjahr und einer Investition von knapp 350 Millionen Euro. Der internationale Käufer ist nicht mehr nur ein Tourist für wenige Wochen: Er ist eine Säule des spanischen Wohnimmobilienmarktes.

Wer kauft und woher kommen sie?

Die Aufschlüsselung nach Ländern widerlegt das Klischee des britischen Rentners. Polen führt mit 14,1 % der Gesamtzahl an, gefolgt von den Niederlanden (12,9 %) und Belgien (9,4 %). Das Vereinigte Königreich ist auf den vierten Platz gefallen, Deutschland auf den fünften. Nach Regionen entfallen 42 % der Transaktionen auf Mittel- und Westeuropa, 29 % auf Osteuropa, 13 % auf Amerika, 7 % auf britische Länder, 4 % auf Asien und 3 % auf die nordischen Länder.

Die Nachfrage konzentriert sich auf die Levante, die Balearen, die Costa del Sol und die Kanarischen Inseln. Das Unternehmen sieht darin eine Marktchance: „Dieser internationale Kunde stellt einen Mehrwert für den spanischen Wohnimmobilienmarkt dar“, verteidigt Pablo Rodríguez Losada, Direktor für Vertrieb und Marketing. Ein Schlüsseldatum ist, dass Belgien auf den dritten Platz aufgestiegen ist, während Polen und die Niederlande bereits 2022 zu den drei wichtigsten Herkunftsländern gehörten.

Warum kauft ein Pole, aber kein Spanier?

Die kurze Antwort: Weil er es kann. Die am häufigsten wiederholte Analyse deutet darauf hin, dass ausländische Käufer keine neu angekommenen Arbeitsmigranten sind, sondern Mittel- und Oberschichten aus Ländern, die in den letzten zwei Jahrzehnten mit Europa konvergiert haben. Polen, mit einer Vergangenheit aus Elend und Sozialismus, ist heute der größte ausländische Investor in dem Land, das einst die achtgrößte Wirtschaftsmacht war. Dieser Wandel – vom Auswandern zur Lebenssuche hin zum Kauf von Immobilien am Mittelmeer – ist das beredteste Zeichen für den wirtschaftlichen Aufstieg Osteuropas.

Parallel dazu stagnieren die Reallöhne in Spanien seit Jahrzehnten. Manche behaupten, diese Stagnation falle mit dem seit Mitte der 90er Jahre anhaltenden Anstieg der Zuwanderung zusammen und dass der kombinierte Effekt – höhere Wohnungsnachfrage und gedämpfte Löhne – auch den Mietmarkt belastet habe. Andere sagen, dass in Gebieten wie Tarragona innerhalb von gut zehn Jahren bereits ein Viertel der Bevölkerung ausländisch sei. Das Ergebnis, so einige Teilnehmer, sei ein perfekter Sturm: Investmentfonds, internationale Käufer mit Kaufkraft und eine verarmte lokale Bevölkerung.

Das Argument von Angebot und Nachfrage

Die am häufigsten wiederholte Verteidigung des Phänomens ist das Gesetz des Marktes: Wenn Ausländer mit Geld anreisen, um es an der Küste auszugeben, leben die Gebiete der Levante, der Balearen und der Kanaren davon. Hotels und Wohnanlagen schaffen Arbeitsplätze; Apartmentblocks für Arbeiter sind nicht immer willkommen. Der Widerspruch ist offensichtlich: Jede Bauerei stört jemanden.

Das Gegenargument lautet, dass der ausländische Käufer nicht im selben Segment wie der durchschnittliche Spanier konkurriert. Er kauft Villen und Apartments in Strandnähe, keine Wohnungen in Usera. Aber sein Geld treibt den gesamten Markt nach oben. Und währenddessen stehen spanische Vermieter vor einem Dilemma: Angesichts der Drohung von angespannten Zonen und Mietobergrenzen entscheiden sich viele dafür, die Miete für neue Mieter schlagartig zu erhöhen, bevor die Regelung in Kraft tritt. Ein Teilnehmer berichtet, dass eine Wohnung, die für 330 Euro vermietet wurde, über Nacht auf 600 Euro springen kann.

Der Kern der Frage: Zuwanderung oder Geierfonds?

Die Diskussion entwickelt sich hin zu zwei konkurrierenden Erklärungen. Ein Teil der Analyse vertritt die Ansicht, dass der wahre ausländische Käufer nicht der Privatmann ist, der auf einem Floß ankommt – dieser hat kein Kapital für mehrere Immobilien –, sondern der Investmentfonds, der ganze Häuserblöcke zur Spekulation erwirbt. Manche behaupten, dass in Vallecas, dem zweitgrößten Stadtviertel außerhalb der M-30 mit den meisten touristischen Unterkünften und dem drittärmsten Viertel Madrids, die Nachbarn ganze Blocks identifizieren, die von Fonds gekauft wurden.

Die andere Strömung antwortet, dass Geierfonds nicht die Ursache des Verfalls seien, sondern sich davon ernährten. Wenn man in einen Markt eingreife, schossen die Preise in die Höhe und die Geier kämen. Geier zu verscheuchen bringe das tote Tier nicht zurück ins Leben und verhindere nicht weitere Todesfälle. Die unbequeme Schlussfolgerung sei, dass das Problem nicht liege, wer kaufe, sondern warum Spanien für den Durchschnittseuropäer so billig und für den Durchschnittsspanier so teuer geworden sei.

Rentensystem und Wohnraum

Es gibt einen roten Faden, der Wohnraum mit dem Rentensystem verbindet. Um das Umlageverfahren um jeden Preis aufrechtzuerhalten, braucht man aktive Beitragszahler. Die Zuwanderung erfüllt diese Funktion: Sie stützt die öffentlichen Haushalte und dämpft die Löhne. In einem kapitalgedeckten System wäre das Argument die Automatisierung der Wirtschaft, Produktivitätssteigerung und Entlastung der öffentlichen Dienste. Es gäbe Wohnungsüberschuss. Aber das ist in Spanien Tabu.

Das Ergebnis ist ein demografischer Druck auf den Wohnungsmarkt, der durch mehr Neubau nicht gelindert wird, weil es eine objektive Grenze für potenzielle Käufer gibt. Währenddessen schwebt die Frage im Raum, ob Spanien weiterhin attraktiv für ausländisches Kapital bleiben wird oder ob die lokale Verarmung das Land in einen Themenpark für wohlhabende Europäer verwandeln wird.

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Bei diesen Unterschieden sollte die Binnenmigration massiv sein. Sie bleibt marginal. Und die Ankömmlinge aus dem Ausland kommen nicht, um zu arbeiten: Sie kommen, um zu kaufen. Jemand muss erklären, warum das ein Problem ist.