Immobilienpreise in Spanien und Baskenland explodieren

Immobilienpreise in Spanien und Baskenland explodieren

Die Immobilienpreise schießen im Baskenland und in ganz Spanien in die Höhe. Die öffentliche Debatte konzentriert sich auf ein Angebotsproblem, wobei das Baskenland als Laborfall dient: Laut verfügbaren Daten macht städtisches und bebaubares Land weniger als 7% des Territoriums aus, während die verbleibenden 93% politisch als nicht bebaubar eingestuft werden. Kritiker ziehen daraus die unbequeme Schlussfolgerung: Der Engpass ist nicht geografischer Natur, sondern hängt vom politischen Willen ab, Land freizugeben.

Die vorherrschende These besagt, dass die Verlagerung der Nachfrage zum Kauf – bedingt durch das Fehlen von Mietwohnungen und neuen Bauprojekten – die Preise auf Blasen-Niveau treibt. Gegenargumente lauten: Mehr Bau würde nur mehr Nachfrage anziehen, und Großinvestoren würden weiterhin ganze Gebäude zu Rabatten kaufen, die für Privatpersonen unerreichbar sind. Die vorgeschlagene Lösung ist nicht mehr Kranbetrieb, sondern mehr Regulierung.

Warum steigen die Preise bei geringem Neubau?

Das Ausgangsargument lautet, dass staatliche Eingriffe in jeden Wirtschaftszweig zu Verteuerung und Knappheit führen. Auf den Immobiliensektor angewendet ergibt sich ein Cocktail aus drei Faktoren: Rückgang des Wohnraum-Mietangebots, fehlende neue Projekte und keine freigegebenen Flächen für die Stadtentwicklung. Nach dieser Diagnose steigen die Immobilienpreise dadurch unkontrolliert.

Die Gegenseite argumentiert, dass mehr Bauen nichts bringt, da dieselben Akteure in Gebieten mit echter Nachfrage weiter kaufen: Fonds, Finanzinstitute und Großbesitzer, die komplette Gebäude erwerben. Das Problem würde sich ihrer Ansicht nach chronifizieren statt gelöst zu werden. Sie nennen ein unbequemes Beispiel: Die USA sind liberaler, haben viel mehr Bauland und halb so hohe Dichte, kämpfen aber mit einer biblischen Preisblase.

Land als Schlüsselvariable

Der Punkt, an dem die Analyse feststeckt, ist das Land. Ein Experte der baskischen Regierung hätte bestätigt, dass es ein Angebotsproblem gibt, aber hinzugefügt, dass Bauen im Baskenland wegen Platzmangels schwierig sei. Die sofortige Entgegnung: Es fehlt nicht an Land, es ist klassifiziert. Die Kritik richtet sich gegen künstliche Kosten, die jedes Projekt belasten – Kaufpreis beim Rathaus, Finanzierung von Sozialwohnungen (VPO) durch Bauträger, Steuerlast – und nicht gegen die Topografie.

Manche erinnern daran, dass Familien in der Ära der wirtschaftlichen Entwicklung frei auf ihrem Grund bauen konnten und private Firmen Brachland nach Bedarf erschlossen. Heute sind viele dieser Flächen von leeren Parzellen umgeben, auf denen Bauen verboten ist, weil sie landwirtschaftlich, industriell oder Teil eines Bebauungsplans sind. Das Ergebnis ist ein alternder Wohnungsbestand, während verfügbares Land brachliegt.

Demografisches Argument und Leerstand

Ein wiederkehrendes Gegenargument ist, dass das Baskenland eine alternde Region mit inverser Alterspyramide und höherer Sterblichkeit als Geburtenrate ist. Jedes Jahr würden alte Wohnungen durch reinen Bevölkerungsrückgang leer stehen, und Migration dämpfe diesen Effekt nur teilweise. Die Frage lautet, wie das Nettoergebnis dieser beiden gegenläufigen Phänomene aussieht, bevor über weiteren Neubau entschieden wird.

Eine entscheidende Unterscheidung wird eingeführt: Steigende Preise dort, wo die Bevölkerung wächst – Aktivität, Bleibeperspektive –, sind anders zu bewerten als dort, wo Menschen saisonal massiv zuziehen. Im ersten Fall macht Bauen Sinn, da Wohnraum ein Grundbedürfnis ist. Im zweiten handelt es sich um ein Luxusgut, dessen Nachfrage regulierbar ist. Hier kommt die differenzierte Grundsteuer (IBI) ins Spiel, die zwischen Hauptwohnsitz und anderen Objekten unterscheidet – eine Maßnahme, die laut dieser Analyse aus mangelndem Willen nicht umgesetzt wird.

Aussterbender Mietmarkt

Das Gesetz zum Schutz zahlungsunfähiger Mieter entleert den Mietmarkt, so die verbreitete Lesart. Immer weniger Eigentümer sind bereit zu vermieten: Entweder lassen sie die Wohnung leer oder wandeln sie in touristische Unterkünfte um. Die Logik ist simpel: Wenn Eigentümer gezwungen werden, einen zahlungsunfähigen Mieter kostenlos zu versorgen, vermietet kein vernünftiger Mensch mehr. Steigende Mieten wären nicht die Ursache, sondern das Symptom.

Die Konsequenz ist, dass das Problem nicht fehlender Wohnraum ist, sondern fehlende Wohnraum-zum-Leben. Ein Teil des Bestands funktioniert als Wohnraum-zum-nicht-Leben: Ferienwohnungen, Zweitimmobilien, Leerstand. Wenn eine Stadt genauso viele Wohnungen wie Einwohner hat, ist weiterer Neubau schwer zu rechtfertigen. Zuerst müsste dieser ruhende Bestand in bewohnbaren Raum umgewandelt werden, etwa durch Änderung des Mietrechts oder Bestrafung von Leerstand.

Liberales Rezept und seine Historie

Der aggressivste Vorschlag sieht automatische Landfreigabe vor: Jeder angrenzende Boden wäre bebaubar, und auf dem Land gäbe es Baufreiheit. Hinzu kommen null Steuern für Bauherren, Wegfall von Vorschriften und Pflichten sowie das Versprechen, den Bauboom binnen eines Jahres zu verdreifachen. Das Argument: Wenn Bauen hochprofitabel wird, springen alle darauf an.

Die Historie spricht dagegen. Die sogenannte Liberalisierung des Bodens in den 1990ern wurde teilweise vom Obersten Gerichtshof gekippt und fiel mit explodierenden Preisen zusammen. Und das Bodengesetz stammt aus dem Jahr 1956, erinnern Kenner. Die Diskussion, ob der Rahmen liberalisiert oder stärker reguliert wurde, bleibt offen und ungelöst.

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Mit diesen Voraussetzungen werden die Immobilienpreise weiter Rekorde brechen, solange bebaubares Land unter 7% bleibt und der Leerstand ungenutzt bleibt. Der Zug rast vorwärts, und die Frage, wer die Fahrkarte zahlt, hat eine bekannte Antwort: Die Ärmsten, die diese irrsinnigen Steigerungen nicht tragen können. Der Rest ist Streit darüber, ob der Lokführer der Markt oder das Gesetzesblatt (BOE) ist.