Leganés bei Madrid: Ruine für 900.000 Euro – Schnäppchen oder Wahnsinn?

900.000 Euro für eine Ruine in Leganés: kein Witz, sondern der Bodenmarkt

Das Video ist echt, der Preis auch. Was aussieht wie ein Sketch von Pantomima Full, ist nur die Spitze des Eisbergs davon, wie Bauland am Rand von Madrid verkauft wird. Hinter den Feuchtigkeitsschäden, der Raufasertapete und den Climalit-Fenstern steckt ein Geschäft mit 14 künftigen Wohnungen, das die Zahlen rechtfertigen sollen.

Zunächst fällt auf: Nicht ein Haus wird verkauft, sondern ein Grundstück mit zwei ruinösen Gebäuden. Der Wert liegt nicht im Bestehenden, sondern in dem, was gebaut werden kann. Nach den kursierenden Berechnungen erlaubt das Grundstück eine Bebaubarkeit von rund 1.500 Quadratmetern, genug für 14 Wohnungen mit je 80 Quadratmetern Nutzfläche (unter Annahme von 75 % Nutzfläche bezogen auf die Bruttogrundfläche). Bei diesen Zahlen läge der Bodenpreis pro Wohnung bei etwa 65.000 Euro. Rechnet man die Baukosten hinzu (rund 1.800 Euro/m2), kostet jede Wohnung über 200.000 Euro – ohne Steuern und Entwicklermarge. Der geschätzte Verkaufspreis liegt bei rund 300.000 Euro pro Einheit, was eine knappe, aber realistische Marge lässt.

Allerdings ist das Video bewusst grotesk inszeniert. Der Makler, aufgeputzt als würde er zu den Goya-Filmpreisen gehen, schlendert durch den Schutt und preist den „rustikalen Charme“ an. Manche sehen darin eine virale Marketingstrategie, um auf das Grundstück aufmerksam zu machen, andere ein Beispiel für den Zynismus der Branche. Fest steht: In Leganés, einer dicht besiedelten Gemeinde mit guter Anbindung an Madrid, steigen die Bodenpreise. Das Grundstück liegt im Viertel Candil, nahe dem Krankenhaus von Getafe und der A-42, aber ohne Metro- oder Renfe-Anschluss. Die Lage ist nicht premium, doch die Wohnungsnachfrage im Südgürtel bleibt hoch.

Kritiker halten 900.000 Euro für absurd bei einem Grundstück in einem Viertel kaum mit Infrastruktur und einer Bebaubarkeit, die vielleicht gar nicht so hoch ist, wie sie scheint. Hinzu kämen Abbruchkosten und planerische Unsicherheit. Manche erinnern daran, dass der Angebotspreis nur das ist: eine Absicht. Vermutlich bleibt das Objekt jahrelang auf dem Markt, bis jemand einen realistischeren Preis akzeptiert – etwa 150.000 bis 200.000 Euro, wie Skeptiker vermuten.

Doch manche haben das schon einmal erlebt. In Barcelona gab es einen ähnlichen Fall: Ein Käufer erwarb eine Ruine für 600.000 Euro in zentraler Lage, einigte sich mit einer Baufirma auf den Bau von 8 Wohnungen und machte am Ende fast 2 Millionen Gewinn. Entscheidend sind die tatsächliche Bebaubarkeit, die städtebaulichen Vorgaben und die Umsetzungsfristen. In Leganés ist das Grundstück als Bauland ausgewiesen, ohne ausstehende Erschließungskosten, was das Risiko senkt.

Die Rechnung, die alles verändern würde

In der detailliertesten Analyse, die kursiert, werden die Zahlen aufgeschlüsselt: 1.500 m2 Bebaubarkeit, 14 Wohnungen mit je 80 m2 Nutzfläche, Baukosten von 1.800 Euro/m2 und ein Verkaufspreis von 300.000 Euro pro Wohnung. Mit diesen Zahlen läge die Bruttomarge des Projekts bei rund 1,4 Millionen Euro – genug, um die Bodenkosten zu decken und einen Gewinn zu erzielen. Allerdings können Fristen, Finanzierungszinsen und die möglicherweise nötige Abbrucharbeit diese Marge schmälern. Wer hier einsteigt, braucht einen kühlen Kopf und ein genau kalibriertes Maßband.

Die Paradoxie: Das Video, das wie eine Parodie wirkt, spiegelt den Marktzustand präzise wider – Bodenpreise, die zu Projekten anregen, die später für 300.000 Euro verkauft werden sollen, in einer Gegend, wo das Durchschnittsgehalt dafür nicht reicht. Aber das ist eine andere Geschichte.

Und wenn der Preis gar nicht so abwegig ist?

Wahrscheinlich wird das Objekt nicht für 900.000 Euro verkauft. Aber es ist nicht undenkbar, dass ein Investor mit finanzieller Kraft es für einen etwas niedrigeren Betrag kauft und die Wohnungen entwickelt. Im aktuellen Umfeld knappen Angebots in Madrid findet jedes bebaubare Grundstück im Großraum Interessenten. Die Frage ist, ob der Markt weitere 300.000 Euro pro Wohnung in Leganés tragen wird. Die Antwort wird – wie fast immer – die Zeit geben. Unterdessen geistert das Video weiter durch die sozialen Medien, und der Makler hat seine Provision vermutlich längst kassiert.