Festzins-Hypothek bei 0,75 % über 30 Jahre: Real oder unmöglich?

Festzins-Hypothek bei 0,75 %: 200 € weniger pro Monat und niemand glaubt es

Eine Hypothek über 230.000 Euro auf 30 Jahre, vor zwei Jahren zu einem festen Zinssatz von 2,30 % abgeschlossen, und ein Anruf, der alles ändert: Derselbe Kredit wird auf einen Festzinssatz von 0,75 % umgestellt, ohne Vorfälligkeitsentschädigung, mit einer monatlichen Ersparnis von 200 Euro über drei Jahrzehnte. Auf dem Papier ein Schnäppchen. In der Praxis ein Fall, der kaum jemanden überzeugt. Die Festzins-Hypothek bei 0,75 % existiert, behauptet der Unterzeichner. Der Rest will die Unterlagen sehen.

Wie man von 2,30 % auf 0,75 % kommt

Der Mechanismus ist branchenüblich: Ein hoher Basiszinssatz wird durch Verknüpfungen gesenkt. Der Ausgangszinssatz liegt bei 1,75 %. Für ein Gehalt von mehr als 1.500 Euro gibt es 0,25 Prozentpunkte Rabatt. Für das Gehalt des Partners weitere 0,25 Punkte. Kartentransaktionen, Lebensversicherung und Hausratversicherung bringen den Rest bis zum maximalen Abzug von einem Prozentpunkt. Ergebnis: 0,75 %.

Bei einem Hauswert von 500.000 Euro und einem gemeinsamen Monatseinkommen von 4.000 Euro beträgt die angegebene Ersparnis 200 Euro pro Monat. Die als entscheidend angesehene Bedingung — dass sich der Zinssatz nicht bewegt, weder wenn der Euribor auf 5 % steigt noch wenn er fällt — beruht auf der Art des Kredits: Bei einem Festzinskredit ändert sich der vereinbarte Satz unabhängig von der Entwicklung des Indexes.

Die tatsächlichen Kosten der Verknüpfungen

Hier beginnt das Kleingedruckte, das nicht im Prospekt steht. Die Hausratversicherung kostet etwa 310 Euro pro Jahr; die Lebensversicherung beläuft sich auf 190 bzw. 150 Euro für jeden Versicherungsnehmer im Alter von 33 und 31 Jahren. Das ist kein vernachlässigbarer Zusatzkostenfaktor, ruiniert aber auch nicht das Geschäft. Der Schlüssel liegt darin: Um den Zinssatz zu senken, müssen Gehaltskonten, Karten und Versicherungen während der gesamten Laufzeit gehalten werden.

Es gibt Stimmen, die genau das Gegenteil behaupten und dies mit Daten untermauern. Eine Hypothek ohne obligatorische Bedingungen, ohne Lebens-, Hausrat- oder Kfz-Versicherung, ist anfangs teurer, ermöglicht aber die jährliche freie Wahl der Deckung ohne Strafzahlungen. Beide Modelle sind legitim; das zweite erfordert jedoch, den nicht rabattierten Zinssatz auszuhalten. Es gibt kein kostenloses Mittagessen, nur verschiedene Arten, dafür zu zahlen.

Ist eine Festzins-Hypothek unter 1 % glaubwürdig?

Die kurze Antwort lautet: Es gibt Angebote in diesem Bereich, und zwar mehr als eines. Angesichts derer, die 0,75 % über 30 Jahre als unmöglich bezeichnen, tauchen konkrete Referenzen auf: ein 0,90 %-Satz (1,65 % ohne Verknüpfungen) mit Gehalt, Versicherungen und 2.500 Euro jährlich an Kartenausgaben; ein 1 % über 30 Jahre nur mit Gehalt; ein 1,49 %-Satz ohne Bindungen und ein 1,29 %-Satz mit Verknüpfung von Gehalt und Versicherung, angeboten von einem digitalen Institut.

Der Skeptizismus hat seine Logik. Die beste dokumentierte Festzins-Hypothek eines Nutzers liegt bei 1,1 % über 15 Jahre, allerdings mit einer Reihe von vierzehn verschiedenen Bedingungen. Und das Kernargument: Unter 2,3–2,5 % über 30 Jahre und ohne Verknüpfungen, so heißt es, geht niemand runter, außer bei Mitarbeiterhypotheken der Bank selbst, die bei etwa 0,7 % liegen. Mit dieser Messlatte riecht ein 0,75 %-Satz bei gleicher Laufzeit und gleichem Typ nach Ausnahme oder Fehler.

Zwei Jahre, die die Diskussion veränderten

Das Thema entstand, als der Euribor bei etwa -0,49 % lag, Sparzinsen lächerlich waren und Banken Geld verschenkten. In diesem Kontext vertrat eine Strömung die heute waghalsig klingende Ansicht: Die Zinsen würden in 25 oder 30 Jahren nicht steigen, „schauen Sie nach Japan“. Einen Festzins von 1 % abzuschließen schien Geld auf dem Tisch liegen zu lassen. Variabler Zins war die vernünftige Wette.

Das Pendel schlug zurück. Wer seine Festzins-Hypothek im Februar 2021 unter 1 % abschloss, prahlt nun offen damit, und wer sie vor vier Jahren zu 2,6 % unterschrieb, rührt sich nicht mehr. Die Inflation, die viele für tot hielten, kehrte zurück, der Euribor wurde wieder positiv und variable Raten begannen zu drücken. Die Debatte wandelte sich vom „Hoch lebe der variable Zins“ zum „Gut, dass ich fixiert habe“.

Der Preis für rechtzeitige Entscheidungen über 30 Jahre

Die Sarracena von der Geschichte bringt beide Lager in Verlegenheit: Diejenigen, die während der Ära der negativen Zinsen mit ihrer Voraussicht prahlten, und diejenigen, die sich heute freuen, günstig fixiert zu haben, sind größtenteils dieselben Personen zu verschiedenen Zeitpunkten. Prognosen über 30 Jahre basieren auf heutigen Daten, und heutige Daten veralten schnell.

Ein Fakt bleibt verwirrend. Dieser gesamte Austausch über fast kostenloses Geld, Zinsen bei 0,75 % und für drei Jahrzehnte vereinbarte Verknüpfungen fand statt, während der Euribor dabei war, negativ zu werden. Niemand weiß, wo wir morgen stehen werden. Fast alle unterschreiben jedoch weiterhin, als wüssten sie es.

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Der Fall weckt ein nützliches Misstrauen für jeden Hypothekenschuldner: Ein niedriger Festzins mit vielen Verknüpfungen ist nie kostenlos, sondern nur günstiger in der Rate. Das Kleingedruckte wiegt jedes Jahr schwer.