Londoner Immobilienpreise real im Minus – Zwangsverkäufe nehmen zu

Real betrachtet hat jeder, der 2016 in London gekauft hat und heute verkauft, Kaufkraft verloren: Die Preise sind weniger gestiegen als die Inflation. Hinzu kommen erzwungene Verkäufe, weil Hypotheken von 0% auf 5% oder mehr springen und das Non-dom-Steuerregime (ein begünstigtes Regime für vermögende ausländische Residenten) abgeschafft wird.

Eine Immobilieninvestition ist keine echte Investition, so sehr sie sich auch mit Hebel verschleiern lässt. Und London ist das beste Beispiel dafür. Seit 2016 sind die nominalen Wohnungspreise in der britischen Hauptstadt um zwischen **10%** und **14%** gestiegen. Im selben Zeitraum ist die Inflation um **41,8%** geklettert. Die Rechnung ist einfach: Wer damals gekauft hat und heute verkauft, hat real Geld verloren. Nicht gewonnen. Verloren.

## Brexit, Stamp Duty und der Grenfell-Turm trockneten die Nachfrage aus

Der britische Markt ist sofistisch und professionell, weil Buy to let – Vermieten als Kapitalanlage – kulturell tief verwurzelt ist. Doch 2016 waren die Preise sehr hoch, und es begannen sich Gründe zu häufen, die die Nachfrage einschränkten. Der Brexit trocknete einen Teil der ausländischen Nachfrage aus, jene Nachfrage, der es egal ist, ob der Preis 500 oder 520 beträgt, weil sie einfach nur kaufen will.

Danach kamen die Änderungen bei der Stamp Duty, der Grunderwerbsteuer. Die Regierung stieg von **900 Millionen** Pfund Einnahmen pro Jahr auf **16.000 Millionen** pro Jahr. Diese Millionen mindern die Zahlungsfähigkeit, die in den Preisen steckt. Und 2017 bedeutete die Tragödie des **Grenfell**-Turms ein Beben für den gesamten Immobilienmarkt. Käufer müssen inzwischen das **ESW1**-Zertifikat prüfen, das auf den Zustand der Fassade hinweist. Ein B2 macht ein Objekt praktisch unfinanzierbar. Es gibt ein riesiges Durcheinander darüber, wer die Fassadensanierungen zur Wiederherstellung der Normkonformität bezahlt, und das lässt Gebäude unverkäuflich zurück, weil es keine Hypothek dafür gibt. In der Immobilienwelt gilt: Ohne Hypothek kein Markt.

## Die Rate steigt von 2.000 auf 3.000 Pfund

Zu den bisherigen Schlagern kamen drei weitere. Die ersten beiden erhöhen das Angebot an Wohnungen deutlich: Die Mietregulierung ist unattraktiv geworden, und viele Buy-to-let-Investoren verkaufen zu Marktpreisen. Und viele können die Zahlungen nicht leisten. Die 2021 so übliche Hypothek mit **0%** Zins wurde 2025 und 2026 mit mehr als **5%** verlängert. Das bedeutet, dass viele Monatsraten von **2.000** auf **3.000 Pfund** gestiegen sind – und das ist nicht tragbar. Wer es nicht kann, verkauft.

Der dritte Schlag sind die Hypothekenzinsen. Sie liegen zwischen **5,5%** und **6%** bei zwei- und fünfjährigen Festzinsphasen. Variabel liegen sie bei rund **7%**, und bei Buy to let kommen ein halber Punkt dazu. Die Finanzierung zum Zweck der Vermietung lohnt sich nicht mehr. Dazu kommt eine enorme monatliche Belastung, die die Banken anrechnen und dadurch deutlich weniger Finanzierung gewähren: die Service Charge, das Gegenstück zu den Hausgeldkosten, die in den meisten Wohnungen bei **500 Pfund** pro Monat oder mehr liegen. Bei Zwei-Zimmer-Wohnungen können **8.000 Pfund** pro Jahr überschritten werden.

## Das Ende des Non-dom und eine Mansion Tax, die auf 1,5 Millionen sinken könnte

Der Markt fällt kräftig, in manchen Gebieten liegen die Preise nominal bereits unter dem Niveau von vor 20 Jahren. Dazu kommt, dass das **Non-dom**-Regime sich verflüchtigt hat und die Schwelle der Mansion Tax bei **2 Millionen** liegt und auf **1,5 Millionen** sinken könnte. Jüngere Studien zeigen, dass bei 20 Jahren mit der aktuellen Inflation Millionen von Wohnungen unter die Mansion Tax fallen würden. Das heißt: eine heute einmalige Steuer, die so konzipiert wird, dass sie landesweit massenhaft anwendbar ist.

London beginnt dem zu ähneln, was in Spanien geschah: 2008 hielten die Verkäufer durch, gaben aber **2012** nach, weil es keine Finanzierung gab, und senkten die Preise bis **2014** dramatisch. Was die Immobilienpreise zum Einsturz bringt, sind lange Phasen schwacher Nachfrage. Einen Durchhänger halten Verkäufer aus; mehrere schwache Jahre untergraben ihre Sarracena, und sie verkaufen. In London, einer Stadt, die auf Non-doms eingestellt war und keine mehr hat, lohnt sich Buy to let nicht mehr, und es kommt zu Massenverkäufen. Der Markt dürfte schwach bleiben, weil die Hypothekenzinsen hoch bleiben werden, und in einem Land, in dem die Löhne für einen so großen Kauf nur langsam steigen, schreckt das Käufer ab. Es geht nicht um Investition, sondern um Diversifikation des Vermögens über Länder und Währungen. Wer einen Kauf erwägt, sollte sich vorher professionell beraten lassen.