Madrid-Wohnung könnte 2050 zwei Millionen Euro kosten

Wohnung in Madrid könnte 2050 zwei Millionen kosten

Vor vier Jahrzehnten zahlte jemand 3.000 Euro für ein Haus in Barcelona. Im vergangenen Jahr wurde dasselbe Objekt für fast 300.000 Euro verkauft. „Hundertmal mehr. Das ist kein Glück, das ist Logik“, urteilt der Immobilieninvestor Pau Antó zur Verteidigung seiner Prognose: Im Jahr 2050 könne eine Wohnung in Madrid „gut und gerne zwei Millionen Euro“ kosten, und zwar nicht unbedingt im Zentrum. Er veröffentlichte dies auf Instagram.

Was Pau Antó sagt und worauf er seine Vorhersage stützt

Der Kern seiner These ist weder Spekulation noch Bodenknappheit, sondern der Wertverfall des Geldes. Antó behauptet, dass Häuser vor einigen Jahrzehnten für „eine, zwei oder drei Millionen Pesetas“ – zwischen 6.000 und 18.000 Euro – gekauft wurden und heute dieselben Häuser zehn- bis fünfzigmal so viel wert sind.

Die Schlussfolgerung ist unangenehm für jene, die nur auf ihr Gehalt schauen. Wenn Waren und Dienstleistungen teurer werden, schrumpft das Haushaltsbudget und Ersparnisse verlieren an Wert, während sie warten. „Während andere Dinge kaufen, kannst du Vermögenswerte kaufen“, schlägt der Investor vor, der Aktien wegen einer „minimalen“ Rendite im Vergleich zum Immobiliensektor ausschließt und verteidigt, dass eine Immobilie nicht nur Geld schützt, sondern auch langfristig höhere Renditen bringt.

Von 3.000 auf 300.000 Euro: Das Beispiel Barcelona

Das Hauptargument ist ein konkreter Fall: Ein Haus in Barcelona, das vor 40 Jahren für 3.000 Euro gekauft und letztes Jahr für fast 300.000 Euro verkauft wurde. „Hundertmal teurer. Das ist kein Glück, das ist Logik“, schließt er. Im Hintergrund steht die Frage, die das gesamte Thema durchzieht: Wie viel des Anstiegs ist entwertetes Geld und wie viel echte Knappheit? Der Autor der Prognose ist Immobilieninvestor; das entkräftet seine Daten nicht, rät aber dazu, sie als parteiisches Argument zu lesen.

Blase oder Treppe? Wer glaubt, die Decke sei schon erreicht

Es gibt eine Strömung, die die Vorhersage genau umgekehrt liest. Schlagzeilen wie die über zwei Millionen pro Wohnung seien, so argumentieren sie, das klassische Signal eines Bullenmarkts am Höhepunkt: Wenn solche Prophezeiungen auftauchen, steht die Korrektur bevor. Die Begründung stützt sich auf billiges Geld, das ein Verfallsdatum hat, und die Idee, dass das Kartenhaus zusammenfällt, wenn die Zentralbanken das System nicht mehr stützen.

Daraus ergeben sich klare Empfehlungen: Verkaufe Immobilien in Madrid jetzt, bevor die Musik stoppt, denn die Stadt wäre ohne ihre doppelte Rolle als Hauptstadt und einzige Großstadt im Umkreis von zweihundert Kilometern kaum etwas wert. Die Gegenstrategie – kaufen und warten – geht davon aus, dass sich diese Position in den nächsten Jahrzehnten nicht ändern wird.

Die Mauer der 1.800-Euro-Gehälter

Die Diskussion kommt ins Stocken, wenn das Gehalt ins Spiel kommt. Bei Löhnen von 1.800 Euro hält sich das Szenario von monatlichen Hypothekenzahlungen in Höhe von mehreren Tausend Euro nicht, und die Kluft vergrößert sich auf der Mietseite. In renovierten Wohnungen, die Zimmer hinzufügen, kostet ein Zimmer 350 Euro; eine ganze Wohnung, die für 375 oder 400 Euro vermietet würde, bringt mehr als das Doppelte ein. Jedes zusätzliche Zimmer ist Geld, das aus der Tasche des Mieters in die des Eigentümers fließt.

Die wiederholte Schlussfolgerung ist, dass der Wohnungsmarkt kein freier Markt ist – er ist stark reguliert – und dass man heute zwei Gehälter und mehr als ein Jahrzehnt Nettoeinkommen braucht, um eine mittelmäßige Wohnung zu kaufen. Eine Berechnung, die in Branchenanalysen kursiert, hebt das Problem auf die demografische Ebene: Mit etwa 500.000 Menschen, die jedes Jahr nach Spanien kommen, würde die zusätzliche Nachfrage in 25 Jahren rund 12 Millionen betragen. Die vollständige Aufschlüsselung dieser Zahl bietet Stoff für eine lange Diskussion.

Zwei mögliche Zukünfte: Hyperinflation oder das Ibiza-Modell

Das Szenario spaltet sich je nachdem, welche Variable extrem wird. Im ersten Fall geht der nominale Anstieg mit einer ebenso brutalen Inflation einher: Gehälter von 10.000 Euro und eine Flasche Öl für 50 Euro, ähnlich der Weimarer Hyperinflation. Die Wohnung ist zwei Millionen wert, aber niemand ist dadurch reicher. Im zweiten Fall sind diese zwei Millionen das Ergebnis von Regulierungen, Gebühren und einer Millionennachfrage von Fonds und Hochvermögenden, das Modell, das bereits Ibiza zugeschrieben wird: Inselpreise, mit Wohnwagen und Slums als einzige Option für die dort Arbeitenden.

Beide Wege führen auf verschiedenen Wegen zum selben Ziel: Menschen mit Arbeit, die sich keinen Dach über dem Kopf auf dem regulären Markt leisten können. Der Unterschied liegt darin, ob das Geld oder die Regeln schuld sind.

Erbschaften, Fonds und das Land der Mieter

Ein weiterer Aspekt ist das Eigentum. Ein Teil der Analysen behauptet, dass der Zugang vollständig verschlossen wird und nur große Fonds erben oder kaufen werden, wobei Spanien von einem Land der Eigentümer zu einem Land der Mieter wird, in heute undenkbaren Proportionen. Auch die Erbschaft, dieser klassische Abkürzungsweg, wird schmaler: Bei explodierenden Werten und mehreren Geschwistern muss der Vermögenswert liquidiert werden, um ihn zu verteilen, und das resultierende Geld schmilzt schnell dahin.

Und dann taucht die steuerliche Seite auf. Man zitiert den Fall der Erbschaftssteuer auf landwirtschaftliche Betriebe im Vereinigten Königreich, wo eine Steuer von 20 % auf ein Grundstück im Millionenwert den Erben zwingen kann, sich zu verschulden oder zu verkaufen. Übertragen auf Wohnraum würde dieser Mechanismus den Durchschnittseigentümer verdrängen und den Bestand an jene übergeben, die die Steuer zahlen können. Dass der Staat als Übertragungsriemen zu den Fonds fungiert, ist nicht bewiesen, aber die Gestaltung der Steuer macht es zumindest plausibel.

Dezentralisierung von Madrid: Der Vorschlag, der auf Krankenhäuser prallt

Was, wenn die Lösung darin besteht, alles aufzuhören, in der Hauptstadt zu konzentrieren? Die Idee, den Wegzug in andere Gebiete anzukurbeln, scheitert an einem einfachen Hindernis: den Diensten. Niemand möchte auf ein Krankenhaus mit allen Fachrichtungen verzichten, und das Gesundheitssystem hundertfach zu vervielfachen für eine verstreute Bevölkerung ist nicht kostenlos. Jüngste Erfahrungen sprechen dagegen: Es gibt Berichte über tödliche Herzinfarkte beim Transport vom Dorf in die Hauptstadt und ältere Menschen, die mit achtzig umziehen, weil es dort keine Ansprechpartner gibt.

Die Dezentralisierung, sagen ihre Befürworter, ist machbar mit massiven Investitionen in Infrastruktur und Dienste. Ohne sie werden die Menschen weiterhin dorthin gehen, wo Leben stattfindet. Und der Wohnungspreis folgt dieser Konzentration.

Im Jahr 1958 kostete die teuerste Wohnung in Madrid 2,5 Millionen Pesetas, etwa 15.000 Euro. Daran erinnerte jemand mitten in der Diskussion, fast wie eine Kuriosität. Von diesem Startpunkt aus ist die interessante Frage nicht, ob die zwei Millionen von 2050 übertrieben sind, sondern wie viel davon realer Preis und wie viel bloße Geldentwertung sein wird.