Finanzamt fordert 4.500 € für Grundstück

Finanzamt bewertet Grundstücke höher und erhöht Steuernachforderungen

Ein Steuerpflichtiger kaufte ein Grundstück für 30.000 Euro. Monate später teilte ihm die spanische Steuerverwaltung (Agencia Tributaria) mit, dass sie den Wert des Objekts auf 48.000 Euro schätze. Die Differenz von 18.000 Euro führte zu einer ergänzenden Steuerfestsetzung von etwa 4.500 Euro, zuzüglich Verzugszinsen für eine Verspätung, die laut Betroffenem durch die lange Bearbeitungsdauer der Behörde selbst verursacht wurde. Der in Ich-Form erzählte Fall löste eine Welle ähnlicher Erfahrungsberichte aus.

Das Verfahren ist jedem bekannt, der in Spanien Immobilien gekauft oder verkauft hat. Das Finanzamt ist nicht an den im Kaufvertrag genannten Preis gebunden: Wenn seine Bewertungsdaten – oder Inserate auf Immobilienportalen, die der Prüfer konsultiert – einen höheren Wert ergeben, wird dieser besteuert. Es spielt keine Rolle, ob der Verkäufer 30.000 Euro akzeptiert hat, ob ein privater Gutachter diesen Wert bestätigt oder ob das Gebäude baufällig ist. Erst zahlen, dann klagen, lautet das Prinzip. Und die Uhr für die Verzugszinsen läuft währenddessen weiter.

Referenzwert vs. tatsächlicher Preis

Das System basiert auf dem katastermäßigen Referenzwert und Schätzungen der Verwaltung unter Verwendung von Marktdaten. In der Praxis, so erklärt ein Beteiligter, „ist es egal, ob man für 30k kauft und ein privater Gutachter 30k feststellt: Wenn die Behörde sagt, es sind 40k wert, zahlt man Steuern auf 40k“. Und wenn man später für 35.000 Euro verkauft, wird erneut auf Basis der 40.000 Euro besteuert. Es gibt keinen Spielraum für vorherige Verhandlungen.

Das Problem ist nicht nur die Höhe. Es ist das Verfahren. Die Beweislast wird faktisch umgekehrt: Der Steuerpflichtige muss nachweisen, dass der vereinbarte Preis korrekt war, einschließlich eines architektonischen Gutachtens, und dies erst tun, nachdem er bereits gezahlt hat. Ein Beteiligter fasst den möglichen Weg zusammen: Beschwerde bis zum Regionalen Wirtschafts- und Verwaltungsgericht (TEAR), wo „man nicht auf uns hört“, und danach Beauftragung einer Bewertung, die sich dem offiziellen Wert annähert, damit diese über die Toleranzgrenze von 10 % akzeptiert wird.

Verzugszinsen bei Behördenversagen

Der Punkt, der die größte Empörung hervorruft, ist der Zuschlag für Verzug. Die Verwaltung braucht Monate oder Jahre, um den Vorgang zu prüfen, berechnet aber Zinsen ab dem Datum des Kaufs. „Dass dir Verzugszinsen für eine Entscheidung auferlegt werden, die das Finanzamt gerade einseitig getroffen hat“, fasst ein Beteiligter zusammen. Die Verzögerung entsteht durch den Akt selbst, bezahlt wird sie vom Steuerpflichtigen.

Es gibt Fälle, in denen gekämpft und gewonnen wurde. Ein berichteter Fall dauerte sechs Jahre bis zur Rückerstattung, inklusive Kostenauflage gegen das Finanzamt. Ein anderer Betroffener gewann, weil die Verwaltung im Wesentlichen „die Beweislast umgekehrt hatte, ohne tatsächlich Beweise vorzulegen“. Das Urteil ist rechtskräftig und einsehbar. Die Warnung, die beide Zeugnisse begleitet, ist dieselbe: Man braucht Geld, Geduld und einen guten Anwalt. Ohne diese Mittel zahlen die meisten einfach.

Warum kleine Käufer zahlen, große Unternehmen klagen

Die Asymmetrie ist der Kern des Problems. Für eine Privatperson mit einer Nachforderung von 4.500 Euro lohnt sich ein Prozess nicht: Anwalt, Gutachter und die Wartezeit kosten mehr als die Schuld selbst. Für ein großes Unternehmen hingegen lohnt sich der Rechtsstreit, wenn die Summe hoch genug ist. Manche behaupten, die steuerliche Aggressivität mache keinen Unterschied bei der Größe, und auch mittlere Unternehmen zitterten, wenn das Finanzamt Druck ausübe. Andere sehen es anders: Der Prüfer verdiene sein Gehalt unabhängig vom Ergebnis, also gehe er den einfachen Weg.

Das Ergebnis ist ein System, in dem die effektive Sanktion jene trifft, die sich nicht verteidigen können. Und ein Nebeneffekt, den mehrere erwähnen: Die Radikalisierung des durchschnittlichen Steuerpflichtigen, der sieht, wie eine private Transaktion zu einem Streit mit dem Staat wird.

Versteckte Kosten bremsen Neubau

Der Fall des Grundstücks steht im Zusammenhang mit einem größeren Problem. Mehrere Beteiligte beschreiben das Dickicht der Kosten, die jedes Bauprojekt begleiten: Umsatzsteuer oder Grunderwerbsteuer, Bodenwertzuwachssteuer, Körperschaftsteuer, städtebauliche Abgaben, Erschließungskosten, Genehmigungen, Gebühren, Garantien, geförderter Wohnbau, Umwelt-, Archäologie- und Stadtplanungsgutachten, Legalisierungen, Eisenbahnbehörde (Adif), Wasserverbände. „Eine verrückte Situation. Eine absolute Verrücktheit“, schließt einer ab.

Bei kleinen Parzellen geht die Rechnung nicht auf. Ein Grundstück geringer Größe erlaubt keine Geschossbauten, und die steuerliche sowie bürokratische Last macht es unwirtschaftlich. Die Folge ist sichtbar in jeder Peripherie: Gebaut wird dort, wo die Marge trägt, nicht dort, wo Bedarf besteht.

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Bleibt die Frage, die niemand vollständig beantwortet. Wenn die Verwaltung den Preis einer Transaktion einseitig festlegt, wenn sie die Verzögerung selbst verursacht und wenn der Rechtsweg nur für jene zugänglich ist, die ihn bezahlen können, wozu dient dann der von den Parteien vereinbarte Preis?