Franco machte Spanien zu einem Land der Eigenheimbesitzer

**Der Traum vom eigenen Heim: Von Franco zur Blase und zurück**
Das Franquismus förderte Wohneigentum in Spanien, doch die Krise von 2007 brach dieses Modell zusammen und führte zurück zu Mieten und Ungleichheit.

Der Franquismus verwandelte Spanien in ein Land der Eigentümer, ein politisches Ziel, das Bürger von Prekarität lösen und soziale Stabilität fördern sollte. Diese Politik, gestartet in den 1950er und 1960er Jahren, führte zu tiefgreifenden Eingriffen in den Immobilienmarkt, indem sie den Bau von Eigentumswohnungen ankurbelte und das Mietmodell entmutigte. Das Ziel war eine "Gesellschaft der Eigentümer, nicht der Proletarier", wie es **José Luis Arrese**, der erste Minister für Wohnungsbau, definierte. Dieses Modell, das während der Demokratie durch Steuerabzüge und Kreditderegulierung gestützt wurde, gipfelte in der Immobilienblase von 2007. Deren Folgen haben zu einer wachsenden Abhängigkeit vom Mietmarkt und einer Wiederkehr der Ungleichheit geführt, was an Konfliktszenarien der 1930er Jahre erinnert.

## Der franquistische Schub zum Eigentum

Mitte des 20. Jahrhunderts war Spanien größtenteils eine Nation von Mietern. Bis in die 1960er Jahre ging etwa die Hälfte des Wohnungsangebots an Mieter. 1950 besaß nur jeder zwanzigste Madrider oder Barceloneser eine eigene Wohnung. Diese Realität änderte sich drastisch mit dem Franquismus und seiner gezielten Förderung von Wohneigentum. Die massive Migration vom Land in die Großstädte, besonders zwischen 1951 und 1975, führte zu chaotischem urbanem Wachstum und Elendsvierteln. Das Regime sah im Wohneigentum ein Mittel zur sozialen Stabilisierung und Demobilisierung potenziell unruhiger Bevölkerungsgruppen.

Die Devise von **Arrese** führte zu aktiven Marktinterventionen. Das Gesetz über Wohnungen mit begrenzter Miete von 1954 erleichterte den Bau Millionen geschützter Wohnungen, wobei bis zu **60%** ihres Wertes finanziert wurden. Statt Bürger direkt zu unterstützen, subventionierte man private Bauträger für Wohnblocks oft niedriger Qualität, die heute die charakteristischen Vorstadt-Siedlungen bilden. Dies löste einen Bauboom aus. Der II. Nationale Wohnungsbauplan (1961–1975) schuf **vier Millionen** Wohnungen. Um den Zugang zu erleichtern, gründete man die Banco Hipotecario de España, die Risiken übernahm, die Privatbanken bei Hypotheken für Arbeiterklassen scheuten. Dieser eigentumszentrierte Ansatz ähnelt Margaret Thatchers späterer "Right to Buy"-Politik in Großbritannien.

## Ziegel als Wirtschaftssäule

Die Wohnungspolitik des Franquismus legte den Grundstein für eine stark bau- und tourismusorientierte Wirtschaft. Der Slogan "Spain is different", vorangetrieben von Minister **Manuel Fraga**, wurde für Bauunternehmer Realität, die das Potenzial des Marktes für Zweitwohnsitze und touristische Unterkünfte sahen. Bevölkerungswachstum und Tourismusdemand schufen einen Rückkopplungseffekt. Während der Phase des "Desarrollismo" (1959–1974) baute Spanien jährlich **400.000** neue Wohnungen.

Trotz des Übergangs zur Demokratie wurde der "immobiliäre Franquismus" nie vollständig abgebaut. Der Bauboom setzte sich fort: Zwischen 1999 und 2007 begannen jährlich mehr als **eine halbe Million** neuer Projekte. Spanien hat nun eine der höchsten Dichten an Wohneinheiten pro Kopf in den Industrieländern, mit über **fünfhundert** Einheiten pro Tausend Einwohner laut OECD-Daten. Es gibt **drei Millionen** leerstehende Wohnungen und weitere **drei Millionen** Zweitwohnsitze, Europas größter Bestand. Trotz dieser Fülle bleibt der Glaube, dass mehr Bauen die Lösung ist, weit verbreitet. Das Eigentümermodell festigte sich als impliziter Pakt: Gegen einen bescheidenen Sozialstaat und niedrige Löhne bot man die Sicherheit eines Eigenheims. Dieses wurde zum wichtigsten Vermögenswert, ein Schutzschild gegen wirtschaftliche Krisen, ähnlich wie Schmuck für Aristokraten oder Vieh für Hirten. Doch dies ließ Bürger auch den Schwankungen des Immobilienmarktes ausgeliefert, einer makroökonomischen Variable mit geringer Kontrolle.

## Die Blase und ihr Platzen

Mit der Demokratie reduzierte der Staat seine direkte Subventionierung von Eigentumswohnungen. Die Förderung blieb jedoch bestehen, nun über Steuerabzüge, die von **50%** der staatlichen Investition in den frühen 90ern auf **80%** im Jahr 2003 stiegen. Parallel deregulierte man den Kreditzugang. Die Banco Hipotecario de España verlor ihr Hypothekenmonopol, und Privatbanken boten längere Laufzeiten und höhere Beträge an. Niedrige Zinsen trieben die Verschuldung in die Höhe: Zwischen 1994 und 2007 vervierfachte sich das Volumen um den Faktor **zwölf**. In dieser Zeit entstanden **sechs Millionen** Wohnungen.

Der Höhepunkt des Eigentümer-Spaniens wurde 2007 erreicht, als **87%** der Haushalte mindestens eine Immobilie besaßen. Genau da kollabierte das Modell. Die Blase platzte, die Arbeitslosigkeit sprang von **8%** auf **18%** und später **27%**. Die Preise fielen. Der versprochene Schutz bröckelte. Unfähigkeit, Hypotheken zu bedienen, führte zu Zwangsräumungen: In den fünf Jahren nach 2007 gab es täglich **zweihundert** Fälle. 2009 entstand die Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), und Airbnb kam nach Spanien, was den Startschuss für die Ausbreitung von Kurzzeitmieten markierte.

## Vom Eigentümer zum Mieter: Rückkehr zur Miete

Der "spanische Traum" vom Eigenheim, eine Variante des American Dream, zerbrach an der Krise. Neue Generationen mussten ins Mietmodell zurückkehren, das zuvor als obsolet galt. Die Bevorzugung von Eigentum hatte Mieten marginalisiert. Das Boyer-Dekret von 1985 unter der sozialistischen Regierung von **Felipe González** hob die Preisbindung für städtische Mieten auf, die zuvor durch alte Vertragsklauseln geregelt waren. Auch die Pflicht zur Vertragsverlängerung fiel weg. Eine Dekade später wurden Verträge von nur einem Jahr möglich. Als junge Menschen vom Eigentumsmarkt ausgeschlossen wurden, fanden sie einen deregulierten Mietmarkt mit schwachen Mieterrechten vor.

Heute wird der Kauf in Spanien von vermögenden Personen und Institutionen dominiert. 2023 und 2024 erfolgten fast **60%** der Käufe bar, ohne Hypothek, inklusive großer Fonds. Weitere **15%** gingen an ausländische Nicht-Residenten. Gleichzeitig stieg die Zahl der Mieter deutlich: Von **13,5%** der Haushalte 2007 auf knapp **19%** 2023. In Großstädten ist der Anstieg noch stärker. In Barcelona leben **44%** der Haushalte zur Miete. Die Aussicht auf Erbschaften schwindet für junge Mieter; nur drei von zehn erwarten eine, und oft sind diese Werte gering oder geteilt, was Ungleichheit zementiert.

## Das Gespenst der Mietstreiks

Die Lage der Mieter in Spanien ähnelt der der 1930er Jahre, als große Mietstreiks stattfanden. Der entscheidende Unterschied ist die Allgegenwart des Tourismus und die Spezialisierung tausender Wohnungen für Ferienvermietung. Ironischerweise profitierte der Tourismussektor von der Baupolitik und trug dazu bei, dass viele Einheiten kurzfristig an Touristen statt an Bewohner vermietet werden. Die Rechnung ist einfach: Vermietung an Touristen oder digitale Nomaden ist rentabler als an Einheimische. Tourismusziele fallen zudem mit Gebieten hoher Jobnachfrage zusammen.

Die Folgen sind evident. Wenn Miete Anfang des 20. Jahrhunderts nur **10%** der Haushaltsausgaben in Barcelona ausmachte, geben Spanier heute im Schnitt **41%** ihres Gehalts dafür aus – eine Last besonders für Junge, in Hauptstädten und Küstenregionen. In Barcelona übersteigt die Durchschnittsmiete längst den Mindestlohn, obwohl neuere Regulierungen in Katalonien etwas dämpfend wirken. Angesichts dessen entstehen Protestbewegungen. 2017 gründeten sich der Sindicat de Llogateres de Catalunya und der Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid, die in wenigen Jahren Tausende Mitglieder gewannen. Ähnliche Gruppen breiteten sich im Land aus. Der Sindicat de Inquilinas de Madrid ruft zu Demonstrationen unter dem Motto "Die Zeit der Politiker ist vorbei: Auf zum Mietstreik" auf, was an vergangene Proteste erinnert und fragt, ob das Erbe des immobilienpolitischen Franquismus endlich überwunden werden kann.

* Der Franquismus förderte Wohneigentum, bis 2007 **87%** der Haushalte Eigentümer waren.
* Zwischen 1961 und 1975 baute der II. Nationale Wohnungsbauplan **vier Millionen** Wohnungen.
* 2023 lebten **19%** der spanischen Haushalte zur Miete, ein Anstieg von **13,5%** im Jahr 2007.
* Die Durchschnittsmiete in Barcelona übersteigt den Mindestlohn; Mieter geben **41%** ihres Gehalts für Wohnraum aus.
* 2007 war **José Luis Arrese** Wohnungsbauminister und propagierte die "Gesellschaft der Eigentümer".

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