Mietausfälle in Spanien steigen um 16,5 %

Mietausfälle in Spanien steigen um 16,5 % auf knapp 8.500 Euro

Wie lange hält ein Vermieter noch am Geschäft mit Immobilien fest? Die durchschnittlichen Schulden säumiger Mieter stiegen von 7.957,60 Euro im Jahr 2024 auf 8.489,30 Euro im Jahr 2025, ein Anstieg von 16,5 %, laut dem Bericht des Observatorio del Alquiler (Mietbeobachtungsstelle), der von der Fundación Alquiler Seguro unterstützt wird. Das Wachstum vervierfacht den Wert des Vorjahres, der bei 4,23 % lag. Es handelt sich nicht um eine vorübergehende Delle: Das Dokument spricht von einer Phase struktureller Zahlungsausfälle, wobei der durchschnittliche Mietpreis in Spanien bei 1.184 Euro pro Monat liegt und die finanzielle Belastung der Mieter das erreicht hat, was der Bericht als ihre „kritische Grenze“ bezeichnet.

Ursachen für den Anstieg der Zahlungsrückstände

Die Diskrepanz zwischen Löhnen und Mieten ist die vom Bericht genannte Ursache. Wenn die Miete einen wachsenden Teil des Gehalts beansprucht, verschwindet der Spielraum für Unvorhergesehenes, und die erste Rechnung, die nicht bezahlt wird, ist die für die Wohnung. Was früher durch eine gelegentliche Verspätung gelöst wurde, zieht sich nun über Monate hin und wird zu schwer eintreibbaren akkumulierten Schulden. Der Markt, so das Dokument, hat seine Abfederungsmechanismen ausgeschöpft.

In der regionalen Analyse wiederholt sich das Muster: Küstengebiete, Inseln und große Ballungszentren verzeichnen die höchsten Zahlungsrückstände. Katalonien führt mit 11.619,9 Euro an durchschnittlicher Schuld, gefolgt von der Comunidad de Madrid (Autonome Region Madrid) mit 10.420,4 Euro und den Balearen mit 10.354,4 Euro. Das Baskenland schließt die Gruppe über dem nationalen Durchschnitt mit 8.501,7 Euro ab. Am anderen Ende der Skala verzeichnet Extremadura 3.403,2 Euro, obwohl auch hier ein Anstieg zu beobachten ist.

Bis zu neun Monate ohne Mietzahlung

Gemessen in Monatsmieten ist das Bild noch härter. Murcia häuft mehr als neun Monate Zahlungsrückstand an; Andalusien und Katalonien überschreiten acht Monate; Kastilien-La Mancha nähert sich dieser Zahl an, während Galizien und Kantabrien bei etwa sieben liegen. In Madrid, dem Baskenland oder auf den Balearen entsprechen die Schulden mehr als sechs Monatsmieten. Auf Provinzebene führt Barcelona mit 14.036,5 Euro vor Madrid, den Balearen, Gipuzkoa und Málaga.

Das Tempo der Verschlechterung variiert ebenfalls je nach Gebiet. Málaga steigt um 21,5 %, Murcia um 21 % und die Balearen um 20,9 %. Madrid, das zwischen 2023 und 2024 nur um 3,2 % gewachsen war, schießt um 18 % in die Höhe. Keine Provinz weist eine negative Veränderung auf.

Die Renditerechnung geht nicht auf

Hier zeigt sich die andere Seite der Medaille. Nach einer im öffentlichen Diskurs kursierenden Berechnung gliedert ein Vermieter die Kosten eines Hauses auf, das für 700 Euro vermietet wird: 8.400 Euro jährliche Einnahmen minus 720 Euro Hausgeld, 900 Euro Versicherung gegen Mietausfall und Hausrat, 90 Euro Müllgebühren, 400 Euro Grundsteuer (IBI) und etwa 1.000 Euro für Wartung und Sonderumlagen. Der Bruttogewinn läge vor Steuern bei 5.290 Euro. Die Nettorendite würde bei rund 2,4 % liegen – und das ohne einen einzigen Monat Mietausfall.

Diese detaillierte Aufschlüsselung verändert die Debatte: Sie deckt auf, dass die Versicherung gegen Mietausfall mehr als 10 % der Bruttoeinnahmen frisst und dass der Vermieter das Restrisiko trägt. Manche argumentieren, dass mit diesen Zahlen das Geld auf einem Festgeldkonto mehr bringt – ohne IBI, ohne Sonderumlagen und ohne sonntägliche Anrufe wegen einer kaputten Waschmaschine.

Versicherung schützt nicht die Bedürftigsten

Die übliche Lösung – eine Versicherung gegen Mietausfall abzuschließen – kollidiert mit der Realität des Profils säumiger Mieter. Versicherer akzeptieren nicht jeden: Sie verlangen nachweisbare Bonität. Wer Mindestlohn oder kaum mehr verdient, also der Großteil der Bevölkerung mit Zahlungsproblemen bei der Miete, ist nicht versicherbar. Und wer es ist – ein Beamter der höheren Laufbahngruppe, ein Arzt mit befristeter Stelle – zahlt selten nicht. Das Ergebnis, so die Vertreter dieser These, ist eine Versicherung, die die Deckt, die sie nicht brauchen, und die ausschließt, die sie dringend benötigen.

Dazu kommt die Langsamkeit der Justiz. Eine Zwangsräumung wegen Mietausfalls kann sich über Jahre hinziehen, und die Versicherung deckt nur eine begrenzte Anzahl von Monatsmieten ab. Versorgungsrechnungen und Schäden sind oft ausgeschlossen oder nur teilweise gedeckt. Mehrere Vermieter beschreiben dieselbe Sequenz: Monate ohne Einnahmen, laufende Kosten, die weiter anfallen, und eine Wohnung, die in schlechterem Zustand zurückkehrt, als sie verlassen wurde.

Was passiert, wenn der Nichtzahler nichts zu verlieren hat?

Die am häufigsten genannte Diagnose betrifft die Anreize: Wenn Nichtzahlen begrenzte Konsequenzen hat und die Räumung dauert, ist die erwartete Verhaltensweise, die Zahlung einzustellen. Der Vergleich mit Konsumkrediten ist unvermeidlich: Finanzinstitute haben viel niedrigere Ausfallquoten, weil sie Gehälter pfänden und die Schuld verfolgen können. Im Wohnraummietrecht ist der Mindestlohn unpfändbar, und die effektive Rückforderung ausstehender Beträge ist in der Praxis eine Chimäre.

Daraus entsteht die These, dass das Problem nicht die Gier des Vermieters ist, sondern die Asymmetrie zwischen Rechten und Pflichten. Und die Folge, so diese Analyse, ist, dass sich immer mehr Eigentümer entscheiden, nicht zu vermieten: verkaufen, die Wohnung leer stehen lassen oder für familiäre Zwecke nutzen. Weniger Angebot, Preise, die nicht sinken. Ein Teufelskreis.

Preiskontrolle und Leerstandsabgabe als Heilmittel?

Die diskutierten Rezepte – Mietobergrenzen und steuerliche Zuschläge auf ungenutzten Wohnraum – stoßen auf Skepsis. Das Argument ist bekannt: Wenn man den Preis nicht erhöhen kann, investiert man nicht mehr in die Immobilie; wenn man den Leerstand bestraft, verkauft man oder nutzt sie selbst. In beiden Fällen reduziert sich das Mietangebot und der Markt verengt sich. Öffentlicher Wohnbau, fügen Kritiker hinzu, werde trotz Rekordsteuereinnahmen weiterhin fehlen.

Die unbequeme Schlussfolgerung lautet, dass der säumige Mieter und der kleine Vermieter im selben Boot sitzen: Der eine kann nicht zahlen, der andere kann die Kosten nicht decken. Währenddessen dreht sich die öffentliche Debatte weiter um die Schlagzeile des Monats. Ironie des Schicksals: Alle wollen bezahlbaren Wohnraum, aber niemand will derjenige sein, der die Wohnung bereitstellt.