Madrid: 580.000 Euro für Altbau-Wohnung von 1976

580.000 Euro für eine zu renovierende Arbeiterwohnung von 1976

Ein Immobilienangebot im Barrio del Pilar in Madrid verlangt 580.000 Euro für eine Dreizimmerwohnung mit zwei Bädern, Baujahr 1976, die renoviert werden muss. Das Detail, das die Debatte entfacht hat, ist nicht die Lage oder die Quadratmeterzahl: Es handelt sich um ein Viertel mit Tradition der Arbeiterschicht und Wohnraum mittlerer Qualität, doch der Preis entspricht dem, was man in anderen Teilen Spaniens für ein Einfamilienhaus mit Garten und Garage zahlt. Die Zahl zeigt im Kontext eine Kluft auf, die nicht mehr in Gehältern gemessen wird, sondern in Jahrzehnten der Hypothekenlast.

Was kostet eine 580.000-Euro-Wohnung im Barrio del Pilar wirklich?

Das Angebot beschreibt eine geräumige Wohnung mit hellem Wohnzimmer, überdachter Terrasse, Küche mit Waschküche und Trockenbereich, nur wenige Meter von der U-Bahn-Station Barrio del Pilar (Linie 9) entfernt und mit schnellem Zugang zur M-30 und zum Paseo de la Castellana. Die Umgebung bietet Grünflächen, Schulen, Krankenhäuser und das Einkaufszentrum La Vaguada. Auf dem Papier ein vernünftiges Produkt für eine Familie. Das Problem ist der Preis: 580.000 Euro für 100 Quadratmeter in einem Viertel, das als Schlafstadt für Arbeiter entstand und laut Analysen seinen Status nicht magisch verändert hat.

Die erste Reaktion auf diese Zahl ist der Vergleich. Manche argumentieren, dass man für dieses Geld ein dreistöckiges Einfamilienhaus mit fast 300 Quadratmetern, zwei Terrassen, einer Garage für drei Autos, Veranda und Garten im exklusivsten Teil einer Provinzhauptstadt kaufen könnte. Andere weisen darauf hin, dass an der Küste, fünf bis sechs Kilometer vom Zentrum entfernt, Häuser mit Meerblick zum gleichen Preis erhältlich sind. Die wiederkehrende Schlussfolgerung: Der Preis spiegelt nicht das Gebäude wider, sondern den Boden. In einer zitierten Bewertung entfielen 89 % des Katasterwerts auf den Boden und nur 11 % auf die Bausubstanz.

Welche Hypothek braucht ein junges Paar für diese Wohnung?

Am häufigsten kursiert die Berechnung der Finanzierung. Eine Hypothek von 1.800 Euro monatlich über 30 Jahre ergibt sich für ein junges Paar von Beratern, deren gesamtes Einkommen plus etwas mehr vollständig für das Haus draufgeht. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): Bei 10 % sind es 58.000 Euro, die vor dem Einzug in Steuern fließen. Zusammen mit Bürokratie, Notar und Verwaltungsdienstleistungen nähert sich die Endsumme eher 650.000 Euro als den 580.000 Euro aus dem Angebot. Und dann bleibt noch die Renovierung, die bei einer Wohnung von 1976 weitere 30.000 bis 50.000 Euro kosten kann.

Die Lohnsituation hilft nicht weiter. In Spanien verdient nur jeder zehnte Arbeitnehmer 40.000 Euro oder mehr pro Jahr, was das Medianeinkommen deutlich unter 2.000 Euro monatlich drückt. Mit dieser Einkommensstruktur geht die Rechnung nicht auf: Die Wohnung erfordert zwei hohe Gehälter über drei Jahrzehnte oder ein Vermögen, das die Mehrheit nicht besitzt. Einige Analysen warnen, dass hier zwei ganze Generationen zugunsten des Immobilienmarkts geopfert werden.

Angebot und Nachfrage: Warum ist der Preis explodiert?

Die am häufigsten genannte Erklärung verweist auf ein Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Im letzten Jahrzehnt wurde in der Gegend kaum neuer Wohnraum gebaut, während der demografische Druck auf Madrid stetig wuchs. Nach dieser Lesart wurde ein Produkt, das ursprünglich Wohnraum der Arbeiterschicht war, durch Knappheit künstlich aufgewertet. Die Wohnung hat sich nicht verbessert: Es gibt einfach weniger Auswahl.

Gegen diese These betont eine andere Strömung, dass das Problem nicht die Nachfrage sei, sondern der Boden. Regulatorische Starre, fehlender öffentlicher Wohnraum und die Preise für bebaubare Flächen erklären, warum dieselbe Immobilie heute das Dreifache dessen kostet, was sie vor zehn Jahren kostete, ohne dass sich baulich etwas geändert hat. Dazwischen liegt ein wiederkehrender Fakt: Identische Wohnungen, die vor fünf Jahren zur Hälfte des Preises gekauft wurden, werden nun mit Wertzuwachs verkauft. Die aufdrängende Schlussfolgerung ist unbequem: Der Markt belohnt nicht die Arbeitenden, sondern die, die bereits Besitz hatten.

Investition in eine Renovierungswohnung: Die Zahlen der Käufer

Unter den nüchternen Analysen taucht die Logik des Investors auf. Eine 100-Quadratmeter-Wohnung in einem etablierten Viertel mit U-Bahn und Infrastruktur kann in 8-Quadratmeter-Zimmer mit Etagenbetten unterteilt und möbliert vermietet werden. Bei 600 Euro pro Zimmer und zehn Zimmern erreicht die monatliche Miete 6.000 Euro, also 72.000 Euro jährlich. Mit dieser Summe amortisiert sich die Investition innerhalb eines Jahrzehnts, selbst nach Abzug der Steuern. Diese Art der Kalkulation erklärt, warum der Preis nicht sinkt: Es gibt immer jemanden, der bereit ist, ihn zu zahlen, wenn die Zimmervermietung dies rechtfertigt.

Andere Käufer setzen auf eine schnelle Aufhübschung: Kaufen, für 30.000 Euro renovieren und für 700.000 Euro verkaufen. In einem so angespannten Markt ist die Wohnung innerhalb eines Monats weg. Die offene Frage bleibt, wer die Zeche zahlt, wenn sich der Zyklus umkehrt.

Ist dieser Preis nachhaltig oder stehen wir vor einer neuen Immobilienblase?

Die Mehrheitsmeinung unter den skeptischen Analysten lautet: Nein. Eine 50 Jahre alte, renovierungsbedürftige Wohnung im ersten Stock mit etwa 85 nutzbaren Quadratmetern kann nicht 580.000 Euro wert sein, ohne dass etwas grundlegend falsch kalibriert ist. Der Vergleich mit anderen Städten ist vernichtend: In einer Provinzhauptstadt kostet eine ähnliche Wohnung in einem vergleichbaren Viertel knapp über 150.000 Euro. Der Unterschied liegt nicht im Objekt, sondern in der Bodenwertsteigerung und der Konzentration der Nachfrage in Madrid, Barcelona und Bilbao.

Manche erinnern daran, dass dieselbe Wohnung damals für rund eine Million alten Pesetas verkauft wurde, also 1 % des heutigen Preises. Diese Entwicklung lässt sich nicht allein durch Inflation erklären. Sie resultiert aus einer Kombination von Faktoren: Öffnung des Marktes für ausländische Käufer, Mangel an öffentlichem Wohnungsbau, starre Bodenpolitik und eine Finanzkultur, die Immobilien weiterhin als sicheren Hafen betrachtet. Das Ergebnis ist, dass der Zugang zu Wohnraum zu einer generationsspezifischen Hürde geworden ist.

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Angesichts dieser Unterschiede wäre zu erwarten, dass der Markt abkühlt und die Preise fallen. Das passiert nicht. Jedes Mal, wenn jemand sagt, dass dies platzen muss, findet sich ein Käufer, der bereit ist zu zahlen. Wie lange kann eine Wirtschaft mit Gehältern von 2.000 Euro und Wohnungen für 580.000 Euro durchhalten?