Gericht macht Eigentümer für Brand in besetzter Wohnung haftbar

Besetzte Wohnung brennt; Gericht haftet Eigentümer

Wie verhindert man einen Brand in einem Haus, das man nicht betreten kann? Das Provinzgericht von Tarragona urteilt, dass die Eigentümerin einer illegal besetzten Wohnung, die am 1. Januar 2020 in Deltebre (Katalonien) brannte, für Schäden an der Gemeinschaft der Eigentümer haftet, obwohl sie keinen Besitz hatte. Der Brand unbekannten Ursprungs verbreitete sich durch Rauch auf zwei Etagen. Die am 22. Dezember 2023 veröffentlichte Entscheidung lässt keinen Spielraum: außervertragliche Haftung liegt bei der Eigentümerin, die – was schmerzt – keine sorgfältigen Maßnahmen zur Schadensverhütung ergriff.

Unbeschadet ihres Rechts, Regress gegen die Besetzer zu nehmen, falls deren Verhalten den Schaden verursachte. Diese Nuance hat die Debatte entfacht.

Wer haftet für Brandschäden in einer besetzten Wohnung?

Der Immobilieneigentümer haftet, auch wenn er das Haus jahrelang nicht betreten hat. Die Begründung stützt sich auf die außervertragliche Haftung: Eigentum befreit nicht von Erhaltungspflichten, nur weil ein Dritter die Immobilie gewaltsam nahm. Für den Senat entfaltete die Eigentümerin keine sorgfältige Tätigkeit zur Verhinderung des Schadens.

Hier beginnt das Problem. Ohne Schlüssel, Zugang und mit überlasteten Gerichten wird die erforderliche Sorgfalt zur Utopie. Wie ein Teilnehmer anmerkt, können Eigenmachtmaßnahmen – Schloss wechseln, Zumauern, Betreten – als eigenmächtige Rechtsausübung, also Straftat, gewertet werden. Die Falle ist klar: Man kann nicht eintreten, tut man es doch, wird man straffällig; tritt man nicht ein, zahlt man. Dazu gehören Schäden an Nachbarwohnungen, durch Rauch auf zwei Etagen betroffen.

Warum bleibt der Gebäudeversicherer außen vor?

Weil das Urteil die Rechnung dem Vermögen des Eigentümers statt der Versicherungsgesellschaft zuweist, eine Aufteilung, die ebenso überrascht wie das Urteil selbst. Die betroffene Gemeinschaft erhält Entschädigung vom Eigentümer der beschädigten Wohnung, nicht aus einer Police. Schwebt die unbequeme Frage: Wofür zahlt man Versicherungsprämien, wenn man ungebetene Mieter nicht vertreiben kann?

Der Kontrast zu anderen Zivilverfahren ist unvermeidlich. Wie ein Teilnehmer zusammenfasst, entschädigt der Versicherer in vielen Fällen mit identifizierter Ursache und nimmt dann Regress. Hier wurde die Brandursache nie ermittelt, und diese Abwesenheit verschob die Haftung auf das leichteste Ziel. Manche erwarten eine Kassationsbeschwerde zur Klärung der Rechtsprechung, wobei zum Zeitpunkt dieser Diskussion kein späteres Ergebnis bekannt ist.

Staat räumt nicht; Gesetz verabschiedet sich nicht

Ein dritter Verdächtiger taucht auf: die Verwaltung. Die Argumentation ist einfach. Hätte man nach Anzeige der Besetzung geräumt, gäbe es kein Feuer, keinen Rauch, keine Schäden auf zwei Etagen. Fahrlässigkeit entstand nicht im Wohnzimmer der besetzten Wohnung, sondern im institutionellen Stau.

Vorschläge zielen auf den Gesetzgeber: Eine Norm, die Rückgabe des Besitzes in kurzen Fristen ohne jahrelange Verfahren ermöglicht. Zudem behaupten Kritiker, Eigentümer tragen weiterhin Gemeinschaftskosten, Versorgungsrechnungen, Müllgebühren und IBI (Grundsteuer) für Wohnungen, die sie nicht nutzen können, während Akten ruhen. Dies sind Aussagen jener, die das System als Trichter beschreiben; sie sollten als bittere Erfahrungen behandelt werden, nicht als offizielle Statistik.

Ruine, Abriss und über 50.000 Euro für einen Brand, den der Eigentümer nicht legte

Fälle, die nie vor Gericht landen, schmerzen am meisten. Erzählt wird von einem Gebäude, das von Besetzern angezündet wurde und dessen Eigentümer jahrelang versuchte, sie zu vertreiben: Neben Haftung für Schäden erklärte die Gemeinde das Gebäude für baufällig und zwang zum Abriss unter Zahlung von Genehmigungen, Steuern und Gebühren. Über 50.000 Euro für einen Streich, dessen Urheber nichts zahlten.

Eine andere Geschichte beschreibt einen Wohnblock, wo Kerzen in einer besetzten Wohnung einen Brand auslösten, Treppen zerstörten und Nachbarn oben beeinträchtigten, mit Kosten erneut im selben Portemonnaie. Ein besetztes Lokal im Zentrum Barcelonas wird erwähnt, um zu zeigen, dass das Phänomen nicht nur Wohnraum betrifft. Es sind Erfahrungsberichte Dritter, keine rechtskräftigen Urteile: Niemand sollte sie als Doktrin lesen. Sie erklären, warum solche Urteile mit zusammengekniffenen Zähnen aufgenommen werden.

Die Entscheidung aus Tarragona hinterlässt eine offene Frage und eine zu geschlossene Antwort: Der Eigentümer zahlt zuerst und sucht erst danach Regress. Dass die Brandursache unbekannt war, ist nebensächlich. Der Empfänger der Rechnung schien vorbestimmt.