Feijóo will Wohnungen teilen und Gebäude erhöhen, um Wohnungsangebot zu steigern

Feijóo schlägt vor, Wohnungen zu teilen und Gebäude zu erhöhen, um die Wohnungspreise zu bremsen

Der PP-Vorsitzende Alberto Núñez Feijóo hat vorgeschlagen, das horizontalische Eigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal, das spanische Wohnungseigentumsgesetz) zu ändern, um das Teilen von Wohnungen ohne Einstimmigkeit der Eigentümergemeinschaft zu ermöglichen und das Erbbaurecht (derecho de superficie) zu nutzen, um Gebäude zu erhöhen – sofern die architektonische Harmonie der Straße gewahrt bleibt. Die Maßnahme, die im Rahmen seines Plans zur Erhöhung des Wohnungsangebots angekündigt wurde, wird durch eine 60-prozentige Senkung der Wohnungssteuern für junge Menschen und Bürgschaften von bis zu 100 % zur Erleichterung der Hypothekenaufnahme ergänzt. In der wirtschaftspolitischen Debatte hat der Vorschlag zu Meinungsverschiedenheiten geführt: Während manche darin einen vernünftigen Weg sehen, den Wohnungsbestand an immer kleineren Haushalten anzupassen, warnen andere, dass dies die prekären Wohnverhältnisse verschärfen und das eigentliche Problem nicht lösen könnte.

Das Wohnungsproblem und die Starrheit der Flächen

Spanien hat ein strukturelles Problem beim Zugang zu Wohnraum, das sich in hohen Preisen und einem unzureichenden Angebot in den Großstädten zeigt. Feijóos Vorschlag setzt an zwei Hebeln an: zum einen die Flexibilisierung der Wohnungsteilung, um kleinere Einheiten zu schaffen; zum anderen die Möglichkeit, bei bestehenden oder neuen Gebäuden durch das Erbbaurecht höher zu bauen. Das erklärte Ziel ist es, das Angebot zu erhöhen, ohne neues Bauland ausweisen zu müssen – eine knappe Ressource in den Stadtzentren. Die Wirksamkeit dieser Maßnahmen hängt jedoch von ihrer konkreten Umsetzung und der Reaktion des Marktes ab.

Wohnungen teilen oder höher bauen? Die zwei Seiten des Vorschlags

Die Aufteilung großer Wohnungen in kleinere Einheiten wird von manchen Analysten als eine Möglichkeit gesehen, den Wohnungsbestand an eine sich wandelnde demografische Realität anzupassen: Single-Haushalte und kinderlose Paare werden immer häufiger. Es wird argumentiert, dass viele Wohnungen mit mehr als 100 Quadratmetern, die für Großfamilien konzipiert wurden, heute keinen Käufer finden und in zwei 50-Quadratmeter-Wohnungen umgewandelt werden könnten, wodurch das Angebot steigt und der Zugang erleichtert wird. Kritiker weisen jedoch darauf hin, dass diese Maßnahme prekäre Wohnverhältnisse verfestigen und die Familiengründung bremsen könnte, da die durchschnittliche Wohnungsgröße sinkt.

Das Bauen in die Höhe ist dagegen in anderen großen europäischen und asiatischen Städten üblich, wo Wohnhochhäuser Bevölkerung und Dienstleistungen konzentrieren. Befürworter argumentieren, dass eine Erhöhung der Gebäude die Flächennutzung optimiert und die Kosten pro Einheit senkt. Doch es gibt technische Zweifel: Können bestehende Strukturen zusätzliche Etagen tragen? Die im Rahmen der Debatte befragten Experten sind sich einig, dass eine Aufstockung bereits errichteter Gebäude kostspielige statische Verstärkungen erfordern würde und in vielen Fällen nicht machbar wäre. Der Vorschlag gibt, wie formuliert, nicht an, ob er sich auf Neubauten oder bestehende Gebäude bezieht, was zusätzliche Unsicherheit schafft.

Die Auswirkungen auf die Preise: Wird Wohnraum wirklich billiger?

Eines der wichtigsten Versprechen des Vorschlags ist, dass ein größeres Angebot die Preise dämpfen wird. Die empirische Evidenz ist jedoch nicht eindeutig. In Märkten mit hoher Nachfrage wie Madrid oder Barcelona reicht der Bau neuer Wohnungen möglicherweise nicht aus, um die Nachfrage zu decken, wenn er nicht von anderen Maßnahmen wie einer Liberalisierung des Baulands oder weniger Bürokratie begleitet wird. Zudem könnte die Wohnungsteilung nicht zu niedrigeren Preisen führen, wenn die neuen Formate die gleichen Kosten pro Quadratmeter haben oder auf touristische Vermietung ausgerichtet sind.

Steuerentlastung für junge Menschen: ein ausreichender Anreiz?

Feijóos Vorschlag sieht eine 60-prozentige Senkung der Wohnungssteuern für junge Menschen sowie staatliche Bürgschaften von bis zu 100 % für die Hypothek vor. Diese Maßnahmen sollen den Auszug aus dem Elternhaus und den Erwerb der ersten Wohnung erleichtern. Kritiker warnen jedoch, dass eine Steuersenkung ohne eine deutliche Erhöhung des Angebots zu steigenden Preisen führen könnte, was vor allem den Verkäufern zugutekäme. Zudem können 100-prozentige Bürgschaften das Risiko der Überschuldung erhöhen, wenn sie nicht von einer angemessenen finanziellen Bildung begleitet werden.

Reaktionen und Skepsis in der öffentlichen Debatte

Der Vorschlag hat in sozialen Medien und Wirtschaftsforen eine intensive Debatte ausgelöst. Manche halten ihn für unzureichend und kritisieren, dass er die eigentlichen Ursachen des Problems wie Bodenspekulation oder fehlenden öffentlichen Wohnraum nicht angeht. Andere sehen darin einen Versuch, den Markt zugunsten großer Wohnungshalter zu deregulieren. Das Fehlen von Konkretisierungen in zentralen Punkten, etwa der Definition von „architektonischer Harmonie“ oder den technischen Anforderungen für Aufstockungen, nährt die Unsicherheit über seine Machbarkeit.

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Feijóos Vorschlag eröffnet einen neuen Weg, das Wohnungsproblem zu lösen, doch sein Erfolg hängt davon ab, wie er umgesetzt wird und ob es gelingt, die notwendige Anpassung des Wohnungsbestands mit dem Schutz der Eigentümerrechte und der Lebensqualität der Anwohner in Einklang zu bringen. Bis dahin bleibt die Debatte offen, und die Zahlen zum Zugang zu Wohnraum lassen keine Entlastung erkennen.