Israel: Fläche wie Badajoz, viele Einfamilienhäuser – Spanien hat genug Land

Warum Israel so groß wie Badajoz ist und Spanien dennoch zu wenig Bauland für Einfamilienhäuser hat

Spanien leidet nicht an einem Mangel an Land, sondern daran, wer dafür kassiert. Israel umfasst eine Fläche vergleichbar mit der Provinz Badajoz, beherbergt 10 Millionen Einwohner und errichtet Kibbuzim, die wie Luxuswohnsiedlungen wirken. Spanien ist 20 bis 25 Mal größer, drängt seine Bevölkerung aber weiterhin in Wohnblocks. Das Thema kehrt immer dann zurück, wenn Konflikte im Nahen Osten landwirtschaftliche israelische Gemeinschaften in die Schlagzeilen bringen. Es wirft eine einfache Frage auf: Wenn das Land mit dem meisten Raum am schlechtesten lebt, liegt es an der Geografie oder am Preis?

Kibbutz Magen, Ein Harod und Nahalal: Niedrige Häuser in der Wüste

Kibbutz Magen, Ein Harod, Nir David oder Nahalal teilen ein erkennbares Muster: Einfamilienhäuser, Gärten, Grünflächen und Platz. Sie liegen in trockenen Gebieten oder wurden aus der Wüste zurückgewonnen, manche nahe an heißen Grenzen. Der Vergleich wird nicht mit Beverly Hills gezogen, sondern mit Móstoles. Und das betonte Detail ist nicht der Luxus: Es ist die Tatsache, dass dieses Modell funktioniert, ohne dass der Boden zu Spekulationspreisen gehandelt wird.

Hier beginnt die zentrale These. Wenn der Kibbutz sich Einfamilienhäuser mitten im Nichts leisten kann, ist das spanische Problem nicht der Mangel an Hektar, sondern was es kostet, ein Haus auf einem Grundstück zu bauen. Der fotografische Vergleich zwischen einem grünen Kibbutz und einer Siedlung aus Wohnblocks ist der Effekt, der die Argumentation strukturiert.

Der „Aufschlag“ des Bodens: Was das Haus verteuert, ohne es zu bauen

Bauen ist günstig. Teuer ist das Terrain. Das ist die Idee, die die These trägt: Wohnraum ist nicht wegen Ziegeln, Zement oder Arbeitskräften teuer, sondern wegen des Bodens, auf dem er steht, und des Wertzuwachses, den jemand kassiert, wenn das Land von Ackerland in Bauland umgewandelt wird. Dies wird als Einkommenstransfer zwischen Privatpersonen beschrieben: Ein Eigentümer verlangt vom anderen die Differenz, die die Stadtplanung plötzlich schenkt.

Daraus ergibt sich der Vergleich mit den Kibbuzim, die – laut dieser Erzählung – diesen Aufschlag nicht zahlen würden. Und daraus folgt die Schlussfolgerung: Wenn die Kosten des Bodens aus der Gleichung verschwinden, passen der Rest, einschließlich Gärten und niedriger Häuser, in fast jedes durchschnittliche Budget.

Warum liberalisiert Spanien den Boden nicht, wenn Land übrig ist?

Hier kommt die Politik ins Spiel. Die Kritik richtet sich gegen Parteien, die die Liberalisierung des Bodens im Namen des Rechts auf würdiges Wohnen blockieren, und gegen jene, die behaupten, der Boden dürfe nicht angefasst werden, weil er ein Instrument der Einnahmen und Kontrolle ist. Ein Teil der Analyse vertritt die Ansicht, dass Hektare vorhanden sind, aber der Wille fehlt; der andere warnt, dass die Freigabe von Boden ohne Planung die Spekulation eher anheizt als bremst.

Es geht auch nicht nur um Parteikürzel. Bauland ist eine Einnahmequelle für Verwaltungen und ein Vermögenswert für Eigentümer. An diesem Hebel zu rütteln, bewegt zu viele Interessen, als dass jemand es wagen würde. Es wird argumentiert, dass der Staat den Betonblock bevorzugt – leicht zu bewerten, leicht zu besteuern – gegenüber dem verstreuten Einfamilienhaus, das weniger steuerlichen Gewinn bringt.

Parallel dazu taucht der Faktor auf, der nichts mit Immobilien zu tun hat: die Last der Renten und des öffentlichen Personals. Sie wird auf etwa 200 Milliarden Euro pro Block geschätzt, bis zu 400 Milliarden Euro jährlich zusammengezählt.

• Israel: Fläche vergleichbar mit der Provinz Badajoz und 10 Millionen Einwohner
• Spanien: Zwischen 20 und 25 Mal größer als Israel
• Öffentliche Ausgaben, die Renten und Beamten zugeschrieben werden: Bis zu 400 Milliarden Euro pro Jahr

Tel Aviv ist auch nicht billig: Das Gegenbeispiel, das stört

Die Erzählung hat einen Riss. Tel Aviv kämpft seit Jahren mit einer bemerkenswerten Immobilienblase und Preisen, die nicht zu den lokalen Gehältern passen. Das Land der Kibbuzim hat auch seine teure Stadt, in die niemand passt. Das schwächt die Idee, dass das israelische Territorialmodell ein Paradies ohne Nuancen sei.

Dennoch ist der Vergleich nicht zwischen Tel Aviv und Móstoles, sondern zwischen dem durchschnittlichen israelischen Wohnraum und dem spanischen Durchschnitt. Und dort wird der Abstand, so wird argumentiert, in Quadratmetern und Garten gemessen. Ein weiterer Punkt der Debatte fügt hinzu, dass die Bildungsergebnisse Israels bis vor kurzem schlechter waren als die Spaniens, was die Ausrede der Leistung als Erklärung für den Unterschied entkräftet.

Manche bevorzugen die Wohnung, und das löst das Problem nicht

Nicht jeder will ein Einfamilienhaus. Manche verteidigen das Zentrum, die Terrasse, das Café unten und das Leben im Viertel, und andere versichern, sie würden den Garten nicht nutzen. Das ist eine legitime Präferenz. Der Punkt ist ein anderer: Wählen zu können. Wenn der Bodenpreis für dich entscheidet, wird die Präferenz – ob Zentrum oder Peripherie – zur Alibi-Handlung. Man lebt, wo man kann, nicht, wo man will.

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Wenn die Boden-These hält, sollte das nächste Jahrzehnt Druck zur Freigabe von Bauland und zur Senkung der Einstiegskosten für Wohnraum bringen. Es gibt keine Anzeichen dafür, dass dies bald geschehen wird: Die Anreize für diejenigen, die den Aufschlag kassieren, zeigen in die entgegengesetzte Richtung. Wahrscheinlich wird das Thema abkühlen, bis zum nächsten Preisanstieg. Und dann wiederkehren.