Haus in Spanien für 3.000 €: Sanierung kostet bis zu 20.000 €

3.000 € für das Haus, bis zu 20.000 € für die Bewohnbarkeit

Der Kauf eines Hauses für 3.000 Euro klingt unmöglich, bis jemand es tatsächlich tut. Dies geschah in Galicien: Ein Paar, das in einem Van lebt und von überall arbeiten kann, hat sich ein zweistöckiges Steinhaus zum Preis eines gebrauchten Autos – nicht einmal eines guten – gesichert. Ihr Plan ist es, es mit weiteren 3.000 bis 5.000 Euro bewohnbar zu machen. Die Rechnung geht jedoch nicht auf, sobald die Arbeiten im Detail betrachtet werden. Das Haus zahlt 4 Euro IBI (Grundsteuer) pro Jahr und Wasser wird nicht berechnet, aber innen muss alles neu gemacht werden.

Was kostet die Sanierung eines für 3.000 Euro gekauften Hauses?

Zwischen 15.000 und 20.000 Euro liegt die Spanne einer Berechnung, die im Thread kursiert, um das Haus in einen anständigen Zustand zu versetzen, vorausgesetzt der Käufer erledigt einen Teil der Arbeit selbst. Die Aufstellung ist hart: Allein die Erneuerung des Daches, eine Außenbaumaßnahme, die eine Genehmigung erfordert und die er kaum selbst ausführen wird, übersteigt bereits 5.000 Euro. Hinzu kommen Fenster, die gegen die feuchte Kälte der Region isolieren, ein neuer Boden und eine Elektroinstallation, die von einem zertifizierten Installateur abgenommen wurde. Das ursprüngliche Budget reicht bei weitem nicht aus, und selbst die optimistischsten Schätzungen erkennen an, dass man zwischen dem Wesentlichen und dem Rest wählen muss. Der Unterschied zwischen den beiden Zahlen ist kein Detail: Es ist das Doppelte oder Vierfache des Geplanten.

Was muss geändert werden: Von der Küche bis zum Dach

Die Immobilie hat einen ernsthaften Vorteil: zweihundert Jahre alte Granitmauern, die nicht abgerissen werden. Der Rest ist Schuldenlast. Der Holzboden muss ersetzt werden, die Dachbalken überzeugen niemanden, der sie gesehen hat, die Fensterisolierung ist mangelhaft und das Plastiktuch am Eingang ist pure galicische Hässlichkeit (Feísmo). Eine Strömung verteidigt die Improvisation: Ein Handwerker mit Geduld nutzt Second-Hand-Holz und -Dachziegel, installiert eine billige Küche und ein einfaches Bad und schläft dort für weniger als 2.000 Euro. Dagegen spricht, dass „handwerkliches Geschick“ nicht ausreicht, um ein Dach zu bauen, und dass die notwendige Maschinerie mehrere tausend Euro kostet. Das Nötigste – Schlafzimmer, Küche und Badezimmer – lässt sich mit wenig Geld herrichten; der Rest nicht. Alte Möbel zu entfernen und zu reinigen verändert zwar das Aussehen, aber nicht die Struktur.

Ein Haus in Galicien für 3.000 Euro im Vergleich zum restlichen Markt

Der Preis ist selbst auf einem depressiven Markt außergewöhnlich. In derselben Gegend werden verfallene Dorfhäuser für 15.000 und 20.000 Euro angeboten, und es gibt Ruinen mit vier Steinwänden, ohne Dach und Fenster, die mit 40.000 Euro angeschrieben sind. Ein altes Gerätehaus ohne Strom und Wasser kostet rund 15.000 Euro, umfasst aber auch ein Hektar Land. Im Vergleich dazu klingt der Preis von 3.000 Euro für solide Mauern und ein scheinbar neues Dach nach einem Schnäppchen. Wichtige Nuance: Viele dieser Grundstücke haben Baurecht, dieses hat höchstens den Boden unter den Füßen. Das begrenzt jede zukünftige Planung und erklärt einen Teil des Rabatts.

Kann man ohne Projekt und Genehmigung sanieren?

Wie im Thread berichtet, ist es in weiten Teilen des ländlichen Spaniens üblich, alles außer den Steinmauern zu erneuern und dies als Sanierung zu deklarieren, ohne ein offizielles Projekt einzureichen. Das Kleingedruckte verschwindet nicht: Ein Wohnraumbescheinigung (Cédula de habitabilidad) ist erforderlich und, wenn das Gebäude alt ist, eine technische Inspektion. Und wenn das Ziel wäre, abzureißen und neu zu bauen, würde die Gesetzgebung, wie im Thread behauptet, ein Mindestgrundstück von 1.000 Quadratmetern verlangen, das dieses Haus nicht hat. Übersetzung: Nur die Sanierung des Bestehenden ist möglich. Diese Einschränkung, mehr als das Geld, bestimmt das Projekt und widerlegt die Idee, bei Null anzufangen.

Lohnt es sich als Investition oder ist es nur Laune?

Als Vermögensanlage eher nicht. Der Wiederverkaufswert hängt davon ab, einen anderen Käufer mit dem gleichen Profil zu finden, und dieses Profil ist rar: Jemand mit Zeit, Werkzeug, handwerklichem Geschick und Lust, im Wald zu leben. Ohne das ist das Haus eine Verbindlichkeit, die jedes Jahr Geld für Wartung verlangt und keine Mieten generiert. Als Lebensversicherung – ein Ort, wohin man gehen kann, wenn alles schiefgeht – ändert sich die Lesart komplett. Hier spielt der fast symbolische Einstiegspreis eine Rolle. Die Linie, die das Schnäppchen vom Problem trennt, ist genau diese: Wenn man es nutzen will, lohnt es sich; wenn man es „nur für den Fall“ gekauft hat, lastet es schwer. Der Fall eines renovierten Hauses, das nur zur Hälfte seines Wertes verkauft wurde, weil es gegenüber einem Friedhof lag, illustriert gut, was der Markt bewertet.

Fixkosten: 4 Euro IBI und kostenloses Wasser

Der Reiz des Landlebens ist, dass die laufenden Kosten nahezu null sind. Der Katasterwert ist so niedrig, dass die Grundsteuer (IBI) unter 4 Euro pro Jahr liegt und Wasser nicht berechnet wird. Als Zweitwohnsitz zum Abschalten, Wandern oder für saisonale Aufenthalte passt es. Als Investition ist das Problem ein anderes: Die Nachfrage nach einem solchen Haus ist praktisch null.

Mit eigener Arbeit und Geduld könnte die Gesamtsumme zwischen Kauf und Reparatur nahe an 20.000 Euro liegen. Wenn alles beauftragt wird und es eilt, kostet die Sanierung deutlich mehr als das Haus. Wenn das Projekt die feuchten Winter und die Abgeschiedenheit des Dorfes übersteht, hat der Käufer erreicht, was er wollte, für weniger als ein Gebrauchtwagen. Wenn der Impuls von der Pandemie kam und nicht von der Bauarbeit, kommt die Reue noch bevor das Dach fertig ist.