Haya Real Estate: Schuldenschnitt von 60% deutet auf Anpassung hin

Anleihenbesitzer von Haya RE akzeptieren 60%-Verlust, der Immobilienmarkt wackelt

Die Anleihenbesitzer von Haya Real Estate haben gerade beschlossen, 60% ihrer Forderungen zu verlieren. Es ist kein lauter Bankrott, sondern eine bewertete Abschreibung mit Unterschrift. Wenn das Unternehmen, das den Erbe-Immobilienmüll der alten Banken verwaltet, diese Zahl bestätigt, wird sie nicht nur zur Buchhaltung, sondern zur Meinung darüber, wie viel weniger alles darunter wert ist. Im Gegensatz zu diesem -60%-Satz sprechen konventionelle Berichte weiterhin von Preisrückgängen zwischen 2% und 5% bis zum Jahresende. Die Distanz zwischen diesen Zahlen misst die Größe des Dissenses.

Was ist Haya Real Estate und warum ist sein Schuldenschnitt wichtig?

Es stellt sich als Spaniens größtes Dienstleistungsunternehmen für Immobilienverwaltung dar. Dahinter steht der US-Fonds Cerberus, der seine spanische Plattform aufgebaut hat, um vom Platzen der Immobilienblase zwischen 2006 und 2010 zu profitieren. Das Unternehmen nahm seinen heutigen Namen im September 2013 an, nach einer Vereinbarung mit Bankia (Caja Madrid), durch die es etwa 500 Mitarbeiter der Institution übernahm. 2018 fügte es einen großen Teil der toxischen Vermögenswerte hinzu, die aus Santander und Sabadell stammten. Die Gläubiger hatten bereits vor zwei Jahren einen ersten Verlust hingenommen: Ihre 423 Millionen Euro wurden zu 350 Millionen. Nun vollziehen sie den zweiten Schnitt. Zwei kaskadierende Korrekturen am selben Objekt, und keine davon betrifft bisher die Straßenpreise.

Der Deal: 140 Millionen Euro für das gesamte Unternehmen

Ein schwedischer Fonds bietet 140 Millionen Euro, um das ganze Unternehmen zu übernehmen. Die Gläubiger tauschen ihre Schulden gegen mehr Aktien, und der Käufer erhält das Gesamtpaket. Wie dies strukturiert ist – ob als Akkordeon-Geschäft oder ähnlich – ist weniger wichtig als die nackte Tatsache: Jemand mit Geld hat entschieden, dass dieses Konglomerat genau so viel wert ist. Und dieses Konglomerat ist ein Immobilienportfolio. Dass der Käufer aus einem EU-Land stammt, das nicht dem Euroraum angehört, ist für Beobachter der Aufsicht kein unwesentliches Detail. Der Schritt passt zur Logik, die sich seit Jahren wiederholt: Trennung von Eigentum und Verwaltung, Stapeln von Gesellschaften und Zulassen, dass der reale Wert erst sichtbar wird, wenn die Bilanzen nicht mehr halten.

Was sagt die Banco de España über die Wohnungspreise?

Der Regulierer erkennt bereits einen beginnenden allgemeinen Rückgang. Die Methodik der Banco de España weist auf einen Rückgang der realen Wohnungspreise um 1% im ersten Quartal hin. Gutachter rechnen mit einem bevorstehenden Absinken, und Transportdaten zeigen, dass der Transaktionspreis in 2023 bereits um 8.000 Euro gesunken ist. Von der Wirtschaftspresse zitierte Analysten sprechen von Rückgängen zwischen 2% und 5% vor 2024 und vom ersten Preisverfall zum Jahresende. Keine dieser Zahlen kommt nahe an -60% heran, und genau hier liegt die Diskussion: Anpassungen kommen langsam und dann manchmal schlagartig.

Nicht alles zeigt in dieselbe Richtung. Das INE berechnete, dass freifinanzierte Wohnungen in Andalusien im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,5% stiegen, nachdem sie im vorherigen Jahr um 10,2% gestiegen waren. Ein Markt, der langsamer steigt, ist ein abkühlender Markt. Noch ist er nicht kollabierend.

Demografie und leerstehende Wohnungen: Das Kernargument

Laut Stromverbrauch stehen 14,4% der spanischen Wohnungen leer. In Fuente Carreteros, Córdoba, schießt dieser Prozentsatz auf 92,9% des Bestands hoch. Dies sind Einheiten, die angesichts der demografischen Entwicklung niemand besetzen will. Katalonien verlor in einem einzigen Schuljahr 20.400 Schüler der Primarstufe. Das Land insgesamt wird 2050 800.000 weniger Schüler haben, und Schulen werden unterwegs 700.000 Kinder verlieren. Darüber hinaus warnte BBVA selbst davor, dass Babyboomer ohne Ersparnisse ihre Häuser verkaufen müssen, um ihren Lebensunterhalt zu bestreiten. Mit diesem Bild gewinnt die Hypothese einer tiefgreifenden Anpassung Argumente, die nicht vom Euribor abhängen.

Die andere Front: Mieten, die nicht sinken

Eine Szene fasst die Lücke zusammen. Eine Wohnung, die für 950 Euro vermietet war, wird frei; sie wird erneut für 1.350 Euro angeboten und innerhalb eines Tages vergeben. Dies geschieht in angespannten Gebieten und ist das Argument derer, die behaupten, es werde keinen allgemeinen Absturz geben. In anderen Städten zeigt der Markt das Gegenteil: In einer Küstenstadt mit 100.000 Einwohnern sieht man Wohnungen, die um 40.000 bis 60.000 Euro unter Preisen von 200.000 Euro gehandelt werden. Und nicht nur bei Wohnungen: Garagen im Zentrum, die zu Supermärkten umgebaut wurden, und Schilder „Platz zu verkaufen“, wo früher Wartelisten waren. Jeder Datenpunkt zieht in eine andere Richtung, und darin besteht das Geschäft der Prognosen.

Der energiepolitische Hintergrund

Saudi-Arabien und Russland haben sich auf eine neue Förderkürzung von 1,3 Millionen Barrel Öl für Oktober geeinigt. Energie bleibt wieder einmal eine Variable, die niemand kontrolliert. Bei steigenden Rohölpreisen und Stimmen, die behaupten, der Tourismus werde durch Dekarbonisierung verteufelt und Städte wie New York hätten Kurzzeitmieten über Plattformen bereits verboten, hört Immobilien auf, ein sicherer Hafen zu sein, und beginnt, ein Kostenfaktor zu werden. Dieser Rahmen nährt die These des -60%-Abschlags, die in keinem offiziellen Bericht steht.

Wenn die kühlsten Anleihenbesitzer den 60%-Verlust unterschreiben und die Banco de España den 1%-Rückgang misst, was hindert daran, dass diese Rechnung früher oder später auf die Wohnung neben dir zukommt?