Katalonien: 148 Kontrollen wegen Mietpreisbremse

Katalonien startet 148 Kontrollen der Mietpreisbremse – Branche warnt vor Angebotsknappheit

Die Regionalregierung Kataloniens hat das Sanktionssystem des neuen Wohnungsgesetzes aktiviert und bereits 148 Ermittlungen gegen Eigentümer und Verwalter eingeleitet, die die staatliche Mietpreisobergrenze überschritten haben. Dies kündigte die Ministerin für Territorium, Wohnraum und ökologischen Wandel, Sílvia Peine, im Parlament an: 68 Verfahren betreffen lokale Fälle, 74 Online-Portale und 6 Immobilienplattformen. Die vorgesehenen Geldstrafen reichen bis zu 900.000 Euro. Diese Maßnahme kommt zwei Monate nach Inkrafttreten des Regelwerks, das Überschreitungen des staatlichen Referenzindex ahndet.

Die erste offizielle Bilanz wird von einer Warnung begleitet, die die Ministerin selbst wiederholt hat: Der Großteil der Branche stellt sich auf die neuen Regeln ein. Doch die Akten zeichnen ein vorhersehbares Bild von Umgehungsmanövern. Die festgestellten Verstöße konzentrieren sich auf die Aufschlüsselung des Gesamtpreises – zusätzliche Dienstleistungen und Kosten, die letztlich der Mieter trägt –, Unregelmäßigkeiten bei Kautionen und Garantien, Vertragslaufzeiten sowie versteckte langfristige Preiserhöhungen, die nicht in der anfänglichen Miete ausgewiesen sind. Es handelt sich um das klassische Spiel mit dem Feuer: Papierform erfüllen, aber über die Hintertür kassieren.

Was kontrolliert wird und mit welchen Mitteln

Die Verfahren werden von der Wohnungsagentur (Agència d'Habitatge) und der Verbraucherbehörde abgewickelt, den Inspektionskörpern, über die die Generalitat nun verfügt. Die Verwaltung selbst räumt ein, dass diese Ressourcen unzureichend sind: Nach ihren Berechnungen werden zwischen 75 und 100 weitere Inspektoren benötigt, um die Kontrolle zu verstärken. Das Geld für die Personalaufstockung ist einer der Posten, die in der zweiten Kreditnachtragsvorlage von 1,769 Milliarden Euro enthalten sein müssen, die die Exekutive derzeit mit ERC und Comuns verhandelt, nachdem die ersten 2,1 Milliarden Euro genehmigt wurden.

Das erklärte Ziel ist, dass die Inspektoren proaktiv handeln, nicht nur auf Grundlage von Anzeigen. Hier liegt der politische Knackpunkt. Von Seiten von Comuns argumentiert man, dass ein Sanktionsrahmen ohne eine Behörde, die von Amts wegen ermittelt, wertlos sei. Sie fordern mindestens 150 Inspektoren und Juristen sowie eine institutionelle Kampagne zur Information der Mieter über ihre Rechte. Die Abgeordnete Susanna Segovia fasste dies in der Fragestunde zusammen: Ohne ein klares Signal des Engagements der Regierung werde das Sanktionssystem zur Makulatur.

Ausstehende Kampagne und 20 Bürgerbeschwerden

Die Regierung hat 20 Beschwerden bearbeitet, die über den Kanal eingereicht wurden, der am Tag nach Verabschiedung der Norm für Bürger geöffnet wurde. Wenig angesichts des großen katalanischen Mietmarktes, aber genug, um zu zeigen, dass Menschen bereit sind, zu melden. Noch nicht umgesetzt wurde die institutionelle Kampagne zur Bekanntmachung der Bußgelder, eine Maßnahme, die laut Vereinbarung zwischen Comuns und der Regierung hätte gestartet werden sollen. Die Transparenz über Sanktionen ist genau das, was die Koalitionspartner als entscheidend erachten, damit die Norm abschreckend wirkt.

Der Mangel an Inspektoren ist kein administratives Detail. Ohne Prüfkapazität bleibt die Obergrenze ein Schaufensterpreis, und der Markt findet Wege, sie zu umgehen. Versteckte langfristige Erhöhungen sind das häufigste Beispiel: Verträge, die innerhalb des Index starten, aber über Kanäle teurer werden, die nicht in der Anfangsmiete stehen. Der Mieter unterschreibt das Eine und zahlt das Andere.

Der Markt wartet nicht: Weniger Angebot, steigende Preise

Während die Behörden Inspektoren zählen, reagiert der Markt. Daten aus der Branche deuten auf einen starken Rückgang des Mietangebots in Barcelona seit der Pandemie hin sowie auf Preissteigerungen, die durch die Regulierung nicht korrigiert wurden. Einige argumentieren, das Grundproblem sei einfache Arithmetik: Wenn es in einer Stadt 100 Wohnungen gibt und 300 Suchende, schafft keine Norm die fehlenden 200. Auch wenn die 100 zum regulierten Preis vermietet werden, fehlen weiterhin 200. Und wenn darunter Pflegekräfte, Elektriker oder Installateure sind, wird es nicht mehr nur ein Immobilienproblem, sondern eines der Grundversorgung.

Die andere Analyseströmung weist auf perverse Anreize hin: Je mehr Hürden und je weniger Rechtssicherheit für Eigentümer, desto weniger Wohnungen kommen auf den Markt. Das paradoxe Ergebnis ist, dass eine Norm zur Senkung der Preise am Ende das Angebot reduzieren und die Mieten nach oben treiben kann. In Katalonien, dem ersten Gebiet, das das Sanktionssystem anwendet, wird dieser Kampf in Echtzeit ausgetragen.

Saisonmieten-Betrug und digitales Register

Ein Teil der Debatte richtet sich auf eine andere Front: Saisonmietverträge und WG-Zimmer, wo sich ein großer Teil des Gesetzesbetrugs konzentriert. Die Einführung des digitalen Registers für Saisonmieten wird als Instrument präsentiert, das heute nicht kontrollierbare Verträge sichtbar machen kann. Hinzu kommt die Besteuerung: Die erhöhte Grundsteuer (IBI) für leerstehende Wohnungen und Steuerprüfungen der Digitalwirtschaft beginnen, einen Ring zu schließen, der vor einigen Jahren noch nicht existierte.

Der historische Vergleich, der die Diskussion überschattet, ist der alte Mieterschutz und die Preisbindung der Nachkriegszeit, ein System, das jahrzehntelang funktionierte, aber auch einen billigen, aber vernachlässigten Bestand sowie einen Schwarzmarkt hinterließ. Der damalige Schmuggel und die heutigen schwarzen Vermietungen folgen derselben Logik: Wenn der offizielle Preis die Knappheit nicht abbildet, entsteht ein realer Preis unter der Hand.

Was als Nächstes passieren könnte

Die Regierung hat 148 laufende Verfahren, 20 Bürgerbeschwerden und einen Inspektionsstab, den sie selbst als unzureichend ansieht. Comuns drängt darauf, dass Ermittlungen von Amts wegen erfolgen und Bußgelder öffentlich gemacht werden. Die Branche warnt unterdessen, dass das Angebot weiter sinken wird. Mit diesen Voraussetzungen ist es vernünftig anzunehmen, dass sich die Kontrollen in den nächsten Monaten vervielfachen und die ersten sechsstelligen Strafen vor Gericht landen. Was nicht sicher ist: Ob das die Preise senken wird oder nur die Art der Abrechnung ändert.