Hypothekenzinsen explodieren: von 20.000 auf 277.000 Euro

Zinskosten für eine 300.000-Euro-Hypothek steigen von 20.000 auf 277.000 Euro

Dasselbe Objekt, derselbe Kredit, dieselbe Laufzeit. Lediglich der Preis des Geldes hat sich geändert. Eine aktuell kursierende Berechnung quantifiziert, was viele bereits ahnen: Eine Hypothek über 300.000 Euro mit 25 Jahren Laufzeit, deren Gesamtkosten vor einem Jahr bei etwa 20.000 Euro lagen, würden heute 277.000 Euro an Zinsen verursachen. Das ist fast das Vierzehnfache. Der gesamte Rückzahlungsbetrag inklusive Tilgung nähert sich den 600.000 Euro. Die Ursache liegt im Anstieg des Euribor, der von negativen Bereichen auf über 4 % geklettert ist, sowie in der Verteuerung fester Hypothekenzinsen, die in einigen Fällen bereits über 5,7 % TAE (effektiver Jahreszins) liegen.

Die Mathematik ist eindeutig: Wer heute unterschreibt, zahlt anderthalb Wohnungen. Eine unabhängige Aufschlüsselung bestätigt die Dimension der Differenz. Bei einem Zinssatz von 0,5 % erzeugt eine Hypothek über 300.000 Euro mit 30 Jahren Laufzeit monatliche Raten von 898 Euro und eine Gesamtsumme von 323.828 Euro. Bei 5,4 % steigt die Rate auf 1.683 Euro und die Gesamtsumme schießt auf 605.880 Euro hoch. Der Unterschied zwischen beiden Szenarien beträgt über 282.000 Euro. Einfach ausgedrückt: Bei 4 % Zinsen über 25 Jahre zahlt man zwei Wohnungen; bei 5 % über 30 Jahre zwei ein halbe. Der Zinseszins tut den Rest.

Warum der Euribor die Monatsrate verändert hat

Der 12-Monats-Euribor hat erstmals seit 2008 die Marke von 4 % überschritten. Dieses Detail ist nicht unerheblich: Die Mehrheit der in Spanien während des letzten Jahrzehnts abgeschlossenen Hypotheken sind variabel verzinst. Offizielle Daten zeigen, dass 2013 mehr als 92 % der neu ausgegebenen Hypotheken variable Zinssätze hatten und die durchschnittliche Laufzeit der damals unterzeichneten Kredite bei etwa 23 Jahren lag. Viele Kreditnehmer haben daher noch zehn Jahre Zahlungen vor sich. Die halbjährliche oder jährliche Anpassung trifft tausende Familien gleichermaßen: Die Raten steigen schlagartig um mehrere hundert Euro.

Das Standbild eines typischen Hypothekennehmers illustriert dies: Wer früher eine Rate von 96 Euro zahlte, muss nun 143 Euro zahlen. In diesem Fall ist es ein Anekdotisches, da er schnell tilgt, aber das Muster wiederholt sich bei viel größeren Krediten. Bei monatlichen Raten von 800 oder 1.000 Euro über 30 Jahre haben die Anpassungen die Rechnung um 400 Euro erhöht. Dieses Geld fehlt beim Konsum, der 60 % des BIP ausmacht. Einige Analysen sehen eine klare Sequenz: Zuerst leidet der Einkaufskorb, dann das Auto, dann die Ferien.

Wer kann heute kaufen und wer bleibt draußen?

Das Problem, so Branchenkenner, betrifft nicht nur jene, die variable Zinsen vereinbart haben. Es betrifft jene, die jetzt einen Vertrag abschließen wollen. Mit diesen Zinssätzen hat der traditionelle Käufer – Angestellte, 20 % Eigenkapital, stabiles Gehalt – Schwierigkeiten, die Finanzierung zu stemmen. Das Profil, das die Nachfrage in Provinzhauptstädten und Ballungsräumen trägt, ist ein anderes: Käufer mit Liquidität, oft Ausländer oder Nicht-Residenten, die keine Finanzierung benötigen oder nur minimale.

Manche argumentieren, dass dieses Geld nicht mehr nur lokale Ersparnisse sind. Man verweist auf Vermögen, die Zuflucht außerhalb ihrer Herkunftsländer suchen, und auf Bauprojekte, die komplett verkauft werden, bevor das Schild „Zu verkaufen“ hängt. In Gemeinden rund um Madrid werden 100-Quadratmeter-Wohnungen für 350.000 oder 400.000 Euro plus MwSt. angeboten – und verkauft. Die Paradoxie ist offensichtlich: Der Wohnimmobilienmarkt wird durch eine Nachfrage getragen, die nicht vom Kredit abhängt, während der kreditabhängige Käufer nur zuschaut.

Löhne, Inflation und die Gleichung, die nicht aufgeht

Die zentrale Frage ist, wie sich das anpasst. Wenn die Löhne nicht im gleichen Tempo wie die Geldkosten steigen, bricht die Gleichung irgendwo zusammen. Die im Analysebericht genannten Daten deuten auf einen kumulierten Kaufkraftverlust hin, der zwischen 2021 und dem Ende des betrachteten Zeitraums nahe an 25 % bis 30 % heranreichen könnte. Die tarifvertraglich vereinbarten Lohnsteigerungen gelten als unzureichend, um diese Verschlechterung auszugleichen.

Dies lässt zwei Szenarien offen. Erstens: Eine Preiskorrektur, die den Markt auf finanzierbare Niveaus zurückführt. Zweitens: Ein Markt, der stagniert, ohne einzubrechen: Eigentümer mit Durchhaltevermögen verkaufen nicht, der Neubau kommt zum Stillstand, die Bautätigkeit erlischt und Immobilienvermögen wird illiquide. Dieses Szenario hat stille Kosten: weniger Beschäftigung im Bauwesen, Bilanzen, die Wertberichtigungen erfassen, und eine alternde Gesellschaft, deren Reichtum in Beton eingefroren ist.

Der Sparer sieht denselben Film, aber anders

Nicht alle verlieren durch steigende Zinsen. Wer sein Haus abbezahlt hat und Ersparnisse auf dem Bankkonto hält, sieht endlich, wie sein Geld verzinst wird. Dieser Aspekt fehlt oft in der öffentlichen Debatte, erklärt aber, warum die Diskussion nicht einheitlich ist: Es gibt zwei Sichtweisen auf dieselbe Maßnahme der Zentralbank, und nur eine davon taucht in den Schlagzeilen auf. Steigende Zinsen haben immer zwei Seiten, und die Seite des Sparers, der Zinsen erhält, schafft es selten auf die Titelseiten.

Die vollständige Berechnung, aufgeschlüsselt nach Positionen und mit gekreuzten Zinsszenarien, zeigt eine Differenz, die selbst überrascht, wer schon mit einem Anstieg gerechnet hat. Die endgültige Zahl hängt von der Laufzeit, dem genauen Zinssatz und dem Zeitpunkt des Abschlusses ab. Aber die Größenordnung steht fest: Die Kosten des Geldes haben den realen Preis von Wohnraum neu definiert, ohne dass sich der nominale Wohnungspreis bewegt hat.